Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT CIVIL DU 25 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00110 - N° Portalis DB3G-W-B7J-GR2A

RENDU LE : VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par: Président : Samah BENMAAD, Magistrat à titre temporaire Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me GAUTHIER Catherine, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant,

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K], [Y], [R] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nathanaël GIRARD, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nathanaël GIRARD, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RASPAIL LAURENS a donné à bail à Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 1er juillet 2021, pour un loyer mensuel de 565 € et 25 € de provision sur charges. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution de Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] pour le paiement des loyers et charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RASPAIL LAURENS a obtenu le paiement de la somme de 1 412,06 € de la part de l’organisme caution. Un commandement de payer cette somme visant la clause résolutoire a donc été délivré le 21 août 2024. A la suite de nouveaux incidents de paiement, la SCI RASPAIL LAURENS a obtenu le paiement de la somme complémentaire de 1 006,42 € par l’organisme caution au titre des sommes dues par le locataire. Un échéancier a été mis en place entre les parties mais les locataires ne l’ont pas respecté. Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection [Localité 4] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement. A l'audience du 5 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par Me [H], demande au juge de : Dire et juger recevable et bien fondé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;Condamner solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 906,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 sur la somme de 1 412,06 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation, la dette est actualisée à l’audience à 3 351,90 euros ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Condamner solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;Condamner in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P], représentés par Me GIRARD, indiquent à l’audience que Madame [P] a des difficultés de paiements mais qu’elle est de bonne foi. Ils proposent de payer 100 euros par mois, et essayent de trouver une solution de paiement. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION DU DEMANDEUR :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution subrogée dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Il est établi que la SCI RASPAIL LAURENS, bailleur de Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P], a signé avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale. Par ailleurs, il ressort des quittances subrogatives versées au dossier que la SCI RASPAIL LAURENS, a perçu de la part de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 3 351,90 € correspondant au montant des loyers impayés dus par Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P]. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable à poursuivre, non seulement le recouvrement des loyers impayés mais encore l'acquisition de la clause résolutoire.

II. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 5] par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III ancien de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II ancien de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I ancien de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Le bail conclu le 1er juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024, pour la somme en principal de 1 412,06 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024. L'expulsion de Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 351,90 € à la date du 27 mai 2025. Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils ne contestent pas cette somme à l’audience. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3 351,90 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 412,06 € à compter du commandement de payer (21 août 2024), à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 22 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS :

L'article 24 V ancien de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » En l’espèce, Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus de leur loyer. Or, ils ne versent aucun élément justificatif de leurs ressources et de leurs charges. Ils ne justifient pas avoir les capacités financières d’assumer un plan d’apurement. Il ressort du diagnostic social et financier que les locataires ont des revenus qui leur permettent de rembourser leurs charges et d’avoir un reste à vivre de 110 euros ce qui ne leur permettra pas de rembourser sereinement leur dette sur 36 mois. Pour finir, un plan a déjà été mis en place amiablement entre les parties et n’a pas été respecté. Les locataires ne démontrent donc pas qu’ils ont la capacité de rembourser la somme de 100 euros en sus de leur loyer. La demande de délais sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 entre la SCI RASPAIL LAURENS, bailleur, et Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P], locataires, concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 351,90 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 412,06 € à compter du commandement de payer (21 août 2024), à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, dès lors l’organisme de caution justifiera des paiements effectués par une quittance subrogative ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] de leur demande de délais ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, La présidente,