Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 4] [Localité 7] Tél:[XXXXXXXX01] Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 8]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/01021 N° Portalis DB3S-W-B7J-3CGD

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 21 Octobre 2025

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

C/

Madame [X] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2025, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

DEMANDEURS :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [X] [U] [Adresse 2] [Localité 6]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le : à : Madame [X] [U] Me Paul-Gabriel CHAUMANET

Expédition délivrée à :

Par exploit délivré le 16-04-25, l’OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner MME [U] [X] devant le juge des référés aux fins d'obtenir : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, - l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier - la séquestration des meubles garnissant le logement, - la condamnation de MME [U] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2440.64 euros, au titre des loyers et charges , - la fixation de l'indemnité d’occupation - la condamnation de MME [U] [X] au paiement d'une indemnité de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l'audience le conseil de l’OPH Est Ensemble Habitat a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’ établit à la somme de 3134.82 euros au 12-09-25. Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire .

MME [U] [X] régulièrement assignée ne s'est pas présentée , ni personne pour elle.

MOTIFS:

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence , le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire : Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 15-11-24, l’OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à MME [U] [X] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 2044.28 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux. Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi , ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15-01-25.

Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire . Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

MME [U] [X] est absente et n’a pas repris le paiement du loyer courant . Il ne peut donc être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire . Par suite , l’expulsion de MME [U] [X] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail afin de compenser l’occupation des lieux .

Sur la demande en paiement des loyers et charges : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience . Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que MME [U] [X] n' a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 12-09-25 la somme de 3134.82 € . La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner MME [U] [X] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de MME [U] [X] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 15-01-25,

CONDAMNONS MME [U] [X] à payer à titre provisionnel à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 3134.82 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12-09-25, avec intérêts au taux légal à compter du 15-11-24, date du commandement, sur la somme de 2044.28 € , et à compter du 12-09-25 pour le solde,

AUTORISONS l’OPH Est Ensemble Habitat à procéder à l’expulsion de MME [U] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , CONDAMNONS MME [U] [X] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion , DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS MME [U] [X] à payer à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS MME [U] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15-11-24 ,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT