Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 8] [Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 23/11666 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3YS (jonction avec N° RG 25/00452)

N° de Minute : BX25/00835

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

[V] [J] [B] [F]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [V] [J], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Joseph sinclair MBOGNING KENFACK, avocat au barreau de LILLE

M [B] [F], demeurant chez M [R] - [Adresse 5] non comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par M [Z], muni d'un mandat écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, CadreGreffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 04 Septembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 11 septembre 2013, S.A. VILOGIA a donné en location à Monsieur [B] [F] un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 9][Adresse 1].

Monsieur [F] et Madame [J] se sont mariés le 26 avril 2014.

Un procès verbal de constat des lieux de sortie a été établi par un huissier de justice le 12 août 2022, les parties étant régulièrement convoquées.

Par exploit d'huissier de justice du 9 février 2023, S.A. VILGIA a fait assigner Monsieur [B] [F], et par assignation du 8 février 2023 Madame [V] [J], pour l'audience du six Juillet deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel elle demandait de :

- condamner solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [V] [J] au paiement : - de la somme de 4757 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - de la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [V] [J] aux entiers dépens; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, S.A. VILOGIA s'est désisté de sa demande à l'encontre de Monsieur [F] à la suite de l'ordonnance de non conciliation rendue le 24 septembre 2020 par le JAF du Tribunal Judiciaire de LILLE.

Assignés à domicile pour Monsieur [B] [F] et à sa personne pour Madame [V] [J], ceux-ci n'étaient ni présents ni représentés.

Par jugement par défaut et en dernier ressort en date du 19 octobre 2023, le Tribunal de céans a :

- Donné acte à la S.A. VILOGIA de son désistement à l'encontre de Monsieur [F], - Condamné Madame [V] [J] à payer en deniers ou quittances valables à la S.A. VILOGIA la somme de 3898,51 euros au titre des réparations locatives arrêtées au 30 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - Rejeté la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Madame [V] [J] aux dépens, - Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, - Rejeté toute autre demande.

Le jugement a été signifié à Madame [J] par acte du 15 novembre 2023.

Par acte d'huissier en date du 14 décembre 2023, Madame [J] a assigné la S.A. VILOGIA devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LILLE à l'audience du 25 janvier 2024 aux fins de la voir : - déclarer recevable en son opposition, - annuler le jugement du 19 octobre 2023, - mettre en cause Monsieur [F], - dire qu'elle n'est pas responsable des potentiels dégâts constatés, - condamner la S.A. VILOGIA au paiement de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - réserver les dépens.

A l'audience du 25 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée au 18 avril 2024 puis au 4 juillet 2024 et 19 septembre 2024 pour la mise en cause de Monsieur [F].

A l'audience du 19 septembre 2024, l'affaire a été renvoyée au 21 novembre 2024 puis au 23 janvier 2025 pour faire citer Monsieur [F] par la S.A. VILOGIA, Madame [J] n'ayant pas les moyens de le faire, et pour que les parties se prononcent sur la recevabilité de l'opposition.

Par acte du 8 janvier 2025, la S.A. VILOGIA a fait citer Monsieur [F] à l'audience du 23 janvier 2025 aux fins de le voir : - condamner au paiement de la somme de 4757 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamner au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - ordonner l'exécution provisoire.

Monsieur [F] assigné à l'étude de l'huissier n'a pas comparu.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 20 mars 2025.

Il convient d'observer que la S.A. VILOGIA ne soulève pas l'irrecevabilité de l'opposition.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 puis prorogée au 4 Septembre 2025.

MOTIFS

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il y a lieu de prononcer la jonction des procédures n°11666/23 et n°452/25.

Sur les demandes de la S.A. VILOGIA :

Une ordonnance de non-conciliation, a été rendue le 24 septembre 2020 par le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal Judiciaire de LILLE, Madame [V] [J] conservant seule le logement.

Cette ordonnance de non-conciliation entre époux consistant en des mesures provisoires concernant la séparation des époux n'est pas directement opposable au bailleur et ne modifie pas les règles contractuelles relatives à la location du logement, qui sont définies dans le bail signé avec le bailleur.

Les époux demeuraient donc cotitulaires du bail et solidaires des dettes ménagères jusqu'à transcription du jugement de divorce à intervenir en marge de l'état civil (articles 220, 262, et 1751 du Code civil).

