Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Tribunal Judiciaire de Lyon Pôle de la proximité et de la protection 67 rue Servient 69433 Lyon cedex 3 DOSSIER N° RG 25/01907 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2YQR

Jugement du : 10/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Valérie BERTHOZ

Expédition délivrée le : à : Madame [I] [U] Monsieur [K] [J] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi dix octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [T], demeurant La combe - 19700 LAGRAULIERE représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1113

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [I] [U], demeurant 242 avenue Paul Santy - 69008 LYON comparante en personne

Monsieur [K] [J], demeurant 242 avenue Paul Santy - 69008 LYON comparant en personne

Cité(e) à étude par acte de commissaire de justice en date du 27 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 20/06/2025 Renvoi : 19/09/2025 Date de la mise en délibéré : 10/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 01/06/2015, Madame [V] [T], ci après le bailleur, a donné à bail à Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J], pour une durée de 3 ans, un local à usage d'habitation ainsi qu'une cave n°17 sis 242 avenue Paul Santy, 69008 LYON moyennant un loyer mensuel initial de 690 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23/10/2024 visant la clause résolutoire insérée dans le bail, le bailleur a fait délivrer à Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] un commandement de payer la somme de 2336,26 euros.

***

Par acte de commissaire de justice du 27/01/2025, le bailleur a fait assigner Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] afin de voir : constater la résiliation du bail liant les parties et ordonner l'expulsion de Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J],condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] à lui payer :la somme de 2117,17 euros selon état de créance arrêté au 16/01/2025, avec actualisation le jour des débats,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des locaux,la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,ordonner l'exécution provisoire de la décision,condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J]aux dépens. Lors des débats, le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande en paiement à un montant de 5816,08 euros pour loyers, charges et indemnités d'occupation selon état de créance arrêté au 10/09/2025 et maintient ses autres demandes. Il précise que les locataires ont repris le règlement du loyer courant et ont effectué deux versements importants de 1500 euros en juillet et 2000 euros en août aux fins d'apurer leur dette locative.

Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] comparaissent en personne. Ils s'opposent à la résiliation du bail et offrent de s'acquitter de sa dette par mensualités de 300 euros. Ils indiquent être d'accord avec le montant de la dette.

L'affaire est mise en délibéré à ce jour.

* * * SUR QUOI, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

- Sur la dette locative

Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de ces dispositions légales et en l’absence de contestation de Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J], le bailleur est fondé en sa demande en paiement solidaire de la somme de 5816,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au mois de septembre 2025 inclus selon état de créance en date du 10/09/2025.

- Sur la résiliation du bail

En application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d'espèce, le bail ayant été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dite loi Kasbarian, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de deux mois est justement repris dans le commandement de payer les loyers et les charges qui a été notifié par le bailleur au locataire.

Le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 précité et a , dans les délais impartis par la loi, notifié sa demande au Représentant de l'Etat et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, le bailleur est, en conséquence, en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 24/12/2024 après avoir fait délivrer au locataire le commandement susmentionné demeuré infructueux.

- Sur les délais de paiement

Selon l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Il ressort des débats à l'audience que Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] ont repris le versement intégral du loyer courant (loyer hors APL) avant la date de l'audience et apparaissent en situation de régler leur dette locative dans le délai légal.

Il convient en conséquence de leur accorder des délais de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Par application de l'article 24VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévue au V et VI et présent article.

En l'espèce, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

En revanche, en cas d’inobservation des délais de paiement ou de défaut de règlement du loyer courant, le bailleur pourra se prévaloir de la résiliation du bail et le locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location. 

- Sur les autres demandes

L'équité ne conduit pas à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière de l'affaire n'impose d'écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] doivent supporter solidairement les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

* * *

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] à payer à Madame [V] [T] la somme de 5816,06 euros correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de septembre 2025 inclus selon état de créance du 10/09/2025,

CONSTATE qu'est encourue la résiliation du bail consenti par Madame [V] [T] à Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] sur les locaux à usage d'habitation ainsi que sur la cave n°17 sis 242 avenue Paul Santy, 69008 LYON par application de la clause de résiliation de plein droit,

AUTORISE Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] à s'acquitter de leur dette locative par 19 mensualités de 300 euros, la première mensualité étant exigible au plus tard avant le 15 du mois suivant celui de signification du jugement, les échéances ultérieures au plus tard le 15 de chaque mois suivant et la 20ème correspondant au solde de la dette,

DIT que pendant les délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que, si Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] règlent leur dette conformément aux délais accordés et s'acquittent du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra,

En revanche, si Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] ne règlent pas leur dette conformément aux délais accordés ou ne paient pas le loyer courant pendant le cours de ces délais,

Dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail sera résilié à compter du 24/12/2024 huit jours après l'envoi d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse,Ordonne la libération des lieux et, à défaut, l'expulsion de Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] tant de leur personne que de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux,Condamne solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J] à payer à Madame [V] [T], à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, DIT en outre qu’en cas de défaut de règlement d’une mensualité huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra réclamer l’intégralité de la dette locative restant due,

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ; REJETTE le surplus des demandes de Madame [V] [T],

CONDAMNE in solidum Madame [I] [U] et Monsieur [K] [J]aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23/10/2024,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président