Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA TRIBUNAL JUDICIAIRE annexe [Adresse 2] [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/01003 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C4RC

AFFAIRE : [Z] [M] C/ [T] [H]

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [M] né le 09 Mars 1943 à [Localité 7] (85), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Elodie RAYNAUD de la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, Me Karine BECAUD BONNAUDET, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEUR

Monsieur [T] [H] né le 20 Octobre 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Le copie exécutoire délivrée à :

Me

copie délivrée à : Me M COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,, Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 16 Septembre 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2021, Monsieur [Z] [M] a donné à bail à Monsieur [T] [H] des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 4] moyennant le paiement d'un dépôt de garantie de 650 euros et d'un loyer mensuel de 650 euros, à compter du 30 avril 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Monsieur [Z] [M] a fait délivrer à Monsieur [T] [H] un commandement de payer les loyer impayés, visant la clause résolutoire.

Monsieur [T] [H] a libéré les lieux mis à disposition le 19 février 2025.

Un procès-verbal de constat d'état des lieux a été dressé par Maître [Y], commissaire de justice, le 14 mars 2025 en présence du mandataire du bailleur.

Un procès-verbal de recherches a été dressé par Maître [N], commissaire de justice, le 18 mars 2025 faisant apparaître la nouvelle adresse de Monsieur [T] [H] à LORGUES depuis le 24 février 2025.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juin 2025, Monsieur [Z] [M] a fait assigner Monsieur [T] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de le voir condamner, avec capitalisation des intérêts, au paiement des sommes de: -5.470,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.100,41 euros et de l'assignation pour le surplus, -1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification CCAPEX et du commandement de quitter les lieux.

A l'audience du 16 septembre 2025, Monsieur [Z] [M], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.

Monsieur [T] [H], assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de: - payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, - répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; -prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [Z] [M] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [H] au paiement de la somme de 5.470,87 euros se décomposant comme suit au vu du décompte locatif produit aux débats, après déduction du dépôt de garantie de 650 euros, d'un remboursement de la cotisation d'assurance sur la période du 15 au 31mars 2025 (9,17 euros) et de « loyer principal » à hauteur de 132,30 euros: -4.467,75 euros au titre des loyers impayés au 20 mars 2025, -162,89 euros au titre du coût du commandement de payer -99,37 euros au titre de l' « assurance privilège » -2,66 euros au titre des frais sur prélèvement impayés -378,20 euros au titre du coût de l'état des lieux de sortie, -160 euros au titre du coût d'entretien de la chaudière, -200 euros au titre du coût d'entretien des extérieurs.

Les sommes réclamées au titre de l'« assurance privilège » et des frais sur prélèvement impayés, du coût d'entretien de la chaudière ne sont pas justifiées et seront donc déduites de la dette. Le locataire sortant n'est par ailleurs tenu qu'à la prise en charge de la moitié du coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice, soit la somme de 189,10 euros. Le coût du commandement de payer est compris dans les dépens, non dans la dette locative. Enfin, suite à la délivrance de ce commandement de payer le 21 octobre 2024, le bail était résilié depuis le 22 décembre 2024, de sorte que le locataire sortant, devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date, n'était pas tenu de signifier un préavis au bailleur. Monsieur [T] [H] était en conséquence tenu à s'acquitter d'une indemnité d'occupation jusqu'au 19 février 2025, date de libération des lieux.

Monsieur [T] [H] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [Z] [M] la somme totale de 4.196,12 euros au titre des loyers impayés, de la moitié du coût du procès-verbal de constat et du coût d'entretien des extérieurs ((3807,02+189,10+200), avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 en l'absence de mise en demeure préalable à l'assignation du défendeur. Le demandeur sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts au vu de ces éléments.

Monsieur [T] [H], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et de l'assignation, et sera condamné à payer à Monsieur [Z] [M] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [Z] [M] les sommes de: - 4.196,12 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025, -700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [Z] [M],

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [T] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition le 14 octobre 2025, et ont signé

LE GREFFIER LE JUGE