Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 5] [Adresse 8] [Localité 6]

NAC: 5AE

N° RG 24/03561 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TKUP

JUGEMENT

N° B

DU : 16 Septembre 2025

S.A. ALLIANZ ASSURANCE PRISE EN LA PERSONNE DE SON MANDATAIRE LE COURTIER INSURED SERVICE

C/

[W] [N] [L] [T] [L]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 16 Septembre 2025

à SCP MONFERRAN

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 19 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALLIANZ ASSURANCE PRISE EN LA PERSONNE DE SON MANDATAIRE LE COURTIER INSURED SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [N] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Mme [T] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [S], par l’intermédiaire de son mandataire, le Cabinet DE FRANCE, a donné à bail à Monsieur [W] [N] [L] et à Madame [T] [L] une maison à usage d’habitation de type 5 avec garage, située [Adresse 4] à [Localité 10] par contrat en date du 20 mai 2019 moyennant un loyer initial d’un montant mensuel de 790 euros.

Monsieur [O] [S] a par ailleurs souscrit un contrat d’assurance Garantie Loyers Impayés auprès de la compagnie d’assurances HORIZON par l’intermédiaire de son courtier la société INSURED SERVICES, ce contrat concernant la gestion des travaux sur dégradations immobilières après départ et la garantie des loyers impayés.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 20 mai 2019.

Monsieur [W] [N] [L] a par ailleurs donné congé par courrier en date du 30 mai 2023.

L’état des lieux de sortie a eu lieu le 30 juin 2023 en présence de Monsieur [L] et d’un représentant du bailleur.

Compte tenu des dégradations constatées, et en l’absence de paiement, le bailleur a sollicité auprès de sa compagnie d’assurances, la société ALLIANZ ASSURANCE, l’indemnisation de son sinistre.

La société ALLIANZ ASSURANCE indique qu’elle l’a indemnisé à hauteur de 3442,06 euros et produit une quittance subrogative de ce montant en date du 20 mars 2023.

C’est dans ces conditions, après une tentative de médiation, que la SA ALLIANZ ASSURANCE a en conséquence, par assignation en date du 29 août 2024, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond aux fins de : - déclarer que Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L] ont commis une faute en ne payant pas les sommes dues au titre du décompte définitif et des travaux de reprise; - déclarer que la société ALLIANZ est subrogée dans les droits du propriétaire du bien loué à Monsieur [W] [N] [L] et à Madame [T] [L] ; - condamner solidairement Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L] à lui payer : - la somme de 3442,06 euros au titre de la quittance subrogative avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mars 2024 avec capitalisation des intérêts ; - la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; - la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SA ALLIANZ ASSURANCE a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes.

Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L] , assignés respectivement par actes délivrés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 29 août 2024, n’ont pas comparu à l’audience.

Le justificatif de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception par l’huissier en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile est versé aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Par jugement avant dire droit en date du 28 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :

- ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du jeudi 19 juin 2025 à 14 h afin de recueillir les observations de la SA ALLIANZ ASSURANCE sur le fondement de sa demande soit la quittance subrogative en date du 20 mars 2023 ;

- DIT qu’elle devra faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [W] [N] [L] et à Madame [T] [L] en leur signifiant le jugement avant dire droit en date du 28 janvier 2025 pour l’audience du 19 juin 2025 à 14 h du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, salle Marianne, [Adresse 7]) ;

- DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

- RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 19 juin 2025, la SA ALLIANZ ASSURANCE a comparu représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à porter sa demande de dommages et intérêts à la somme de 1600 euros, a précisé qu’une erreur de plume avait affecté la quittance subrogative établie le 20 mars 2024 et non le 20 mars 2023 et qu’elle avait donc bien été signée postérieurement à l’état des lieux de sortie.

Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L], cités respectivement par avenir d’audience délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 5 mai 2025, n’ont pas comparu à l’audience.

Le justificatif de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile est versé aux débats.

Le conseil de la demanderesse justifie par ailleurs avoir adressé aux défendeurs ses dernières conclusions ainsi que deux pièces complémentaires par lettre recommandée avec accusé de réception et par courriel.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile :

A peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

Ces dispositions sont applicables aux instances introduites depuis le 1er octobre 2023, ce qui est le cas en l’espèce, l’assignation étant du 29 août 2024.

La demande principale de la SA ALLIANZ ASSURANCE est par ailleurs inférieure à 5.000 euros.

La SA ALLIANZ ASSURANCE justifie qu’elle a tenté de procéder à une médiation suivant attestation de Madame [X] [J] en date du 31 juillet 2024.

La procédure diligentée par la SA ALLIANZ ASSURANCE sera en conséquence déclarée recevable.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1732 du Code civil, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

En l’espèce, la SA ALLIANZ ASSURANCE, subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [O] [S], suivant quittance subrogative en date du 20 mars 2024, et non 2023 compte tenu d’une erreur de plume, sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [W] [N] [L] et de Madame [T] [L] à lui payer la somme de 3442,06 euros au titre des réparations locatives prises en charge.

Elle verse aux débats l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, un décompte en date du 29 septembre 2023 d’un montant de 18.978,42 euros correspondant au montant des réparations locatives ainsi que les factures des réparations locatives pour un montant total de 16.874,12 euros et justifie qu’elle a indemnisé à ce titre Monsieur [O] [S] à hauteur de 3.442,06 euros.

Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L], n’ayant pas comparu, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement à payer à la SA ALLIANZ ASSURANCE, subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [O] [S], la somme de 3.442,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure qui leur a été adressée le 26 mars 2024.

Par ailleurs, la demande de dommages et intérêts formée par la SA ALLIANZ ASSURANCE sera déclarée irrecevable faute de qualité pour agir en application des dispositions de l’article L121-12 du code des assurances.

En effet la compagnie d’assurance ne justifie d’aucune indemnisation à ce titre à l’égard de Monsieur [S].

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALLIANZ ASSURANCE, Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, prononcé par défaut et en dernier ressort :

Vu le jugement avant dire droit de ce siège en date du 28 janvier 2025 ;

DIT recevables mais partiellement fondées les demandes de la SA ALLIANZ ASSURANCE ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L] à payer à la SA ALLIANZ ASSURANCE, subrogée dans les droits de Monsieur [O] [S], la somme de 3.442,06 euros au titre des réparations locatives prises en charge ;

DIT irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par la SA ALLIANZ ASSURANCE pour défaut de qualité à agir ;

DEBOUTE la SA ALLIANZ ASSURANCE de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L] à payer à la SA ALLIANZ ASSURANCE la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [N] [L] et Madame [T] [L] à payer les dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente