Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/07666 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7OT

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU [Adresse 1] [Localité 1]

HAGUENAU Civil N° RG 24/07666 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7OT

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes aux avocats; à l’UDAF du Bas-Rhin

Expédition à la Préfecture du Bas-Rhin

le

Le Greffier

Me Adélaïde SCHMELTZ Me Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société BATIGERE HABITAT, SA D’HLM siège [Adresse 2] représentée par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [J] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG

UDAF DU BAS-RHIN dont le siège est sis [Adresse 4] non comparante, ni réprésentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection Hafize CIL Greffier lors des débats, Lila BOCKLER greffier lors du délibéré

DÉBATS : A l'audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Aout 2025 et prorogé au 16 Septembre 2025.

JUGEMENT réputé contradictoire, en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER Greffier

N° RG 24/07666 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7OT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [J], ainsi que son curateur renforcé l’UDAF 67, devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec Monsieur [J].

Elle expose avoir, par contrat conclu le 12 février 2020, donné à bail au défendeur un appartement de type F2 situé au troisième étage du [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 293,48 euros, augmenté de 84,85 euros de provisions sur charges.

Elle indique que ce dernier enfreint la paisible jouissance des lieux loués, avec des nuisances quasi permanentes, de jour comme de nuit, cris et hurlements, portes qui claquent, bruits constants en tout genres, coups dans les murs, alors que les fenêtres sont ouvertes. Il hurle également dans les communs de l’immeuble et claque la porte de l’immeuble si fort que le système d’ouverture/fermeture électronique est désormais hors d’usage. Il persiste dans son comportement nuisible malgré mise en demeure adressée le 12 avril 2024, au point que sa voisine Madame [S] [F] a été mise en arrêt de travail et hébergée ailleurs pendant la durée de celui-ci. Elle précise que Monsieur [J] est sous curatelle renforcée depuis le 11 janvier 2024 pour une durée de 36 mois.

Elle demande au Juge : - de prononcer la résiliation du bail, - d’ordonner l’expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique, dans un délai de 15 jours suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux, - et de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 novembre 2024, et Monsieur [J] a constitué avocat le 17 octobre 2024, sollicitant plusieurs renvois jusqu’à la dernière audience du 24 juin 2025.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, s’oppose à tous délais.

Monsieur [J] a comparu, assisté de son avocat.

Le conseil de Monsieur [J] indique que ce dernier perçoit le RSA, s’oppose à la résiliation, et demande subsidiairement les plus larges délais d’évacuation possibles. Il précise que Monsieur [J] cherche à se reloger, une orientation étant possible vers un SIAO. Il conteste l’intensité des nuisances.

Monsieur [J] indique que les nuisances sont fausses, que l’UDAF ne lui a montré aucune pièce, et qu’il n’y a plus personne dans l’immeuble. Il précise qu’il est au travail et ne hurle pas, et souligne de nombreux problèmes dans l’immeuble dont la porte ne ferme pas, et qui doit être réparée, ainsi que la présence de squatteurs. Il estime que les témoignages sont faux, et relate avec reçu des coups par un certain Monsieur “[T]”. Il ne connaît pas Monsieur “[E]”. Il ajoute avoir des conflits avec des personnes qui peuvent “raconter n’importe quoi”.

L’UDAF n’était pas représentée à l’audience.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 7 b) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

En l’espèce, Monsieur [J] occupe depuis le 14 février 2020 un logement F2 au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Plusieurs attestations de témoin sont produites de ses voisines logeant dans deux appartements se trouvant à l’étage inférieur de celui de Monsieur [J], datant des 18 mars 2024, 3 mai 2024 et 31 mai 2024, soit antérieures comme postérieures à la mise en demeure de la société BATIGERE HABITAT adressée le 12 avril 2024 lui demandant de cesser ses nuisances constituées de “cris et des bruits de coups portés sur les murs de jour comme de nuit”.

Il en résulte la relation de comportements multiples et renouvelés de Monsieur [J], troublant la tranquillité de son voisinage direct comme des autres résidents de l’immeuble.

Ainsi, sont évoqués : - des hurlements dans les escaliers communs, ainsi que lorsqu’il se trouve dans son appartement, - des claquements violents de sa porte palière comme de la porte d’entrée de l’immeuble, dont le mécanisme électronique de fermeture s’est retrouvé hors d’usage, - des coups portés à l’intérieur de son appartement, - l’ensemble tôt le matin, tard le soir, ainsi que la nuit.

Ses deux voisines ont ainsi indiqué avoir sursauté à plusieurs reprises lors des claquements de porte et précisent que lorsqu’il laisse sa fenêtre ouverte, les bruits causés se propagent jusque dans la rue. Madame [S] [F] s’est vu prescrire un arrêt de travail hors de son domicile du 29 janvier au 26 février pour retrouver le sommeil en étant hébergée par des membres de sa famille, et précise désormais devoir dormir munie de boules quiès 27dB de la marque Alpine pour dormeurs latéraux. Madame [K] [O] relate quant à elle le fait que Monsieur [J], en compagnie d’un ancien locataire (Monsieur “[E]”), a fait changer les clés de la porte d’entrée de son appartement, faits pour lesquels elle a déposé une main courante au commissariat de Police.

L’ensemble de ces agissements constituent des violations graves et renouvelées par Monsieur [J] de son obligation d’usage paisible des lieux, même après mise en demeure du bailleur, justifiant dès lors que soit prononcée la résiliation de son contrat de bail.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Monsieur [J] , malgré la résiliation du bail, cause à la société BATIGERE HABITAT un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer. Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [J] sera condamné à son paiement du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [J] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Compte tenu de la nécessité de faire cesser le trouble causé par Monsieur [J], il y a lieu de réduire le délai d’évacuation à 15 jours.

Sur la demande de délais d’évacuation

Monsieur [J] sollicite des délais d’évacuation.

Or, il convient de relever qu’il a d’ores et déjà bénéficié dans les faits de larges délais, l’assignation ayant été délivrée le 20 août 2024, soit plus d’une année avant que soit rendu le présent jugement.

Par ailleurs, compte tenu de la nécessité de préserver les autres occupants de l’immeuble, l’octroi de délais supplémentaires n’apparaît pas justifié en l’espèce, nonobstant la situation financière de l’intéressé.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [J] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 février 2020 entre les parties ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] au paiement de cette indemnité à la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

REJETTE la demande de délais d’évacuation présentée par Monsieur [C] [J] ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [C] [J], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], dans un délai de quinze jours suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer à la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge