Demande d'exclusion de membre ou retrait de membre ou associé

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

NM/MM N° RG 24/00559 - N° Portalis DBZI-W-B7I-EQCV MINUTE N° DU 18 Novembre 2025

Jugement du DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE : [Q] [C], [L] [C] c/ [W] [V], S.C.I. APOLLINE

ENTRE : Madame [Q] [C], demeurant 5 rue Gaston Turpin - 44000 NANTES Madame [L] [C], demeurant 2 rue Jean Macé - 35400 SAINT-MALO Représentées par Maître Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES postulant de Maître Laura TERDJMAN de la SELARL TERDJMAN AVOCAT AARPI SOLACY ABVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET : Madame [W] [V] épouse [S], demeurant 46 rue Albert 1er - 56000 VANNES S.C.I. APOLLINE, sise 46 rue Albert 1er - 56000 VANNES Représentées par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL : - Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente - Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président - Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER : - Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 16 Septembre 2025 devant Élodie Gallot - Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 Novembre 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 16 avril 2024, [Q] [C] & [L] [C] ont fait citer [W] [S] et la société civile immobilière APPOLLINE, aux fins de leur retrait de ladite société et le remboursement des parts sociales. Il est demandé: JUGER que Mesdames [Q] [C] et [L] [C] démontrent de justes motifs à l’appui de leur demande de retrait judiciaire de la SCI APOLLINE ;

Par conséquent : PRONONCER le retrait judiciaire de Mesdames [Q] [C] et [L] [C] de la SCI Apolline ; ORDONNER le remboursement de la valeur de 14.890 parts sociales détenues par Mesdames [Q] [C] et [L] [C] au sein de la société SCI Apolline (chacune en détenant 7.445) à un prix qui sera fixé par un expert ;

En tout état de cause : CONDAMNER Madame [W] [S] à payer à Mesdames [Q] [C] et [L] [C] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [W] [C] aux entiers dépens.

[Q] [C] & [L] [C] ont présenté leurs demandes dans leurs dernières conclusions enrôlées RPVA en date du 3 mars 2025. Vu les articles 1231-5, 1843-4 et 1869 du Code civil, Vu l’article 70 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée,Il est demandé au Tribunal judiciaire de Vannes de : JUGER que Mesdames [Q] [C] et [L] [C] démontrent de justes motifs à l’appui de leur demande de retrait judiciaire de la société SCI Apolline ; DONNER acte à Mesdames [Q] [C] et [L] [C] de ce que Madame [S] ne s’oppose pas à leur demande de retrait judiciaire de la société SCI Apolline ; DÉCLARER irrecevables les demandes reconventionnelles fonnées par Mme [S] et la société SCI Apolline portant sur le paiement d’une indemnité d’occupation du local appartenant à la société SCI Apolline et sur le paiement de dommages et intérêts pour occupation des locaux appartenant à la SCI ; DÉBOUTER Mme [S] et la société SCI Apolline de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions (sauf en ce qu’elles ne s’opposent pas à la demande de retrait judiciaire formée par Mesdames [Q] [C] et [L] [C]) ;

Par conséquent : PRONONCER le retrait judiciaire de Mesdames [Q] [C] et [L] [C] de la SCI Apolline ; ORDONNER le remboursement de la valeur des 14.890 parts sociales détenues par Mesdames [Q] [C] et [L] [C] au sein de la société SCI Apolline (chacune en détenant 7.445) à un prix qui sera fixé par un expert.

A titre subsidiaire : Si par extraordinaire le Tribunal déclarait recevable la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d’occupation formée par Madame [W] [S] et la société SCI Apolline. JUGER que l’article 12.2 du contrat de bail professionnel n’est pas applicable faute de commandement délivré par les défenderesses ; JUGER que l’article 12.2 du contrat de bail professionnel constitue une clause pénale; JUGER que le montant de la clause pénale évalué par Mme [S] et la société SCI Apolline à la somme de 37.723 euros est manifestement excessif ;

En conséquence : RAMENER la clause pénale à 1 euro symbolique. A titre subsidiaire : Si par extraordinaire le Tribunal déclarait recevable la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de Foccupation des locaux appartenant à la SCI, JUGER qu’aucune disposition statutaire ou extrastatutaire n’impose que les locaux appartenant à la SCI Apolline soient nus ; JUGER que Mesdames [Q] [C] et [L] [C] n’ont commis aucune faute au titre de la prétendue occupation des locaux appartenant à la SCI Apolline ; JUGER que la SCI Apolline n’a subi aucun préjudice à ce titre ;

En tout état de cause : DÉBOUTER Madame [W] [S] et la société SCI Apolline de l’ensemble de leurs demandes ; CONDAMNER Madame [W] [S] à payer à Mesdames [Q] [C] et [L] [C] la somme de 5.000 euros chacune au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [W] [S] aux entiers dépens.

[W] [S] et la société civile immobilière APPOLLINE ont présenté leurs moyens de défense dans leurs dernières conclusions n° 3 enrôlées RPVA en date du 24 avril 2025. Il est sollicité. Vu les articles 870, 1240, 1241, 1843-4 et 1869 du Code civil, Vu l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, Vu l’article 5 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, DIRE et JUGER Mesdames [L] et [Q] [C] irrecevables ou mal fondées en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter; CONSTATER l’absence d’opposition de Madame [S] au principe d’un retrait de Mesdames [L] et [Q] [C] de la SCI APOLLINE ; CONSTATER que Mesdames [C] ne justifient pas d’éléments suffisants pour fixer le prix de cession des parts sociales de la SCI APOLLINE ;

A titre reconventionnel :

A titre principal : DIRE et JUGER la demande en paiement de Madame [S] recevable; CONDAMNER in solidum Mesdames [L] et [Q] [C] à verser à la SCI APOLLINE la somme de 37.723 euros au titre de l’indemnité d’occupation du local appartenant à la SCI APOLLINE du 10 janvier 2022 au 18 avril 2023 ;

A titre subsidiaire : CONDAMNER in solidum Mesdames [L] et [Q] [C] à verser à la SCI APOLLINE la somme de 18.861,52 euros de dommages et intérêts pour l’occupation du local appartenant à la SCI APOLLINE du 10 janvier 2022 au 18 avril 2023 ;

En tout état de cause : DÉBOUTER Mesdames [L] et [Q] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER in solidum Mesdames [L] et [Q] [C] à verser à Madame [W] [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Mesdames [L] et [Q] [C] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Le 29 juillet 2011, [W] [S], [H] [C] et [G] [C] ont créé la société civile immobilière APOLLINE. Celle-ci a pour objet l’acquisition, l’administration et la gestion par location d’un immeuble situé 25 bis Rue Albert 1er, Résidence Le Clos Albert 1er à VANNES (56000).

Le capital est composé de 29.780 parts, chacune d’une valeur nominale de 10 euros, réparties initialement comme suit : - [W] [S] : 14.890 parts ; - [H] [C] : 7.445 parts ; - [G] [C] : 7.445 parts.

Cette SCI a eu pour but l’acquisition d’un local permettant de rapprocher deux cabinets dentaires, celui du Docteur [S] et celui du Docteur [C].

Aux termes des statuts, [W] [S] et [H] [C] ont été désignés en qualité de gérants de la SCI. Il est fait valoir en défense que, de fait, seul [H] [C] exerçait les fonctions de gérant. [H] [C] a notamment été désigné comme seul représentant légal auprès de la banque LCL dans le cadre de l’ouverture du compte courant de la SCI.

Le 9 février 2012, la SAS ESPACIL a vendu à la SCI APOLLINE l’immeuble considéré : Dans un ensemble immobilier dénommé « LE CLOS ALBERT 1er », situé 25 Bis Rue Albert 1er à VANNES : - Le lot n°3 comportant un local à usage professionnel (initialement prévu comme un logement avant la vente, puis ayant fait l’objet d’un permis de construire rectificatif à la demande du promoteur) situé au rez-de-chaussée du bâtiment collectif, portant le numéro 103 du plan ; - Le lot n°20 : un garage fermé situé au sous-sol du bâtiment collectif, portant le numéro 608 du plan. Le lot n°3 a été transformé en cabinet dentaire. Le bien a été acquis au prix de 306.000 euros.

Chaque praticien, en son nom propre, a entrepris des travaux pour mettre en conformité les locaux avec l’activité professionnelle de dentiste. Les travaux ont été payés par moitié par chaque praticien de façon à pouvoir être amortis.

Les travaux ont consisté en : S’agissant du cabinet du Docteur [C] : - Création d’une cloison plombée séparant le cabinet et la salle de stérilisation ; - Création d’un placard, arrivées d’eau chaude et froide et évacuation d’eaux usées au niveau des murs ; - Mise en place d’un réseau informatique connecté avec l’accueil ; - Arrivées au centre de la pièce d’eau froide, d’air comprimé, d’électricité, câblage des commandes d’aspiration chirurgicale, évacuation des eaux usées ; - Plombage de la porte ; - Pose d’une poutre au plafond pour l’installation du scialytique S’agissant de l’entrée : - Recul de la cloison et installation d’une porte à galandage permettant l’accès à la salle de stérilisation ; - Changement du portier remplacé par un modèle adapté aux professions libérales avec un interrupteur déporté au portillon d’accès à l’immeuble et pose d’un deuxième interrupteur à l’entrée de l’immeuble avec clé de verrouillage dans un placard technique du rez-de-chaussée. S’agissant des WC : - Mise en place d’un lavabo et installation d’un WC conforme aux normes d’accessibilité handicapée ; S’agissant de la salle de radiologie : - Réalisation d’un vestiaire et d’une salle de radiologie comportant un plombage aux murs, d’une porte et mise en place des mécanismes de sécurité. S’agissant du cabinet du Docteur [S] : - Installation d’arrivées et d’évacuation des eaux usées le long des murs; - Arrivées d’eau, d’électricité, d’air comprimé et de descente des commandes d’aspiration des commandes d’aspiration chirurgicale au centre de la pièce ; - Plombage de la cloison mitoyenne avec le couloir et les portes ; - Mise en place du réseau informatique connecté avec l’accueil. S’agissant du sol : - Mise en place d’un revêtement adapté aux salles de soin sur toute la surface du local. S’agissant des plafonds : - Mise en place d’un éclairage adapté, notamment pour l’accueil, le couloir et la salle d’attente. S’agissant du garage : - Installation des évacuations des eaux usées, des arrivées d’électricité pour deux compresseurs, deux moteurs d’aspiration chirurgicale et descentes des commandes d’aspiration ; - Installation de deux montées d’air comprimé. La salle de stérilisation a également été aménagée par la pose d’éviers, de raccordements pour autoclave et d’une machine à laver pour l’instrumentation.

Le 9 juillet 2012, deux baux professionnels ont été consentis par la SCI APOLLINE à [W] [S] d’une part et à [H] [C], d’autre part, chacun pour une durée de 6 ans.

[W] [S] a pris sa retraite le 31 décembre 2019.

[H] [C] est décédé le 9 janvier 2022. Les parts sociales détenues par [H] [C] dans la SCI APOLLINE ont été réparties comme suit : - [G] [C], à raison de 1.861,25 parts en pleine propriété et 5.583,75 parts en usufruit ; - [Q] et [L] [C] à raison de 5.583,75 parts en nue-propriété. Ces parts ont été évaluées à la somme de 75000 € dans sa déclaration de succession.

Le 28 novembre 2022, les époux [S] ont formulé une offre d’acquisition des 7.445 parts sociales détenues par la succession de [H] [C] et des 7.445 parts sociales détenues par [G] [C] pour un montant de 100.000 € sous condition suspensive d’obtention d’un financement de 40.000 €. Les consorts [C] n’ont pas donné suite.

Le 1er décembre 2022, une assemblée générale extraordinaire s’est tenue. [W] [S] a été désignée seule gérante de la SCI APOLLINE.

Les statuts ont été modifiés pour intégrer les modifications de la répartition du capital social de la SCI, à savoir : - Madame [S] : 14.890 parts, numérotées de 1 à 14.890 ; - Madame [G] [C] : 9.306 parts en pleine propriété numérotées de 20.475 à 29.780 et 5.584 parts en usufruit numérotées de 14.891 à 20.474 ; - Madame [L] [C] : 2.792 parts en nue-propriété numérotées de 14.891 à 17.682 ; - Madame [Q] [C] : 2.792 parts en nue-propriété numérotées de 17.683 à 20.474.

[G] [C] est décédée le 4 février 2023.

Ses parts sociales ont été transmises à [Q] et [L] [C], ses filles.

