Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07838 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRCJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-marne- RG n° 11-22-001098

APPELANT

Monsieur [J] [Y]

né le 02 Janvier 1953 à Portugal

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant, Me Luc RIVRY de la SCP RIVRY LESEUR HUBERT, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉS

Monsieur [E] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 26 juillet 2023, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame [B] [S] née [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

DEFAILLANTE

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 26 juillet 2023, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2007 prenant effet le même jour, M.[J] [Y] a donné à bail à M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte du 28 juin 2022, M. [J] [Y] a assigné M. [E] [S] et Mme [B] [S] aux fins notamment d'obtenir la résiliation du contrat de bail.

Par voie électronique, M. [J] [Y] a notifié cette assignation à la Préfecture de Seine-et-Marne le 29 juin 2022.

A l'audience du 5 décembre 2022, M. [J] [Y], représenté par son conseil, a demandé au juge :

A titre principal,

- de prononcer la résiliation du bail liant les parties à la date de la décision à intervenir ;

- de condamner solidairement M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] au paiement des sommes suivantes :

- 8 981 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 9 mars 2022 ;

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges à compter de la date de résiliation judiciaire du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

A titre subsidiaire,

- de constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 9 mai 2022 ;

- de condamner solidairement M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] au paiement des sommes suivantes :

- 8 981 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 9 mars 2022 ;

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

En tout état de cause,

- de débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles ;

- d'ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- de dire que l'expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls des défendeurs;

- de condamner solidairement M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S], représentés par leur conseil, ont sollicité :

A titre principal,

- l'octroi de délais de paiement à hauteur de 36 mois, soit des échéances mensuelles de 200 euros et règlement du solde à la dernière échéance ;

A titre subsidiaire,

- l'octroi de délais pour quitter les lieux à hauteur de 12 mois ;

En tout état de cause,

- le rejet du surplus des demandes de M. [Y].

Par jugement contradictoire entrepris du 23 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :

Condamne M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] à verser à M. [J] [Y] en deniers ou quittances la somme de 8 981 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus au mois de mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Autorise M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] à se libérer de cette somme en trente-six mensualités de 200 euros payables le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, dans un délai de sept mois ;

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre de l'arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, dans un délai de 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité ;

Rappelle qu'en application de l'article L.722-2 du code de la consommation, à compter de la décision de recevabilité au bénéfice de la procédure de surendettement, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement, la décision de mesures imposées par la commission de surendettement, l'homologation par le juge des mesures recommandées ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, et ce pendant deux ans maximum, aucune voie d'exécution ne peut être mise en oeuvre ou poursuivie à l'égard de M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] et aucun paiement ne peut être fait à M. [J] [Y] au titre de la dette née antérieurement à la recevabilité ;

Déboute M. [J] [Y] de sa demande principale en prononcé de la résiliation judiciaire ;

Déboute M. [J] [Y] de sa demande subsidiaire en acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

Déboute M. [J] [Y] de sa demande en expulsion ;

Déboute M. [J] [Y] de sa demande portant sur l'exécution de l'expulsion aux frais, risques et périls de défendeurs ;

Condamne solidairement M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] à payer à M. [J] [Y] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [J] [Y] du surplus de ses prétentions ;

Condamne solidairement M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] aux entiers dépens ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 26 avril 2023 par M. [J] [Y],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 juin 2025 par lesquelles M. [J] [Y] demande à la cour de :

- Réformer le jugement rendu le 23 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Lagny en ce qu'il a débouté Monsieur [J] [Y] de sa

demande principale tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Statuant à nouveau ;

- Prononcer la résiliation du bail liant les parties à la date de la décision à intervenir ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [S] et de Madame [B] [G] épouse [S] ainsi que de tous occupants de leur chef et, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- Dire que l'expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls de Monsieur [E] [S] et de Madame [B] [G] épouse [S] ;

- Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [G] épouse [S] à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.051,78 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

- Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [G] épouse [S] à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [G] épouse [S] aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de Maître Nadia BOUZIDI-FABRE conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] n'ont pas constitué avocat.

La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées respectivement le 26 juillet 2023 par procès-verbal de remise à étude.

L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Les dernières écritures en date du 3 juin 2025 leur ont été signifiées le 10 juin 2025 à étude.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation du bail

Poursuivant l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail, M. [Y] fait valoir que M. et Mme [S] manquent gravement à leurs obligations, qu'ils sont agressifs et injurieux à son égard, causent dans l'immeuble des troubles du voisinage et ne laissent pas accès à leur logement pour la réalisation des travaux nécessaires et urgents.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'obligation d'usage paisible du lieu par le locataire est prévue par les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; le locataire ne doit pas commettre de trouble de jouissance en causant notamment des troubles ou nuisances aux autres locataires de l'immeuble ou au voisinage immédiat.

L'obligation de laisser accès au logement pour l'exécution de travaux urgents et nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des lieux loués, est prévue par les articles 1724 et 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il s'ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles; sa bonne foi dans l'exécution du contrat peut être prise en compte.

La cour d'appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de la décision.

Le contrat de bail liant les parties dispose que le locataire doit user paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat et laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, les pièces produites aux débats par M. [Y] établissent que M. et Mme [S] sont à l'origine de troubles de voisinage très importants dans l'immeuble en ce qu'ils occasionnent des nuisances sonores (musique et télévision à fort volume notamment la nuit, cris, disputes), et adoptent des comportements agressifs et injurieux envers les autres locataires (propos racistes, menaces de mort).

Plusieurs occupants de l'immeuble ont témoigné de ces faits, dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile, et notamment les deux voisines de palier successives de M. et Mme [S].

Celles-ci ont également déposé, chacune, une main courante pour des faits de menaces de mort.

Par ailleurs, M. [Y] a lui-même dénoncé des comportements injurieux et agressifs de ses locataires à son égard.

Il a déposé une plainte en septembre 2016 pour des appels malveillants et le 12 mai 2022, il a déposé une main courante au commissariat de [Localité 5] pour outrage, injure et menace, faits commis la veille le 11 mai.

A la suite de cette main courante, une enquête de voisinage a été menée par le délégué à la Cohésion Police Population de [Localité 6].

Cette enquête a confirmé les faits dénoncés par M. [Y], lesquels étaient corroborés par le témoignage de l'un des occupants de l'immeuble, ainsi que par le visionnage de la vidéo dont les éléments ont été retranscrits comme suit : 'Mme [S] positionnée devant son mari manifestait de l'agressivité en paroles et en gestes à l'attention de M. [Y]. Malgré l'absence de son, on visualise une femme hystérique qui fait de grands gestes, son mari légèrement en retrait'.

Au cours de cette enquête, M. et Mme [S] ont été mis en garde, ont reconnu les nuisances sonores et se sont engagés à ne plus 'importuner' M. [Y].

Pourtant les nuisances sonores, ainsi que les injures et propos racistes envers tant les locataires que M. [Y] n'ont pas cessé ainsi qu'il résulte des témoignages des occupants de l'immeuble datant de 2023.

L'épouse de M. [Y] atteste du traumatisme subi par son mari ainsi que de son stress et de son angoisse quand il doit se rendre dans l'immeuble dont ils sont propriétaires.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites en cause d'appel (sommation d'avoir à respecter les clauses du contrat de bail du 13 janvier 2025, procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 et 20 janvier 2025, facture de l'entreprise DFE Plomberie facturant à M. [Y] trois déplacements les 2, 7 et 16 janvier 2025) que M. et Mme [S] après avoir signalé une fuite du ballon d'eau chaude de leur appartement à M. [Y], n'ont pas laissé accès à leur logement pour la pose d'un nouvel appareil.

Ce refus de laisser accès à leur appartement ne permet pas au bailleur de procéder aux réparations nécessaires qui lui incombent et cette situation ne peut que contribuer à la dégradation de l'appartement donné à bail, comme le soutient M. [Y].

Les éléments produits sont suffisants pour considérer que M. et Mme [S] ont manqué de façon grave et répétée à leur obligation d'user paisiblement des locaux loués, et de laisser accès à leur appartement pour l'entretien normal du logement et réparation urgente.

Ces manquements sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient donc, infirmant le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [Y], de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties.

Il y a lieu d'accueillir les demandes qui en découlent, en ordonnant l'expulsion des intimés selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement déféré de ce chef également.

Il n'y a pas lieu de dire que l'expulsion à intervenir 'sera exécutée aux frais, risques et périls de M. et Mme [S]', confirmant en revanche le jugement sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts formée en cause d'appel par M. [Y]

M. [Y] sollicite devant la cour et aux termes de ses conclusions n° 2 signifiées le 10 juin 2025, la condamnation de M. et Mme [S] à lui payer une somme de 1 051,78 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier.

Cette somme étant décomposée comme suit :

- 495 euros TTC pour les trois déplacements facturés par l'entreprise DFE Plomberie

- 196,78 euros TTC pour le coût de la sommation du 13 janvier 2025

- 360 euros TTC pour le procès-verbal de constat du 16 janvier 2025.

Cette demande apparaît recevable, tant au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile, en ce qu'elle découle de la survenance d'un fait nouveau et est le complément nécessaire des prétentions de première instance, qu'au regard de l'article 910-4 du code de procédure civile, en ce que ce fait nouveau est postérieur aux premières conclusions d'appel.

Sur le fond, il convient de faire droit à la demande qui est justifiée dès lors qu'il est établi que M. et Mme [S] n'ont pas laissé accès à leur appartement, ce qui a généré des frais dont M. [Y] sollicite à juste titre le remboursement.

Il sera donc ajouté au jugement que M. et Mme [S] sont condamnés in solidum à payer à M. [Y] la somme de 1 051,78 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. et Mme [S], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [J] [Y] de sa demande portant sur l'exécution de l'expulsion aux frais, risques et périls de défendeurs,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Prononce la résiliation du bail conclu entre M. [J] [Y] et M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], à la date du présent arrêt,

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] et de tous occupants de leur chef, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] à payer à M. [J] [Y] la somme de 1 051,78 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

Condamne in solidum M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] à payer à M. [J] [Y] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [E] [S] et Mme [B] [G] épouse [S] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,