Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026 Président : Madame FATY, Vice-présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE : Le 15 janvier 2026 à Me GUILLET Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 15 janvier 2026 à Mme [F] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/04679 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6YKO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [F] née le 29 Décembre 1962 à [Localité 1] demeurant Adoma - [Adresse 2] comparante en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 août 2025, la SA ADOMA a assigné Madame [S] [F] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion sans délai de Madame [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 2], au besoin avec le concours de la Force Publique;

• condamner Madame [F] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 2074,74 euros au titre des échéances impayées arrêtées au 28 juillet 2025 avec intérêts au taux conventionnel;

-une somme égale au montant de la dernière redevance au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux;

-la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l'audience, la SA ADOMA a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 2797,06 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 7 novembre 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA ADOMA a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.

Madame [F], citée en l’Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice a comparu à l’audience.

Elle n'a pas contesté le montant de sa dette et a indiqué avoir effectué un versement de 200,00 euros le 10 novembre 2025.

Elle a sollicité des délais de paiement en offrant la somme de 51,00 euros en sus du loyer courant pour apurer sa dette.

La SA ADOMA s'est opposée à cette demande.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

Aux termes de l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée à la diligence de l'Huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département.

Aux termes de l'article L632-3 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux logements foyers ni au logement faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.

Il convient de constater que le logement litigieux relève de la catégorie des logements foyers au sens de l'article L633-1 du code de la construction et de l'habitation pour lesquels le code de la construction et de l'habitation dispense le bailleur de dénoncer l'assignation en expulsion auprès des services de la Préfecture.

L'action de la SA ADOMA est donc recevable.

Sur le fond :

Par une convention spécifique, encadrée par les articles L633-1 à L 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation, signée le 26 octobre 2023, la SA ADOMA a consenti à Madame [F] la jouissance privative d'un logement situé à [Adresse 2], pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle initialement fixée à la somme de 402,55 euros.

L'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans une résidence sociale a droit à l'établissement d'un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

-cessation totale d'activité de l'établissement ;

-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Selon l'article R.633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

La résiliation du contrat est signifiée par Huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d'occupation effective des lieux.

Le contrat de résidence signé le 26 octobre 2023 entre les parties comporte en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit en cas de manquement du résident à l'une de ses obligations et que la résiliation produira effet un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l'habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d'un mois en cas d'inexécution d'une obligation résultant du contrat. En l'espèce, la SA ADOMA justifie avoir fait délivrer le 13 mars 2025 à Madame [F] une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de régulariser l'arriéré des redevances impayées, soit la somme de 952,42 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 10 mars 2025, sous peine de résiliation du contrat de résidence à l'échéance d'un délai de un mois conformément aux stipulations du contrat de résidence.

Madame [F] n'a pas donné suite à cette mise en demeure.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 13 avril 2025.

Il sera donc fait droit à la demande d'expulsion selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique.

Compte tenu du contrat de résidence qui est résilié et afin de préserver les intérêts de la SA ADOMA, Madame [F] sera redevable à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation qu'il convient de fixer à une somme égale à la dernière redevance échue.

En outre s'agissant des redevances impayées, la SA ADOMA fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence signé, la mise en demeure visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de sa créance au 12 novembre 2025 à la somme de 2597,06 euros.

Il ressort du décompte produit par la SA ADOMA que Madame [F] reste devoir au 12 novembre 2025 une somme non sérieusement contestable de 2596,97 euros, frais déduits.

Madame [F] sera dès lors condamnée à payer à titre provisionnel à la SA ADOMA la somme de 2596,97 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement:

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [F] propose la somme de 51,00 euros en sus du loyer courant pour apurer sa dette.

Cette somme est cependant insuffisante pour solder la dette sur 24 mois.

Madame [F] sera donc déboutée de sa demande en délai de paiement.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [F] conservera la charge des entiers dépens de l’instance.

En outre, Madame [F] sera tenue de payer à la SA ADOMA la somme de 150,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l'action de la SA ADOMA;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de résidence du 26 octobre 2023 liant les parties à la date du 13 avril 2025;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] de libérer les lieux situés à [Localité 2], [Adresse 2], et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par l'occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA ADOMA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [F] à verser à la SA ADOMA la somme provisionnelle de 2596,97 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Madame [F] à payer à titre provisionnel à la SA ADOMA, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux;

DEBOUTONS Madame [F] de sa demande en délai de paiement;

CONDAMNONS Madame [F] au paiement de la somme de 150,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS Madame [F] aux entiers dépens ;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER LE PRESIDENT