Les parties ont échangé sur la question de l’indemnité d’occupation due par les consorts [C] en raison du mobilier appartenant à la succession [C] resté dans les locaux appartenant à la SCI et sur la question du devenir des parts sociales. Aucun accord n’a été trouvé. De même, la volonté des sœurs [C] de trouver un successeur à leur père dans le local considéré n’a pas été couronnée de succés.

Le 16 mai 2024, une assemblée générale extraordinaire s’est tenue aux termes de laquelle la résolution suivante a été adoptée à l’unanimité : « […] Suite au décès de Madame [G] [C] : Le capital social est fixé à la somme de : 297.800 euros. Il est divisé en 29.780 parts de 10 euros chacune attribuées aux associées, savoir : A : - Madame [W] [S], à concurrence de 14.890 parts, numérotées de 1 à 14.890. - Madame [L] [C], à concurrence de 14.890 parts en pleine propriété – en indivision pour moitié (1/2), numérotées de 14.891 à 29.780. - Madame [Q], [C], à concurrence de 14.890 parts en pleine propriété – en indivision pour moitié (1/2), numérotées de 14.891 à 29.780.

Le 18 mars 2025, ce procès-verbal, les statuts à jour et un extrait Kbis ont été transmis à [W] [S].

Sur le retrait de [L] et [Q] [C]

L’article 1869 du Code civil dispose : « Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. A moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9 (3ème alinéa), l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4. » L’article 1843-4 du Code civil dispose : « I. – Dans les cas où la loi renvoie au présent article pour fixer les conditions de prix d'une cession des droits sociaux d'un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d'accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible. L'expert ainsi désigné est tenu d'appliquer, lorsqu'elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts de la société ou par toute convention liant les parties. II. – Dans les cas où les statuts prévoient la cession des droits sociaux d'un associé ou le rachat de ces droits par la société sans que leur valeur soit, ni déterminée ni déterminable, celle-ci est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné dans les conditions du premier alinéa. L'expert ainsi désigné est tenu d'appliquer, lorsqu'elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par toute convention liant les parties. » Ainsi qu’il ressort des écritures en défense, [W] [S] ne s’est jamais opposée au retrait de [Q] et [L] [C]. Il en sera donné acte, sans qu’il soit besoin de statuer sur des considérations inutiles pour la solution du litige. En tant que de besoin, le retrait est prononcé par la juridiction.

Il n’est pas en débat que ce retrait confère à [Q] et [L] [C] un droit au remboursement de la valeur de leurs droits sociaux. Il convient donc de condamner la SCI APPOLLINE à ce remboursement.

Sur le prix de cession des parts sociales détenues par les sœurs [C]

Les sœurs [C] ont proposé une convention fixant le prix des parts sociales qui n’a pas été acceptée par [W] [S]. Le 23 janvier 2024, en retour, [W] [S] a adressé à Maître [I], Notaire des demanderesses, une contre-proposition de rachat des parts sociales de la SCI APOLLINE. Le projet adressé par Madame [S] comprend une clause relative au prix des parts sociales rédigée comme suit : « Sur proposition de maître [I], notaire des cédantes, une estimation sera réalisée par Monsieur [R] [T] ingénieur-conseil, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, membre de la compagnie des experts judiciaires inscrit près la cour d’appel de Rennes. La mission et le délai de réalisation sont définis dans la lettre de mission. L’expert retiendra un prix fixe. A défaut, il fixera une fourchette de prix étant précisé que les Parties s’engagent à retenir la valeur médiane entre les deux valeurs indiquées dans le rapport final de l’expert. »

[W] [S] et les sœurs [C] s’étaient accordées pour désigner [R] [T] en qualité d’expert pour évaluer le prix des parts sociales. Les demanderesses sollicitent présentement que le prix de cession des parts sociales soit fixé par expert. Ce qui signifie qu’elles ne sont plus d’accord sur le nom de l’expert. Elles ajoutent que le Tribunal ne peut statuer sur la désignation d’un expert ou sur l’évaluation des parts, se réservant de saisir de cette demande le Président de ce Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 1843-4 du code civil qui réserve cette compétence. Il sera donc fait droit à ce titre, laissant aux parties l’initiative de cette procédure en fixation de la valeur des parts.

