Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2026 Président : Madame MANACH, Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame ALI lors du délibéré Débats en audience publique le : 10 Novembre 2025

GROSSE : Le 21 janvier 2026 à Me Philippe CARLINI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 21 janvier 2026 à Me Jérémie GHEZ Le 21 janvier 2026 à Me Rachel COURT-MENIGOZ Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/07502 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5YSY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Q] [N] née le 09 Novembre 1991 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe CARLINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A. GIA MAZET, dont le siège social est sis Agissant en son nom commercial AGENCE LA COMTESSE - IMMOBILIER [Adresse 2]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE Selon acte authentique de vente en l’état de futur d’achèvement reçu le 9 mai 2019, la société Bouygues Immobilier a vendu à M. [P] [I] des droits et bien dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] consistant en un appartement de trois pièces portant le numéro commercial 1A46 et un box portant le numéro commercial D217 situé au niveau R-1.

Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2020, M. [P] [I], par l’intermédiaire de son mandataire le cabinet Paul Ghez - devenu ensuite Agence La Comtesse, nom commercial de la société Gia Mazet - a donné à bail à Mme [Q] [N] et M. [G] [E] un bail portant sur appartement et sur un box de parking n°D217 sis [Adresse 1] – dans le [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 898 euros dont 78 euros de provisions sur charges.

Se plaignant de désordres affectant l’appartement et le box situé en sous-sol, Mme [Q] [N] a, par courriers recommandés avec accusé de réception du 3 février 2023 et du 10 mars 2023, respectivement mis en demeure l’agence La Comtesse Immobilier, en sa qualité de mandataire du bailleur, et ce dernier de réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, Mme [Q] [N] a fait assigner M. [P] [I] et la SA GIA Mazet, agissant en son nom commercial Agence la Comtesse Immobilier, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : Les condamner solidairement à lui rembourser la somme de 14.648,97 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;Oronner la diminution de moitié du montant du loyer ainsi que sa consignation à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à la remise en état du logement et du box;Les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Pa ordonnance de référé du 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée devant le juge du fond.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 novembre 2025 au cours de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil.

Après avoir développé leurs observations à l’oral, les parties se sont référées à leurs écritures.

Aux termes de celles-ci, Mme [Q] [N] sollicite du tribunal, outre la diminution de moitié du montant du loyer, la condamnation solidaire de M. [P] [I] et de la société GIA Mazet à mandater une ou plusieurs entreprises pour remédier aux problèmes d’infiltrations, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Elle demande également leur condamnation solidaire à payer les sommes de 27.686,09 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir qu’elle ne peut jouir paisiblement du logement en raison des nombreux désordres qui font courir un risque pour sa sécurité et sa santé. Elle fait état notamment de dégâts des eaux dans la chambre et la salle de bains, de fissures et de moisissures dans l’appartement, sur la terrasse, et dans le box au sous-sol. Elle soutient que l’état indécent du logement ne lui permet pas d’y vivre normalement, et expose que sa fille âgée de 3 ans a été diagnostiquée asthmatique et fait l’objet d’un suivi et d’un traitement médical. Elle soutient que M. [P] [I] ne démontre pas avoir fait le nécessaire auprès du syndicat des copropriétaires pour mettre fin aux désordres et que les travaux déjà effectués ont été insuffisants pour y remédier durablement. Elle précise qu’une entreprise intervient dans le logement afin d’effectuer des travaux depuis le 28 octobre 2025.

M. [P] [I] sollicite, outre le rejet des prétentions de la demanderesse, d’écarter l’exécution provisoire. Il reconnaît que quelques jours après leur entrée dans les lieux, les locataires ont signalé un dégât des eaux au niveau de la salle de bain et de la chambre. Cependant, pour s’opposer à la demande de travaux sous astreinte, il fait valoir que les désordres allégués trouvent leur origine dans les parties communes de sorte que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés, et précise que ce dernier a perçu les fonds pour effectuer des travaux. Il expose que des entreprises sont intervenues à plusieurs reprises, mais qu’il ne peut faire intervenir sur les parties communes à la place du syndicat des copropriétaires. Pour s’opposer à la demande de diminution du loyer, il fait valoir que Mme [Q] [N] ne produit aucun constat d’huissier, que les désordres n’étaient pas continus et se réduisaient au plafond de la salle de bains et à une petite partie du box de sorte que les lieux n’ont rien d’indécent.

