Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/09126 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVLX N° de MINUTE : 25/1199

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] A [Localité 6], représenté par son administrateur provisoire Maître [R] [P], administrateur judiciaire [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEUR

Madame [S] [O] [Adresse 2] [Localité 5] Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 02 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son administrateur provisoire Maître [R] [P], administrateur judiciaire, a assigné Mme [S] [O] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de : - condamner Mme [S] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 10 296,46 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 3ème trimestre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la somme de 9 476,92 euros et à compter de l'assignation pour le solde ; - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ; - condamner Mme [S] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat ; - condamner Mme [S] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [S] [O] à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce y compris les droits d'engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l'arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Mme [S] [O] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 07 janvier 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, Mme [S] [O] ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 02 septembre 2024 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] produit aux débats notamment : - une matrice cadastrale mentionnant une mise à jour en 2023 ; - l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 17 avril 1959 ; - l’ordonnance du 24 août 2021 du Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY désignant Maître [R] [P], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire pour une durée de 12 mois, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’ordonnance du 18 août 2024 prolongeant sa mission jusqu’au 24 août 2025 ; - les lettres recommandées avec avis de réception de mise en demeure des 31 juillet 2023 et 09 avril 2024 avec copie des avis de réception signés ; - les courriers de Mme [S] [O] à Maître [P] des 28 mars 2023, 17 avril 2024 en réponse à la mise en demeure et 31 janvier 2024 ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juillet 2014, 24 février 2015, 19 juillet 2016, 28 septembre 2017 et 21 février 2018 ; - les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des 03 février 2022, 09 décembre 2022, et 16 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ; - un extrait du compte copropriété de Mme [S] [O] portant sur la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024 avec au 14 septembre 2021 une reprise de compte antérieur d’un montant de 2 599,34 euros ; - les appels de fonds datés du 31 mars 2015 au 23 mars 2021 correspondant à la reprise de compte antérieur de l’extrait du compte copropriétaire ; - les états de répartition de charges datés du 06 décembre 20196 au 26 novembre 2019 ; - les appels de fonds datés du 07 décembre 2021 au 04 janvier 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [S] [O] est débitrice de la somme de 10 296,46 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 3ème appel de provision inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 10 296,46 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 3ème appel de provision inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit du 04 septembre 2024 avec capitalisation des intérêts.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de Mme [S] [O], d’autant que l’extrait de compte copropriétaire de celle-ci met en évidence des paiements réguliers de sa part des charges de copropriété.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [O] a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il est équitable de condamner Mme [S] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne [S] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 10 296,46 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 3ème appel de provision inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit du 04 septembre 2024 avec capitalisation des intérêts ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [S] [O] aux dépens ;

Condamne [S] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Mme Géraldine HIRIART, juge, assistée de Mme Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART