Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13177 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y76M

N° de Minute : L 25/00527

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

[S] [C]

C/

[L] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé des 28 mai et 6 juin 2014, M. [S] [C] a donné à bail à M. [L] [V] un garage n° 5 situé au [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 80 euros.

Déplorant des impayés de loyers, M. [S] [C] a mis en demeure M. [L] [V] de régler la somme de 560 euros par courriers recommandés en date des 7 septembre 2020 (accusé de réception non réclamé), 16 juin 2021 (accusé réception retourné NPAI) et 3 avril 2024 (accusé de réception retourné NPAI).

Par acte signifié par commissaire de justice du 15 novembre 2024, M. [S] [C] a fait assigner M. [L] [V] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1124 et suivants et 1728 du code civil :

constater, à défaut prononcer, la résiliation du contrat de location à compter du 10 juillet 2024 ou subsidiairement à compter du jour du jugement à intervenir, ordonner, en conséquence, à défaut de libération volontaire dans les quinze jours suivant la signification du jugement, l’expulsion de M. [L] [V] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique dans un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; condamner M. [L] [V] au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois susvisé jusqu’à libération complète des lieux, condamner M. [L] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du jour de la résiliation et jusqu’à la date de restitution effective des locaux, condamner M. [L] [V] au paiement de la somme de 1 540 euros au titre des loyers ou indemnités d’occupation sauf à actualiser le compte des sommes dues, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2020, date de l’envoi de la première mise en demeure, condamner M. [L] [V] au paiement de la somme de 4 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

A l'appui de ses prétentions, le requérant invoque les dispositions de l’article 1728 du code civil et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers, qu'il a été vainement mis en demeure d'y procéder. En conséquence, compte tenu du manquement grave à ses obligations, il convient de constater la résiliation du bail aux torts du preneur à l’expiration d'un délai de préavis de 3 mois prévu au contrat de location soit au 10 juillet 2024. Il sollicite en outre le paiement de la somme de 1 540 euros soit 500 euros au titre des loyers réclamés dans la mise en demeure du 7 septembre 2020, 400 euros au titre de l’année 2023 et 640 euros au titre de l’année 2024.

A l'audience du 30 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [S] [C], représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [L] [V] n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le présent jugement sera reputé contradictoire dès lors qu’il est susceptible d’appel.   Sur la demande de résiliation du bail et l’expulsion : 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1225 et 1228 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. En l’espèce, le contrat mentionne que le contrat pourra être dénoncé 3 mois avant la date d’expiration. M. [S] [C] justifie avoir vainement mis en demeure M. [L] [V] par courrier recommandé avec accusé de réception de régler la somme de 1 140 euros le 3 avril 2024 faute de quoi il entendait prononcer la résiliation du contrat. Il n’est pas contesté que cette mise en demeure est restée vaine. Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024. M. [L] [V] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision. Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son bien immobilier est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 80 euros qui correspond, d’après le décompte actualisé produit par le propriétaire, au loyer et charges qui auraient été mensuellement dus pour le garage si le bail n’avait pas été résilié.

Aucun élément ne permet toutefois de considérer que le jugement ne sera pas exécuté de sorte que la demande de condamnation sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande en paiement :

Sur le décompte des sommes dues :

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 80 euros de la résiliation à la libération des lieux. Le propriétaire ne produit toutefois aucun décompte détaillant sa créance. Les sommes réclamées au titre de l’année 2023 ne correspondent pas à la mise en demeure du 7 septembre 2020. L’absence de décompte ne permet pas de vérifier la prescription ni de contrôler le montant des sommes dues. En conséquence, faute d’établir sa créance, M. [C] sera débouté de sa demande en paiement des arriérés locatifs.

La demande de capitalisation des intérêts devient sans objet.

Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son bien immobilier est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 80 euros qui correspond, d’après le décompte actualisé produit par le propriétaire, au loyer et charges qui auraient été mensuellement dus pour le garage si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires :

M. [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût de l’assignation.

Il sera également condamné à verser à M. [S] [C] la somme de 400 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS   Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,   CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [S] [C] d’une part et M. [L] [V], d’autre part, portant sur un garage n°5 situé au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 4 juillet 2024 ;

DECLARE M. [L] [V] occupant sans droit ni titre de ce garage depuis le 4 juillet 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, l’expulsion de M. [L] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du garage n° 5 situé au [Adresse 3] à [Localité 6] ;

DIT qu'à défaut pour M. [L] [V] de de libérer les lieux et de restituer les clés dans pourra faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

FIXE à la somme de 80 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due à M. [C] au titre de l’occupation indue des lieux ;

CONDAMNE M. [L] [V] à payer à M. [S] [C] la somme de 80 euros au titre de l’indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande en paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNE M. [L] [V] aux entiers dépens ;  

CONDAMNE M. [L] [V] à payer à M. [S] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,