Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00989 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2LEI

2 copies

GROSSE délivrée le 13/10/2025 à la SCP HARFANG AVOCATS

Rendue le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 08 septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. TOLEMIM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social. [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LE MATAHARI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social. [Adresse 2] [Localité 3] défaillant

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 29 avril 2025, la SCI TOLEMIM a fait assigner la SARL LE MATAHARI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 alinéa 1 du code de commerce et L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution , de voir : - constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 30 décembre 2024, consenti à la SARL LE MATAHARI pour les locaux situés [Adresse 1], est acquise depuis le 12 avril 2025 ; - prononcer en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ; - ordonner l’expulsion de la SARL LE MATAHARI et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir , et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; - ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ; -fixer au passif de la SARL LE MATAHARI la créance détenue par elle, d’un montant de 17105,18 euros HT arrêtée au 12 mars 2024, au titre de l’arriéré de loyer et de la clause pénale ; - condamner la SARL LE MATAHARI au paiement d’une somme de 4 800 euros HC par mois, à titre d’indemnité d’occupation, du 05 mai 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ; - condamner la SARL LE MATAHARI à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de commandement préalable.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 30 décembre 2024, elle a donné à bail à la SARL LE MATAHARI des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] ; que des loyers sont restés impayés ; que la SARL LE MATAHARI n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative ; qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative le 12 mars 2025, visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite ; que la SARL LE MATAHARI a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux daté du 1er avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 septembre 2025.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

La SARL LE MATAHARI, bien que régulièrement assignée par acte remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter. Il sera statué en son absence par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou inexécution d’une condition du bail ; - qu'un commandement de payer, et d’avoir à justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 12 mars 2025, à hauteur d’une somme de 15 550,16 euros dont 15 356 euros d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 03 mars 2025 et 194,16 euros au titre du coût de l’acte ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette et de justifier de l’assurance locative dans le délai ci-dessus prescrit.

La SARL LE MATAHARI a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 1er avril 2025, soit avant l’expiration du délai d’un mois prévu au bail, de sorte que le contrat de bail était toujours en cours à cette date.

Aux termes de l’article L.622-13 du code de commerce, applicable au redressement judiciaire en application de l’article L.631-14, aucune résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure collective. Le contractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur de ses engagements antérieurs au jugement d’ouverture. La résiliation du contrat est soumise au traitement spécifique de l’article L.622-13, dont les dispositions attribuent le rôle central au mandataire judiciaire qui devient l’interlocuteur des cocontractants de la société.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.622-21 du code de commerce, applicable au redressement judiciaire en application de l’article L.631-14, le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers (...) tendant : 1° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

En application de ces dispositions, l’action de la société TOLEMIM, qui porte à la fois sur des loyers et charges afférents à une occupation antérieure au jugement d’ouverture et à une occupation postérieure, engagée à l’encontre de la société débitrice seule, sans appel en cause du mandataire judiciaire, doit être déclarée irrecevable

La SCI TOLEMIM sera condamnée aux dépens, et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu les articles L.622-13, L.631-14 et L.622-21 du code de commerce,

Déclare la SCI TOLEMIM irrecevable en ses demandes

Condamne la SCI TOLEMIM aux dépens, et la déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,