Sur l’indemnité d’occupation réclamée par la SCI APPOLLINE Faute d’avoir été soumise au Juge de la mise en état, la question de la recevabilité de la demande reconventionnelle ne peut être examinée par la juridiction.

L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’article 1241 du même Code dispose : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » L’article 1742 du Code civil dispose : « Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. » L’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : « Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce. » L’article 5 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 dispose : « I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs. Le maintien reste acquis au conjoint, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin de l'occupant, lorsque cet occupant a fait l'objet d'une condamnation devenue définitive, assortie d'une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur son conjoint, son concubin, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants. I bis. - Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé. Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article. II. - Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi. En cas d'instance en divorce ou en séparation de corps, la juridiction saisie attribue à l'un des époux l'éventuel droit au maintien dans les lieux en considération des intérêts sociaux ou familiaux en cause. Si l'époux qui en est bénéficiaire n'est pas celui au nom duquel étaient délivrées les quittances, notification de la décision devra être faite au bailleur dans le délai de trois mois de son prononcé par lettre recommandée avec avis de réception. La juridiction prévue au chapitre V reste compétente sur toute contestation du bailleur quant à l'application des conditions exigées par la présente loi. Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux ne s'appliquera pas aux locaux à usage exclusivement professionnel, à moins que l'une des personnes visées aux alinéas précédents ne continue à y exercer la profession à laquelle ces locaux étaient affectés. »

L’article 870 du Code civil dispose : « Les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu'il y prend. »

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le principe de l’estoppel est le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui (Cass. Com, 20 septembre 2011, n°10-22888)

En l’espèce, suivant contrat conclu le 9 juillet 2012, la SCI APOLLINE a donné à bail professionnel à [H] [C], dans un immeuble sis 25 bis rue Albert 1er à VANNES, un local comportant une salle de soin personnelle (salle n°2 sur le plan annexé) et divers locaux en commun (salle d’attente, salle radio, vestiaire, secrétariat, salle de stérilisation, WC, garage). Le bail a été conclu pour une durée de six ans à compter du 9 juillet 2012 jusqu’au 9 juillet 2018. Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 1.166 euros. Celui-ci, à la date du décès de Monsieur [C], était fixé à la somme de 1.232 euros mensuelle.

Selon l’article 6 du contrat de bail liant les parties, il a été a prévu qu’à défaut de congé, le contrat serait reconduit tacitement pour la même durée.

Le contrat de bail prévoit en son article 12 « Clause résolutoire et clauses pénales » : « 2. Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur ».

Le contrat a été reconduit tacitement pour une nouvelle durée de 6 ans, soit jusqu’au 9 juillet 2024. [H] [C] est décédé le 9 janvier 2022. Les sœurs [C] ne disconviennent pas du fait que le bail a été résilié comme le soutient [W] [S]. Les locaux ont été libérés le 18 avril 2023.

Dès lors, le bail étant résilié, c’est en vain qu’[W] [S] invoque l’article 12 du contrat pour asseoir sa demande d’indemnité d’occupation, les soeurs [C] n’ayant jamais revendiqué le maintien du bail professionnel à leur profit. Il reste que, dès lors que la succession [C] n’a pas fait libérer les lieux loués avant le 18 avril 2023, elle se doit de dédommager la SCI APPOLLINE pour cette occupation sans droit ni titre. Il n’est pas démontré que les sœurs [C] auraient renoncé à la succession de leur père [H] [C]. Elles sont donc tenues de la charge de cette occupation du local appartenant à la SCI APOLLINE.

Chaque praticien a fait réaliser, en cours de bail, des travaux importants pour aménager le local et y a installé du matériel. Chaque praticien ayant financé ces travaux par moitié, la SCI n’est pas propriétaire de ces aménagements et de ce matériel. Le bail professionnel conclu entre la SCI APOLLINE et [H] [C] ne contient aucune clause d’accession qui aurait permis à la SCI d’acquérir les aménagements réalisés par le preneur à l’issue du bail. En conséquence, ces aménagements et matériels demeurent la propriété pleine et entière de la succession de [H] [C]. Ce matériel et ces aménagements figurent sur les déclarations fiscales 2035 de l’année 2012 et des années suivantes du Docteur [H] [C].

