Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

N° RG 25/00077

N° Portalis DBVM-V-B7J-MXFQ

N° Minute :

Copies délivrées le

Copie exécutoire

délivrée le

à

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

C O U R D ' A P P E L D E G R E N O B L E

JURIDICTION DU PREMIER PRESIDENT

ORDONNANCE DE REFERE DU 01 OCTOBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE suivant assignation du 10 juin 2025

SARL L'ESCALE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Me Charlotte ALLOUCHE, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Emilie GUILLON, avocat au barreau D'ARDECHE

ET :

DEFENDERESSE

SCI LEABAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Me Valérie MAILLAU de la SELARL AEGIS, avocat au barreau de VALENCE

DEBATS : A l'audience publique du 03 septembre 2025 tenue par Olivier CALLEC, conseiller délégué par le premier président de la cour d'appel de Grenoble par ordonnance du 25 juin 2025, assisté de Fabien OEUVRAY, Greffier.

ORDONNANCE : contradictoire

prononcée publiquement le 1er octobre 2025 par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

signée par Olivier CALLEC, conseiller délégué par le premier président, et par Sylvie VINCENT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

N° Portalis DBVM-V-B7J-MXFQ

Le 17/03/1995, M. [D] [C] a donné à bail commercial aux époux [H] un immeuble à usage d'hôtel bar restaurant sis à [Localité 4].

Le 16/04/2004, ce bail a été renouvelé une première fois au profit de la société l'Escale, puis le 29/10/2013.

Les 18 et 21/03/2022, la société l'ESCALE a formé une demande de renouvellement du bail.

Le 27/01/2023, les bailleurs ont cédé l'immeuble à la société civile immobilière LEABAS.

Par jugement du 27/03/2025, le tribunal judiciaire de Valence a principalement :

- prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

- à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du jugement, ordonné l'expulsion de la société l'ESCALE avec au besoin le concours de la force publique ;

- condamné la société l'ESCALE à payer à la société civile immobilière LEABAS :

* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jugement ;

* la somme de 69.600 euros au titre des loyers perçus de la sous-location des lieux ;

* 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* rejeté la demande de la société l'ESCALE tendant à écarter l'exécution provisoire.

Par déclaration du 25/04/2025, la société l'ESCALE a relevé appel de cette décision.

Par acte du 10/06/2025, elle a assigné en référé devant le premier président de la cour d'appel de Grenoble la société civile immobilière LEABAS aux fins de voir arrêtée l'exécution provisoire attachée au jugement déféré, faisant valoir dans son assignation soutenue oralement à l'audience, en substance, que :

- concernant la sous-location, elle a loué deux pièces en permanence, considérant de bonne foi que ce bail rentrait dans l'activité de l'hôtel ;

- le locataire est parti ;

- pour ce qui est de la modification des lieux, il ne s'est agi que de la création d'une vraie salle de bains, sans destruction de mur ;

- il suffit de retirer une porte pour retrouver l'état des lieux initial ;

- elle justifie ainsi de moyens sérieux de réformation ;

- l'exécution de la décision entraînera l'arrêt total de la société, alors que celle-ci n'est pas en mesure de régler le montant des dommages-intérêts, ce qui constitue un risque de conséquences manifestement excessives.

Dans ses conclusions d'intimée soutenues oralement à l'audience, la société civile immobilière Leabas, pour conclure au rejet de la demande et réclamer reconventionnellement 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, réplique que :

- alors que le bail prohibait toute sous-location, totale ou partielle, la société l'ESCALE n'a pas simplement loué une chambre dans le cadre de son activité d'hôtel, mais a consenti un bail d'habitation, de nature civile ;

- le bail interdit tout changement de distribution ; or, un véritable appartement a été créé, sans autorisation du bailleur ;

- la société l'Escale ne produit pas d'éléments comptables permettant de connaître sa situation financière.

N° Portalis DBVM-V-B7J-MXFQ

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 514-3 du code de procédure civile, 'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance'.

Sur les moyens sérieux de réformation

En cas d'absence de clause résolutoire dans le bail commercial visant les manquements reprochés au locataire, ce sont les dispositions de droit commun qui s'appliquent.

L'article 1226 du code civil dispose que 'le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent'.

En l'espèce, si un constat a été dressé par commissaire de justice le 12/06/2023, il ne s'est agi que d'effectuer toutes constatations utiles quant aux conditions d'occupation des lieux, et aucune mise en demeure n'a été adressée au preneur.

L'assignation en résiliation du bail n'a pu valoir mise en demeure, car elle a empêché le preneur de régulariser sa situation et ce, alors qu'aucune urgence ne prévalait. En effet, la procédure en résiliation du bail a été précédée d'une proposition du nouveau propriétaire d'augmenter les loyers à 34.500 euros HT. L'instance en résiliation n'a ainsi pas pour but de faire respecter les stipulations du bail au locataire, mais de le contraindre à accepter une augmentation de loyer (celui actuel étant au demeurant modeste).

Par ailleurs, la sous-location litigieuse a cessé et les modifications des lieux ne sont pas de grande ampleur.

Dans ces conditions, seule la cour statuant au fond sera en mesure d'apprécier la gravité des manquements du preneur et de déterminer s'ils justifient la résiliation du bail.

La société l'ESCALE justifie ainsi de moyens sérieux de la réformation de la décision attaquée.

Sur les conséquences manifestement excessives

L'exécution de la décision va emporter l'expulsion de la société l'ESCALE des lieux loués et empêcher ainsi tout retour en arrière en cas d'infirmation du jugement. Dès lors, le risque de conséquences manifestement excessives est avéré, la société l'ESCALE pouvant se trouver dans l'obligation de cesser toute activité.

Les conditions cumulatives fixées par le texte sus-rappelé étant réunies, il y a lieu de faire droit à la demande.

N° Portalis DBVM-V-B7J-MXFQ

PAR CES MOTIFS :

Nous, Olivier Callec, conseiller délégué par le premier président, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe :

Ordonnons l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire de Valence du 27/03/2025 ;

Condamnons la société civile immobilière LEABAS aux dépens.

Le greffier, Le conseiller délégué,

S.VINCENT O.CALLEC