Aux termes de ses écritures transmises en cours de délibéré, la société GIA Mazet sollicite le rejet des prétentions de la demanderesse ainsi que sa condamnation au paiement de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Pour s’opposer aux demandes dirigées à son encontre, elle soutient que le mandataire n’est pas le garant du bailleur et n’est pas responsable de sa défaillance au titre de ses obligations. Elle affirme avoir fait preuve de diligences dans le cadre de sa mission et verse au débat l’ensemble des échanges avec les différents intervenants pour remédier aux désordres allégués.

La décision a été mise en délibéré le 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur le manquement allégué du bailleur à son obligation

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il en résulte que l'obligation du bailleur ne cesse qu'en cas de force majeure. La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire : celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

Par ailleurs, le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations, d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, il est constant qu’un dégât des eaux est survenu le 16 novembre 2020 au niveau du plafond de la salle de bain et d’une des chambres de l’appartement occupé par Mme [Q] [N] ainsi que dans le box accessoire au logement.

Il résulte du rapport dommages-ouvrage réalisé par la société Stelliant du 13 janvier 2022, que le dommage trouve son origine dans un élément constitutif du clos, à savoir l’étanchéité de la toiture-terrasse en partie courante ou un défaut d’étanchéité au niveau des relevés d’étanchéité de la toiture-terrasse ou un défaut d’usage (poiçonnement de la membrane d’étanchéité lors de l’entretien du réseau hydraulique).

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que les désordres dans l’appartement occupé par Mme [Q] [N] consistent en : des traces d’infiltrations constatées au niveau du plafond de la salle de bain qui se matérialisent par une tache de couleur grise sur une surface d’environ 60x10cm.des traces d’infilltrations relevées dans la chambre parentale qui se matérialisent par une tache de couleur grise sur une surface d’environ 50x10cm. Il est relevé que les traces d’infitrations sont réapparues le 9 mars 2021.Des fissures au niveau du plafond du salon.Des traces d’infiltrations constatées sur le mur du box n°D217 qui se matérialisent par des taches sèches de couleur jaune sur des surfaces d’environ 50x250 cm. un cloquage de la peinture sur le mur de la terrasse sur une surface de 40x10cm. Il ressort d’un second rapport de la société Stelliant du 31 mars 2022 que des traces d’infitration sont réapparues en mars 2021 et se matérialisent par un cloquage de la peinture sur une surface d’environ 60x10cm.

Les photographies produites par la demanderesse, bien que d’une qualité inégale et non datées, ne sont pas contestées par les défendeurs. Elles attestent la présence de cloques et de fissures sur les murs de l’appartement et de la persistance des dommages à ce jour.

Par ailleurs, il apparaît que la société SECPT est intervenue afin de réaliser des travaux de reprise des fissures et des peintures dans la salle de bain, le salon, les deux chambres et le balcon tel qu’il résulte des fiches d’intervention n°011871 du 2 avril 2021 et n°012813 du 21 juin 2021. Cependant, il est constant que les désordres dans la salle de bain sont réapparus en mars 2021.

De son côté, Mme [Q] [N] justifie des démarches nombreuses et constantes engagées tant auprès du bailleur que de son gestionnaire, le cabinet Paul Ghez puis de l’agence La Comtesse. Ainsi, par email du 18 novembre 2020, elle a signalé au cabinet Paul Ghez le dégât des eaux et les dommages causés dans la chambre sous la forme d’une fissure sur le plafond et dans la salle de bain. Le 9 janvier 2021, elle a fait état de l’aggravation des dommages (eau qui coule du plafond et odeurs de moisissures dans la salle de bain) puis le 3 octobre 2021, elle a signalé un nouveau dégât des eaux. Dans un email du 6 juin 2022 envoyé à l’agence La Comtesse, elle a signalé l’apparition de nouvelles fissures dans le salon puis le 16 novembre 2022 la reprise du dégât des eaux dans le box. Le 17 mai 2023, elle a informé le gestionnaire de la réapparition de la fissure sur le mur porteur de la salle de bain, de la reprise de l’écoulement d’eau dans le box et de l’apparition de fissures « un peu partout dans l’appartement ». Enfin, par email du 12 février 2025 et du 14 mars 2025 envoyés à l’agence La Comtesse, elle fait état de la réapparition du dégât des eaux dans le box et la relance plusieurs fois en juin et juillet 2025 pour connaître l’état d’avancement de la procédure en vue de la réalisation des travaux.

