Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 1] JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

N° RG 25/04912 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LU5G

Jugement du 14 Novembre 2025 N°: 25/970

[C] [P]

C/

[J] [X] [D] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me THOMAS BELLIARD COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [X] à M [T] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Novembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Septembre 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 7 Novembre 2025, date à laquelle, le délibéré a été prorogé au 14 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [C] [P] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [J] [X] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] comparant en personne

M. [D] [T] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2016, Madame [C] [P] a consenti un bail d’habitation à plusieurs colocataires soit Monsieur [J] [X], Monsieur [D] [T] et Monsieur [Y] [E] sur des locaux situés à la [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 576 euros et d’une provision pour charges de 108 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] un commandement de payer la somme principale de 3.251,77 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] le 14 février 2025.

Par assignation du 25 avril 2025, Madame [C] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charge avec application de la clause de révision contenue dans le bail, soit la somme mensuelle actualisée de 766,57 euros par mois et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 193 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la somme mensuelle de 766,57 euros au titre du loyer courant entre le 23 avril 2025 et la date de résiliation du bail,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et notamment la somme de 384 euros engagées par la bailleresse au titre des frais de recouvrement amiable des sommes dues,Madame [P] a en outre demandé que les colocataires soient déboutés de toute demande de délai éventuelle, et que ne soit pas écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 septembre 2025, Madame [C] [P], représentée par Maître MOTEL substituant Maître THOMAS-BELLIARD, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle précise que si la dette actualisée est actuellement réduite en raison des paiements récemment réalisés, elle doit régler mensuellement les échéances d’un prêt immobilier et le paiement irrégulier des loyers rend difficile la gestion de son budget.

Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T], comparants, ont reconnu le montant de la dette locative, exposent qu’ils ont récemment réglé 600 euros et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils précisent qu’ils perçoivent tous les deux le RSA outre les revenus de contrats sporadiques, travaillant dans le spectacle. Ils ajoutent que les APL ont été suspendus au moment du commandement de payer. Monsieur [X] et Monsieur [T] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement de leur dette qu’ils estiment à 200 euros compte tenu de leur récent versement.

Par email du 22 septembre 2025, Maître MOTEL, représentant Madame [P], a indiqué qu’elle avait bien reçu la somme de 600 euros versée juste avant l’audience, ce qui ramène la dette locative à 200 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 7 novembre 2025, prorogé au 14 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [C] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Vu les dispositions des articles 1728, 1741 et 1228 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, il résulte du décompte produit que les locataires ne règlent pas régulièrement leur loyer et ce depuis plusieurs années comme cela découle de la lecture des rappels de paiement réalisés par l’agence immobilière. Ainsi, si les locataires ont pu rétablir la situation à plusieurs reprises, ils ne se sont pas acquittés dans les délais de nombreuses échéances de loyers dès mars 2018, l’arriéré locatif ayant atteint 2.090 euros en mai 2019, 2.283 euros en février 2020, 2.187 euros en novembre 2021, 4.059 euros en août 2022 et 2.415,14 euros en novembre 2024. Si Messieurs [X] et [T] ont rétabli cette situation d’impayés, la multiplication des impayés a conduit la bailleresse à entamer la présente procédure.

Il n’y a pas lieu de contester que Messieurs [X] et [T] ne respectent pas leur obligation contractuelle d’avoir à régler leur loyer mensuellement et n’ont pas réglé l’entier montant de leur dette locative avant l’audience.

Ainsi, la bailleresse est bien fondée à solliciter le prononcé de la résiliation du bail aux torts des colocataires.

Cependant, eu égard à la volonté des colocataires de s’acquitter de leur dette et des efforts accomplis par eux pour s’acquitter de leur dette, le montant restant dû s’élevant à 200 euros suite au paiement de la somme de 600 euros dont la réception a été vérifiée par Madame [P], il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [C] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] lui devaient la somme de 200 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] reconnaissent le montant de leur dette locative et seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l'exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur les loyers dus à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au prononcé de la résiliation du bail :

La dette locative ayant été fixée au 22 septembre 2025, en ce compris le loyer du mois de septembre 2025, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] au paiement du loyer courant, soit la somme mensuelle de 766,57 euros, et ce jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, soit jusqu’à la signification du présent jugement.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des colocataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation actualisée s’élève à 766,57 euros par mois.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail à la date de la signification du présent jugement, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 14 avril 2025 au 22 septembre 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 200 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [C] [P] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de la bailleresse les frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Cependant, eu égard à la situation économique des défendeurs qui ont rétabli dans une large proportion la situation, il y a lieu de les condamner solidairement à payer à la demanderesse une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2016 entre Madame [C] [P] d’une part et Monsieur [J] [X], Monsieur [D] [T] et Monsieur [Y] [E], colocataires, d’autre part, concernant des locaux situés à la [Adresse 3] à [Localité 1], étant précisé que la présente action ne concerne que les deux colocataires toujours dans les lieux soit Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] à payer à Madame [C] [P] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] au paiement du loyer courant, soit la somme mensuelle de 766,57 euros, et ce à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, soit jusqu’à la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] à se libérer solidairement de leur dette locative en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la résiliation du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit à la date de la signification du présent jugement, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] seront solidairement condamnés à verser à Madame [C] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] à payer à Madame [C] [P] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] et Monsieur [D] [T] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge