Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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N° RG 25/53424 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QCN

N° : 5

Assignation du : 29 Avril 2025, 05 Mai 2025

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[1] 1 Copie exécutoire délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 septembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La Société Civile Immobilière L’IMMOBILIERE ROQUETTE [Adresse 4] [Localité 7]

représentée par Maître Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS - #P0138

DEFENDERESSE

La société DYNAMO LOCATION (anciennement dénommée 2FSOLUTIONS) [Adresse 5] [Localité 6]

et encore dans les lieux loués sis [Adresse 1] [Localité 7]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 12 Août 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2021, la société SCI L’IMMOBILIERE ROQUETTE, a consenti un bail à la société 2F SOLUTIONS, désormais DYNAMO-LOCATION, portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à PARIS (75011).

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail précité, par actes de commissaire de justice en date des 28 novembre et 2 décembre 2024, à la société DYNAMO-LOCATION, valant mise en demeure de payer la somme de 10.169,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 29 avril et 5 mai 2025, la société bailleresse a fait assigner la société DYNAMO-LOCATION devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de la voir: - condamner à lui payer la somme provisionnelle de 18.699,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre de l’année 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.169,80 euros à compter du commandement de payer, - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner son expulsion - la condamner à lui payer la somme de 3.912,30 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux, - la condamner aux dépens qui comprendront les coûts des commandements de payer ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société L’IMMOBILIERE LA ROQUETTE en raison de paiements partiels intervenus depuis la délivrance de l’assignation, en sorte que l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 août 2025.

A cette audience, la demanderesse à l’instance soutient oralement les termes de son assignation ; toutefois, elle précise qu’en raison des paiements survenus le montant de la créance provisionnelle sollicitée est de 8.322,20 euros à la date du 17 juin 2025.

La société défenderesse n’est pas représentée à l’audience, en sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des demandeurs à l’instance, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse à l’instance justifient avoir délivré un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 28 novembre 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 10.169,80 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu’il contient et de sa rédaction, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 28 décembre 2024 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires.

Toute demande plus ample sera, en conséquence, ne saurait prospérer.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte joint au commandement de payer précité, et celui que tel que produit par la demanderesse à l’instance, outre le montant sollicité lors des débats, l'obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 8.322,20 euros à la date du 17 juin 2025, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société défenderesse.

Au vu de la date à laquelle les paiements sont intervenus et le versement d’une somme de 10.377,01 euros à la date du 17 juin 2025, laquelle couvre en définitive le montant sollicité aux termes du commandement précité, la somme provisionnelle à laquelle est condamnée la société défenderesse au titre de l’arriéré locatif portera intérêts au taux légaux à compter de l’ordonnance, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Toute demande plus ample sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société défenderesse, partie perdante, doit supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024. En effet, la société défenderesse ne saurait être condamnée au paiement du second commandement de payer qui lui a été délivrée à son siège social alors qu’il ressort des clauses du bail commercial précité qu’elle a élu domicile dans les locaux commerciaux loués.

Par suite, cette demande d’inclure ledit commandement de payer du 2 décembre 2024 dans les dépens sera rejetée.

La société DYNAMO-LOCATION, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la société SCI L’IMMOBILIERE ROQUETTE au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 décembre 2025 à 24h00;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société DYNAMO-LOCATION (anciennement 2F SOLUTIONS) et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], lesquels sont décrits dans le bail commercial conclu entre les parties le 23 décembre 2021, et ce, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société DYNAMO- LOCATION (anciennement 2F SOLUTIONS) à payer à la société SCI L’IMMOBILIERE ROQUETTE, une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 29 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société DYNAMO-LOCATION (anciennement 2F SOLUTIONS) à payer à la société L’IMMOBILIERE ROQUETTE, au titre des arriérés de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 17 juin 2025, la somme de 8.322,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

Condamnons la société DYNAMO-LOCATION (anciennement 2F SOLUTIONS) à payer à la société SCI L’IMMOBILIERE LA ROQUETTE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société DYNAMO-LOCATION (anciennement 2F SOLUTIONS) aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 ;

Rejetons le surplus des demandes de la société SCI L’IMMOBILIERE LA ROQUETTE ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 23 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC David CHRIQUI