Madame [J] ne précise pas si le jugement de divorce a été prononcé depuis.

En outre, l'ordonnance de non-conciliation fait état d'un désaccord entre les époux sur l'attribution de la jouissance du domicile conjugal.

En effet, le Juge aux Affaires Familiales a constaté qu'aucune des parties n'a demandé l'attribution de la jouissance du domicile conjugal de [Localité 9]. Chacune des parties sollicitait l'attribution de la jouissance de l'immeuble situé à [Localité 7] acquis par le couple pour s'y établir après la réalisation de travaux.

Le Juge aux Affaires Familiales a estimé que les conditions de vie des enfants à [Localité 9] apparaissaient assurées, les enfants y étant scolarisés et la mère travaillant à proximité.

La jouissance de l'immeuble d'[Localité 7] a été attribuée à Monsieur [F].

Ce n'est que par courrier du 16 mai 2022 que Madame [J] a remis les clés du logement à la S.A. VILOGIA.

Monsieur [F] et Madame [J] sont donc solidairement responsables d'éventuelles dégradations locatives.

Dans le courrier du 16 mai 2022, Madame [J] ne précise pas sa nouvelle adresse.

Monsieur [F] et Madame [J] ont donc été convoqués par lettre recommandée avec AR en date du 1er août 2022 à leur dernière adresse connue conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence qu'un constat des lieux, même s'il a été fait hors la présence de l'ex-locataire et sans que celui-ci soit appelé, lorsqu'il n'est entaché d'aucune nullité de forme ou de fond, est valable.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " le locataire est obligé :

- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,

- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (...) "

A cet égard, il résulte de l'article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale que "la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement."

Ces obligations sont rappelées de manière plus générale par les articles 1730 et 1755 du code civil.

"Aucune des réparations réputées lcoatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure."

En l'espèce le logement a été occupé pendant 8 ans et 5 mois.

Le procès-verbal de constat relève :

- dans le hall, un linoléum taché avec des traces de brûlures et des déchirures - dans la cuisine des auréoles brunâtres à de nombreux endroits du linoléum - dans la loggia : linoléum abimé (déchirures, traces, brûlures) - dans le séjour : déchirures, décollements et accros du linoléum

- dans la chambre 1 : linoléum enfoncé, avec une marque de brûlure - dans la chambre 2 : linoléum avec taches en partie centrale.

En revanche le linoléum dans les WC, salle de bain, et le cagibi ne nécessitait qu'un nettoyage.

La facture produite concerne l'ensemble des sols souples.

Compte tenu de la vétusté, il convient de déduire 50% des sommes facturées au titre des sols.

Le procès-verbal de constat relève également :

- de nombreux trous non rebouchés dans le cagibi et la chambre 2 - les murs du séjour présentant de nombreux trous de percement dont certains rebouchés grossièrement, en partie centrale, du plafond les dalles ont été arrachées - les peintures des murs du WC et de la cuisine sont défraîchies avec des traces et projections diverses - dans la chambre 1 la peinture des murs est encrassée avec de nombreux éclats et trous - la peinture des plafonds est défraîchie.

Pour l'ensemble de ses postes, la demande de la S.A. VILOGIA est donc justifiée au vu des factures produites.

Dès lors Monsieur [F] et Madame [J] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3891,51 euros au titre des réparations locatives arrêtées au 30 novembre 2022.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [F] et Madame [J] qui succombent supporteront les entiers dépens, à l'exclusion de l'assignation en date du 8 janvier 2025.

Il ne paraît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

L'article 514 du Code de Procédure Civile dispose désormais que : "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

Il y a lieu d'accorder à Madame [J] l'AJP.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Rendu par défaut et en dernier ressort ;

Prononce la jonction des procédures n°11666/33 et n°452/25 ;

Déclare Madame [J] [V] recevable en son opposition ;

Condamne solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [J] [V] à payer à la S.A. VILOGIA en deniers ou quittances valables la somme de 3891,51 euros au titre des répartions locatives arrêtées au 30 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [J] [V] aux dépens, à l'exclusion du coût de l'assignation du 8 janvier 2025, qui restera à la charge de la S.A. VILOGIA ;

Accorde à Madame [J] [V] l'aide juridictionnelle provisoire ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT