Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00518 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFIB

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [L] [Adresse 1] [Localité 1] (RÉUNION) représenté par Me Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [G] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2] non comparant, ni représenté Monsieur [H] [Y] [Adresse 3] [Localité 3] (LA REUNION) non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [L] a donné à bail à Monsieur [U] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 26 janvier 2021, moyennant un loyer mensuel de 320 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [H] [Y] s'est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [U] [G].

Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.477,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été signifié à la caution solidaire le 12 août 2024.

Par des actes de commissaire de justice séparés des 9 mai et 26 mai 2025, Monsieur [V] [L] a fait assigner Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [G] ; - la condamnation in solidum de Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y] au paiement des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024, soit la somme de 1.353,18 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - leur condamnation in solidum au paiement des indemnités d’occupation à compter du mois d’octobre 2024, soit la somme de 2.727,44 euros ; - leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 340,93 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été renvoyée pour permettre au locataire de justifier de la reprise du paiement du loyer et au bailleur de produire un décompte actualisé des loyers et charges impayés, Monsieur [V] [L], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.290,26 euros.

Après avoir comparu à la première audience du 1er septembre 2025, Monsieur [U] [G] ne s'est pas présenté à l'audience du 6 octobre 2025 et n'a pas justifié de la reprise du paiement du loyer comme il s'y était engagé.

Bien que régulièrement convoqué à la première audience par un acte de commissaire de justice signifié le 26 mai 2025 selon procès-verbal de recherches infructueuses et avisé de la date de renvoi à sa dernière adresse connue, Monsieur [H] [Y] ne s'est ni présenté à l'audience, ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [V] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 26 janvier 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [U] [G] le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.477,80 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 septembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [V] [L] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [U] [G] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 22 septembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [V] [L] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [G] était débiteur de la somme de 5.290,26 euros à la date du 6 octobre 2025. Monsieur [U] [G], non comparant à l'audience du 6 octobre 2025, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner solidairement avec Monsieur [H] [Y], en sa qualité de caution solidaire, à verser à Monsieur [V] [L] la somme de 5.290,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 6 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.477,80 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Monsieur [U] [G], il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y] seront également condamnés solidairement à verser à Monsieur [V] [L] une indemnité d’occupation mensuelle de 340,93 euros révisable, à compter du 1er novembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [L], Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2021 entre Monsieur [V] [L] et Monsieur [U] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 22 septembre 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y] à verser à Monsieur [V] [L] la somme de 5.290,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 6 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.477,80 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [U] [G].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [V] [L] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [G] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y] à verser à Monsieur [V] [L] une indemnité d’occupation mensuelle de 340,93 euros révisable, à compter du 1er novembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y] à verser à Monsieur [V] [L] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [G] et Monsieur [H] [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE