Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00361 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JFYI Section 2 NL République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Y] [O] [V] [J] né le 27 Mars 1990 à [Localité 5] demeurant [Adresse 4] comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [A] demeurant [Adresse 2] comparante

Monsieur [T] [A] demeurant [Adresse 3] comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier en présence de [H] [M], auditrice de justice

DEBATS : à l’audience du 29 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [Y] portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 750 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Monsieur [J] [Y] a quitté les lieux le 12 août 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement à cette même date.

Par requête du 19 janvier 2025, Monsieur [J] [Y] a saisi le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 750 € outre la majoration de retard de 10%, soit au jour de la requête 300 €.

L’affaire a été fixée à l’audience du 29 avril 2025 lors de laquelle Monsieur [J] [Y] est présent. Il confirme sa demande et précise que malgré un état des lieux de sortie sans réserve, Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] ne lui ont pas restitué l’intégralité du dépôt de garantie. Il explique que les bailleurs lui ont versé un chèque de 226,58 euros, déduisant, d’une part, une facture d’eau et d’assainissement et, d’autre part, d’une facture relative à l’entretien et à la révision de la chaudière. S’il ne conteste pas la retenue s’agissant de l’entretien de la chaudière, il soutient, s’agissant de la consommation d’eau, que Madame et Monsieur [A] utilisaient également l’eau de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la part imputable aux propriétaires et la part imputable au locataire.

Régulièrement convoqués, Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] comparaissent. Ils expliquent ne pas avoir procédé au règlement de la caution dans l’attente des factures relatives à l’entretien de la chaudière, à la consommation d’eau et à l’assainissement et en raison de nombreux retards de paiement du locataire au cours de l’exécution du bail. Ils indiquent qu’à réception de ces éléments, ils ont adressé en date du 17 janvier 2025 un chèque d’un montant de 226,58 euros à Monsieur [J] [Y], somme qui correspondait au montant de caution déduction faite d’un rattrapage de charges, ainsi que de la participation du locataire aux frais d’entretien de la chaudière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en ses alinéas 1, 3 et 4 que « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.  

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

L’alinéa 7 du même article prévoit qu’ « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».

Il résulte des dispositions susvisées que le dépôt de garantie est versé par le locataire au propriétaire lors de son entrée dans les lieux. Il est destiné à pallier d'éventuelles défaillances du locataire : loyers ou charges impayés constatés au moment du départ du locataire, dégradations dans le logement qui engendrent des frais de réparation, défaut d'entretien du logement dès lors le locataire doit se charger de l'entretien courant durant toute la location. Le dépôt de garantie n'est restitué au locataire que lorsqu'aucune défaillance n'est constatée, dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables ; les textes précisent que les charges sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu'elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

L'obligation de justifier les charges pèse sur le bailleur qui a l'obligation de mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives.

En l’espèce, aucune réserve n’a été portée sur l’état des lieux de sortie établi le 12 août 2024. Seule la mention « révision de chaudière reste à faire » a été apposée sur le document. Il peut donc en être déduit que le logement a été rendu en bon état locatif, conformément à l’état des lieux d’entrée joint au document.

Si, à l’audience, Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] évoquent l’état de propreté du logement ainsi que la constatation de certains dommages, force est de constater que ces éléments ne figurent pas sur l’état des lieux de sortie et qu’ils ne sont pas davantage justifiés à l’audience.

Dans ces conditions, le dépôt de garantie devait être restitué au locataire dans le délai d’un mois.

Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] reconnaissent ne pas avoir reversé le montant de la caution au locataire dans les délais requis.

En premier lieu, les retards de paiement du locataire au cours de l’exécution du bail sont sans emport sur l’obligation qui incombe au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans les délais.

En second lieu, il ressort des explications données lors des débats que les propriétaires et le locataire utilisaient de l’eau.

Aussi, l’analyse des factures d’eau et d’assainissement révèle que l’intégralité des montants figurant sur les factures ont été reportés sur le décompte de charges mis à la charge de locataire, sans qu’il ne soit possible de procéder à une ventilation entre les consommations de chacun.

Ainsi, la clé de répartition n’est pas justifiée.

Pour toutes ces raisons, aucune somme retenue au titre des charges relatives à l’eau et à l’assainissement (facture eau + suez) ne pouvait être légitimement déduite du dépôt de garantie par les bailleurs.

S’agissant de la facture relative à l’entretien et à la révision de la chaudière, il est expressément indiqué sur l’état des lieux de sortie que celle-ci « restait à faire ».

Monsieur [J] [Y], lors de l’audience, reconnaît être redevable du montant retenu par les bailleurs, de sorte que cette somme pourra être déduite du montant à restituer.

Dès, il appartient à Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] de restituer à Monsieur [J] [Y] la somme de 578,01 euros.

La somme de 226,58 euros ayant déjà été versée au locataire selon chèque établi par les défendeurs le 17 janvier 2025, Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] demeurent redevables de la somme de 351,43 euros.

En conséquence, Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] seront condamnés à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 351,43 euros.

Sur la majoration de retard

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce encore que « (…) à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard… ».

En l’espèce, force est de constater que la demande de condamnation des bailleurs, qui n’ont pas restitué au locataire le dépôt de garantie avant l’expiration du délai d'un mois à compter de la remise des clés le 12 août 2024, entre dans les prévisions de l’article 22 précité.

Dès lors, Monsieur [J] [Y] peut prétendre à une indemnisation égale à 10% du montant du loyer ( 750 euros ) pour chaque période commencée en retard jusqu'à restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce, seul un chèque de 226,58 euros a été établi par Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] au profit du locataire en date du 17 janvier 2025.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie au locataire en condamnant Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] à payer à Monsieur [J] [Y] de la somme de 300 euros pour la période du 17 septembre 2024 au 17 janvier 2024.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable la demande formée par Monsieur [J] [Y] ;

CONDAMNE Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 351,43 euros (trois cent cinquante et un euros et quarante-trois centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [A] [R] et Monsieur [A] [T] à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,