Quant à M. [P] [I], s’il verse aux débats les courriers et emails de l’agence La Comtesse justifiant des démarches entreprises par celle-ci auprès de la société Bouygues Immobilier dans le cadre de la garantie parfait achèvement et auprès de l’assurance dommage-ouvrage, il ne produit qu’un seul email du 14 décembre 2022 envoyé à l’agence Foncia, syndic de l’immeuble - soit plus de deux après la survenue du sinistre - afin de s’enquérir des actions entreprises pour remédier à la cause des désordres.

Il importe de rappeler que nonobstant l’intervention de la compagnie d’assurance ou du gestionnaire, le bailleur saisi d’un trouble de jouissance doit faire diligence pour entreprendre lui-même les travaux litigieux, s’enquérir de la date prévisible des travaux ou pour accélérer leur démarrage. Il ne peut échapper à sa responsabilité en se prévalant de l’inertie du syndicat des copropriétaires – qui en l’occurrence n’a pas été appelé à la cause. Cet élément, qui ne caractérise aucune force majeure, ne peut justifier l'exonération de responsabilité du bailleur.

Faute de démontrer l’existence d’une situation de force majeure l’exonérant de son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués, la responsabilité de M. [P] [I] sera engagée. A défaut d’avoir remédié aux désordres, il sera condamné à réaliser les travaux nécessaires pour remettre les lieux loués en l’état dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision. Afin de garantir l’effectivité de la décision, il sera fixé une astreinte de 200 euros par mois passé le délai d’un mois de la signification du jugement, et ce durant six mois.

Par ailleurs, il est établi par l’ensemble des pièces de la procédure qu’il en est résulté pour Mme [Q] [N] un préjudice de jouissance consistant en la perte de qualité de vie générée par les désordres présentés par le logement, étant relevé que la défenderesse était enceinte lors de l’apparition des désordres, et en raison des tracas générés par le traitement de ce litige. Pour l’évaluation du préjudice, il sera tenu compte : i) des pièces affectées par les désordres, soit le séjour, la salle de bain et une des chambres, s’agissant d’un appartement de trois pièces. S’agissant du box, celui-ci n’étant pas un local à usage d’habitation, il n’en sera pas tenu compte ;ii) de la durée du préjudice, à savoir du 18 novembre 2022 au 9 mars 2026 ;iii) de la nature des désordres qui consistent en des fissures et des traces d’infiltration sur les murs, étant relevé que les lieux sont demeurés habitables, que la présence d’une humidité importe n’est pas invoquée ni démontrée et que le lien de causalité entre l’asthme dont souffre la fille de la demanderesse et les désordres n’est pas établi. Au regard de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par Mme [Q] [N] sera fixé à 20% du montant du loyer sur la période considérée, soit la somme de 10.348,51 au paiement de laquelle il convient de condamner M. [P] [I] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de réduction et de consignation des loyers

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Aux termes de l’alinéa 3, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département, l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [Q] [N] sera déboutée de sa demande à ce titre, dès lors qu’elle ne démontre pas l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres, étant relevé qu’elle a pu demeurer dans les lieux pendant les travaux réalisés antérieurement et que le bailleur a été condamner à procéder aux travaux de remsie en état sous astreinte.

Sur la responsabilité de la société GIA Mazet

En application de l’article 1240 du code civil, l'allocation de dommages-intérêts suppose la preuve d'une faute imputable à la société Gia Mazet et la démonstration d'un préjudice en résultant pour Mme [Q] [N], selon les principes du droit commun.

Ainsi, il ressort des pièces de la procédure que par lettre du 16 novembre 2020, l’agence Paul Ghez, devenue ensuite Agence La Comtesse, nom commercial de la société Gia Mazet, agissant en qualité de mandataire de M. [P] [I] a dénoncé à la société Bouygues Immobilier le dégât des eaux apparu au plafond de la salle de bain et de l’une des chambres de l’appartement. Par plusieurs emails échangés en décembre 2021, l’agence confirme l’intervention d’une entreprise pour procéder aux réparations.

Par emails du 4 janvier 2021 et du 8 janvier 2021, l’agence la Comtesse alerte la société Bouygues de l’aggravation des infiltrations et dans un courrier du 14 janvier 2021 adressé à la société Bouygues Immobilier, elle indique qu’elle a déclaré le sinistre à l’assurance dommages-ouvrage et que le sinistre perdure. Dans un courriel du 10 février 2021, l’agence demande à la société Bouygues Immobilier de lui faire part de l’avancement de la procédure dommage-ouvrage concernant l’appartement occupé par Mme [Q] [N]. Dans un courrier du 10 février 2021, le mandataire demande à la société Bouygues immobilier d’ajouter à la déclaration de sinistre dommages-ouvrage le nouveau désordre faisant suite à l’apparition de nouvelles infiltrations. Par email du 4 mars 2021, la société Bouygues Immobilier indique avoir demandé l’intervention d’entreprises pour remédier à l’infiltration d’eau dans la salle de bain.

Dans un nouveau courrier du 9 mars 2021, l’agence La Comtesse fait part à la société Bouygues Immobilier de l’apparition de fissures sur le plafond de la chambre et de la salle de bain ainsi que du fait que la peinture craquelle au niveau du plafond de la terrasse. Le 24 mars 2021 elle demande à la société Bouygues Immobilier de relancer l’entreprise requise dans l’urgence pour procéder aux travaux de réparation. Le 14 avril 2021, elle demande que l’entreprise soit à nouveau mandatée, des réparations ayant été oubliées. Par email du 24 mai 2021, elle l’informe de la persistance d’infiltration au plafond alerte la société Bouygues Immoblier de nouvelles infiltrations et demande l’intervention d’une société « pour faire cesser ces infiltrations ». Elle est avisé le 12 juillet 2021 que la demande d’intervention a été faite.

Il sera rappelé que la société SECPT est intervenue afin de réaliser des travaux de reprise des fissures et des peintures dans la salle de bain, le salon, les deux chambres et le balcon le 2 avril 2021 et le 21 juin 2021.

Dans un email du 23 août 2021, l’agence La Comtesse s’enquiert auprès de Mme [Q] [N] de l’évolution de la situation et le 3 septembre 2021elle demande à la société Bouygues Immobilier de relancer l’entreprise requise pour exécuter les travaux nécessaires. Une relance est faite le 10 et le 14 septembre 2021.

Le 29 septembre 2021, l’Agence La Comtesse avise la société Bouygues Immobilier de l’aggravation des infiltrations en raison de pluies survenues le 26 septembre 2021 et de l’apparition de fissures dans de nouvelles zones de l’appartement au niveau du plafond de la deuxième chambre, de la moitié du séjour et de la terrasse. De nombreux échanges s’ensuivent en octobre et novembre 2021 afin qu’interviennent des entreprises afin de réaliser les réparations nécessaires.

Les emails échangés en janvier, février et mars 2022 laissent apparaître que l’agence immobilière s’est tenue informée de l’état d’avancement des travaux, notamment dans le garage, étant souligné qu’une expertise a eu lieu le 25 mars 2022. Elle s’enquiert également dès le 7 avril 2022 de la remise du rapport d’expertise et est en contact avec le syndic de l’immeuble pour la réalisation des travaux.

Au regard de la persistance des désordres, l’agence immobilière reprend contact avec le syndic de l’immeuble en septembre 2022 et des échanges réguliers ont lieu jusqu’en février 2023, une nouvelle expertise ayant été diligentée, puis tout au long de l’année jusqu’en janvier 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Gia Mazet a fait preuve de diligences dans la gestion du sinistre survenu dans le logement occupé par Mme [Q] [N]. Aucune faute ne saurait lui être reprochée et sa reponsabilité ne saurait donc être engagée dans le dommage subi par la demanderesse. Les demandes de celle-ci à l’égard de la société Gia Mazet seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [I] sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de le condamner à verser à Mme [Q] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La socoiété Gia Mazet sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Condamne M. [P] [I] à réaliser les travaux nécessaires pour remettre les lieux loués en l’état, à savoir le salon, la salle de bain et la chambre de l’appartement ainsi que le box de parking n°D217, sis [Adresse 1] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute M. [P] [I] de procéder aux travaux de remise en état ordonnés, il sera redevable, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, d’une astreinte fixée à 200 euros par mois de retard et ce durant six mois ;

Condamne M. [P] [I] à payer à Mme [Q] [N] la somme de 10.348,51 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Mme [Q] [N] de ses demandes à l’encontre de la société Gia Mazet et de sa demande de réduction et de consignation des loyers;

Condamne M. [P] [I] aux dépens ;

Condamne M. [P] [I] à payer à Mme [Q] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Gia Mazet de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 14 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,