[Q] et [L] [C] reconnaissent expressément que du matériel a été laissé sur place et que les locaux seraient vidés le 18 avril 2023 (Pièce 6). Si elles expliquent n’avoir jamais été locataires, elles ne disconviennent pas de la présence de matériel resté sur place. Elles affirment que le bail inclurait le matériel médical, sans autre démonstration. Or, elles ont reconnu dans leur courrier de leur Conseil du 4 avril 2023 (pièce 6 en défense) que le matériel de leur défunt père se trouvait encore dans les locaux considérés, à dessein dans le cadre de la recherche d’un nouveau locataire et que le matériel non encore vendu serait enlevé le 18 avril 2023. Le fait que le local restait avec peu de matériel (siège inclinable) reste sans influence sur le litige, ne pouvant être mis en location, vide de toute occupation.

C’est en vain que les sœurs [C] affirment que le matériel en cause aurait été laissé dans les lieux « à la demande de Madame [S] », cette affirmation n’étant pas autrement étayée. De même, [W] [S] ne saurait s’autoriser des termes du bail relatifs à l’entretien des équipements loués mentionnés au contrat sans préciser ceux que le contrat désigne. Il n’est pas établi que la location porte sur les équipements professionnels des cabinets dentaires. Si dans son courrier du 12 avril 2023, [W] [S] écrit que concernant l’occupation des locaux, elle est d’accord pour accepter l’idée d’un maintien en l’état du cabinet dans la perspective de la recherche d’un successeur, les sœurs [C] omettent de préciser que leur interlocutrice ajoute immédiatement que pour autant cette situation ne va pas à l’encontre de la clause d’indemnisation prévue par le bail, manifestant sa volonté de ne pas renoncer à celle-ci.

A la lumière de ces éléments d’appréciation, il convient de considérer qu’entre le 10 janvier 2022 et le 18 avril 2023, le local anciennement loué par [H] [C] est resté occupé par ses héritières.

Il est établi que l’occupation du local a entrainé un préjudice à l’égard de la SCI APPOLLINE qui n’a pu percevoir de loyer sur cette période. Ce qui a immobilisé son bien, ne pouvant être reloué en l’état. Ainsi, s’abstenant de vider le local, les sœurs [C], ont causé un préjudice consistant en une impossibilité de relouer le local. Le préjudice sera calculé sur la base d’un montant correspondant au loyer qu’aurait dû percevoir le bailleur, soit la somme de 1.232 euros par mois complet. Soit 874,32 € pour janvier 2022, 1.232 € par mois de février 2022 à mars 2023 et 739,20 € pour avril 2023. Le décompte ne donne pas lieu à contestation.

Il convient donc de condamner in solidum [L] et [Q] [C] à payer à la SCI APOLLINE de la somme de 18861,52 euros à titre d’indemnité d’occupation. L’exigibilité de cette condamnation sera reportée à la date à laquelle sera fixée la valeur des parts sociales de [Q] et [L] [C], afin que le paiement se réalise par compensation, chaque créance étant déjà acquise dans son principe.

Sur les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner [W] [S] à payer à [Q] et [L] [C] une indemnité de 5000 €.

Rien dans les circonstances de la cause ne commande d’écarter le principe légal de l’exécution provisoire.

SOLUTION DU LITIGE

Par ces motifs, Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DONNE ACTE aux parties de leur accord relativement au retrait de [Q] [C] & [L] [C] de la société civile immobilière APPOLLINE et le prononce en tant que de besoin.

CONDAMNE la société civile immobilière APPOLLINE à rembourser à [Q] [C] & [L] [C] leurs parts et droits sociaux au prix fixé par expert, laissant aux parties le soin de recourir à l’instance prévue par l’article 1843-4 du Code Civil.

CONDAMNE in solidum [Q] [C] & [L] [C] à payer à la société civile immobilière APPOLLINE la somme de 18861,52 euros, au titre des indemnités d’occupation et dit que l’exigibilité de cette condamnation sera reportée à la date à laquelle sera fixée la valeur des parts sociales de [Q] et [L] [C], afin que le paiement se réalise par compensation.

CONDAMNE en application de l’article 700 du code de procédure civile, [W] [S] à payer à [Q] et [L] [C] une indemnité de 5000 €.

DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

CONDAMNE [W] [S] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT