Action en responsabilité exercée contre le syndicat

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

Minute : n° 167 /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00159 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EE2T N.A.C. : 71G AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 6] Le SDC de la Résidence [Adresse 2] est représenté par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE / S.C.I. MARINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme DESROCHES, Juge placée GREFFIER : Mme ROQUEFEUIL

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 6] Le SDC de la Résidence [Adresse 2] est représenté par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alain COMBAREL de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocats au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

S.C.I. MARINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond a rendu le jugement dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 05 Septembre 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025 :

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI MARINE est propriétaire de deux lots, constitués de locaux commerciaux et d’une cave, au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5], gérée par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE.

Le 11 juillet 2023, un commissaire de justice a signifié à la SCI MARINE l’ordonnance portant injonction de payer rendue par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 15 mai 2023 (copie de ladite ordonnance non communiquée) et lui a fait sommation de payer la somme 4234,41 euros.

Aucune solution amiable n’a pu aboutir entre les parties, la demanderesse justifie de l’échec de la tentative de médiation en date du 12 juin 2025.

Par exploit du 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], représenté par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, a fait assigner la SCI MARINE devant le Président du Tribunal judiciaire d’Albi, selon la procédure accélérée au fond et au visa des articles 19-2, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes : 2 082,36€, somme arrêtée le 6 janvier 2025, correspondant à des impayés accumulés depuis 2019 et déduite d’un recouvrement de 2700 euros intervenu le 23/12/2024, à assortir des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance ; 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI MARINE ne règle plus les charges de copropriété malgré les nombreuses relances amiables et mise en demeure. Il souligne que l'ensemble des charges des copropriétés ont été approuvées lors des assemblées générales, que ces assemblées sont définitives et que les comptes ne peuvent plus être remis en cause.

La SCI MARINE, bien que régulièrement assignée (assignation remise à étude), ne s’est pas constituée.

L’affaire, examinée à l’audience du 5 septembre 2025, a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à un ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d'avoir à payer à sa date d'exigibilité une provision due au titre de l'article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

L’indication de la provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, La mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ; le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Il convient de préciser que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d'un montant global dans la mise en demeure.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l'irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d'agir.

En l'espèce, la somme réclamée de 2 082,36€ euros ne ressort que de l’extrait de compte copropriétaire établi par le syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE le 6 janvier 2025.

La somme de 2 082,36€ n’est ainsi qu’un montant global du solde débiteur du compte de charges qui ne permet pas, de fait, d’identifier la provision réclamée au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il n’est également pas justifié, par la partie requérante, d’une mise en demeure telle qu’imposée par les textes.

Or, il ressort de l'avis de la Cour de cassation précité que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond que si le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en sa demande.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], représenté par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE sera condamné aux dépens de l’instance.

En raison de sa défaillance, la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande principale du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], représenté par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], représenté par son syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, aux entiers dépens de l’instance,

Rejette la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample et contraire,

Rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

La Greffière Le Président