Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître CARBONETTO

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître GORCE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/10275 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IEA

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mercredi 24 septembre 2025

DEMANDEUR Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 1]

assisté par Maître GORCE, avocat au barreau de Saint-Denis (974)

DÉFENDERESSE Madame [G] [U], demeurant [Adresse 3] assistée par Maître CARBONETTO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1414 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-030475 du 12/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 juin 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 juin 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/10275 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IEA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er août 2011, M. [E] [R] a donné à bail à Mme [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, M. [E] [R] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, M. [E] [R] a fait assigner Mme [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le congé pour vente, ordonner l'expulsion de Mme [G] [U] avec l’assistance de la force publique si besoin et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, faire estimer les réparations locatives par un huissier de justice et faire dresser par le même un état des lieux de sortie aux frais de la défenderesse, débouter Mme [G] [U] de l’ensemble de ses demandes, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir: - une indemnité mensuelle d’occupation de 762,25 euros par mois à compter du 1er août 2023, soit la somme de 2654,20 euros du 1er août 2023 au 30 mars 2025, à parfaire au jour du jugement, - 2500 euros au titre du préjudice moral, - 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 11 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 27 juin 2025, M. [E] [R], représenté par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles il a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il a indiqué que son congé était valable et que Mme [G] [U] était occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2023.

Mme [G] [U], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité de dire et juger que le congé délivré est nul pour fraude au droit ou défaut de cause réelle, dire qu’elle est toujours titulaire de son bail et des droits y afférents, rejeter l’ensemble des demandes de M. [E] [R] et le condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que M. [E] [R] avait délivré un congé frauduleux, n’ayant pas d’intention réelle et sérieuse de vendre.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience du 27 juin 2025 pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce et conformément aux termes du bail daté du 1er août 2011, celui-ci a pris effet le jour même pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit les 1er août 2014, 1er août 2017, et le 1er août 2020, pour venir à échéance le 31 juillet 2023 à minuit.

Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice à étude le 20 janvier 2023, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l'offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l'appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il ressort de l'examen du congé délivré que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de vendre le bien, qu’il comprend une offre de vente de l’appartement situé au 3ème étage gauche comprenant entrée, séjour, cuisine, salle d’eau, dressing. L’offre de vente a été faite à hauteur de 180 000 euros net vendeur. Enfin, le congé reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [G] [U] conteste la volonté réelle et sérieuse de vendre en l’absence d’actes positifs réels en vue de parvenir à une vente effective et au regard de la proposition faite par M. [E] [R] d’un nouveau bail à un loyer plus élevé.

M. [E] [R] assure avoir l’intention réelle et sérieuse de vendre, soulignant que son bien est en vente dans une agence immobilière et qu’un notaire est également mandaté. Il explique avoir proposé un nouveau bail à Mme [G] [U] uniquement au regard de son maintien dans les lieux, afin d’éviter une procédure judiciaire.

Il ressort des pièces versées en procédure que des échanges ont eu lieu entre le bailleur et un notaire en juin 2023 s’agissant de la vente du bien. Par ailleurs, une agence immobilière était en charge de la vente de l’appartement en août 2023 au regard de l’annonce produite. Ces deux éléments sont des actes concrets pour démontrer la volonté de vendre. Il n’est en outre pas avancé par Mme [G] [U] que le prix de vente du bien serait excessif de telle sorte que M. [E] [R], s’il n’avait pas eu la volonté de vendre, risquait de se heurter à l’acceptation de l’offre par sa locataire. Enfin, le seul fait de proposer un nouveau bail ne suffit pas à établir l’absence de volonté réelle et sérieuse de vendre au moment de la délivrance du congé, la date de cette proposition n’étant même pas précisée.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 31 juillet 2023 à minuit.

Mme [G] [U] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er août 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si besoin avec l’intervention de la force publique.

Sur la demande au titre de l’état des lieux de sortie et d’estimation des réparations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, M. [E] [R] sollicite que les réparations locatives soient estimées par un commissaire de justice, chargé également d’établir l’état des lieux de sortie. Or, l’état des lieux, permettant ensuite d’estimer les éventuelles réparations à effectuer et déterminer si elles reviennent ou non au locataire, doit à titre principal être effectué amiablement, la présente procédure ne signifiant pas cette impossibilité. En cas d’échec, la partie la plus diligente devra saisir un commissaire de justice.

M. [E] [R] sera débouté de sa demande.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [G] [U] s’est maintenue dans les lieux et sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation se substituant au paiement du loyer et des charges, pour la période courant du 1er août 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne justifiant en l’espèce d’excéder la valeur locative du bien.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [E] [R] sollicite la réparation de son préjudice moral du fait d’avoir été contraint d’engager la présente procédure et des frais, et au regard de la mauvaise foi de Mme [G] [U].

Toutefois, la prise en charge des frais relatifs à la présente procédure est envisagée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne démontre pas de dommage concret d’avoir engagé des diligences nécessaires à la reprise de son bien. Au surplus, il ne démontre pas de mauvaise foi de la part de Mme [G] [U] du seul fait qu’elle conteste la validité du congé.

Il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

S’agissant de la demande d’astreinte concernant l’expulsion, le recours à la force publique se révèle une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

S’agissant de la demande d’astreinte concernant les obligations de sommes d’argent, toute condamnation de somme d’argent est assortie d’intérêts au taux légal. En outre, elle autorise le créancier à mettre en oeuvre des mesures d’exécution forcée. Enfin, il n’apparaît pas d’impayés de loyer et d’indemnité d’occupation qui pourraient augurer de difficultés de paiement. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît ainsi pas nécessaire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Mme [G] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance. Elle sera également condamnée à payer 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [G] [U] par M. [E] [R] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er août 2011et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 juillet 2023 à minuit,

ORDONNE à Mme [G] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [G] [U] à verser à M. [E] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, se substituant au paiement du loyer et des charges à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

DEBOUTE M. [E] [R] de ses demandes d’astreinte, relatives à l’état des lieux et l’estimation des réparations locatives, et au titre du préjudice moral,

CONDAMNE Mme [G] [U] à verser à M. [E] [R] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [U] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge