Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 24/07888 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSHC N° de MINUTE : 25/01071

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “PERI [Adresse 9]” SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, SAS [Adresse 6] [Localité 7] représentée par Maître [Z], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALES, en sa qualité de curateur de la succesion vacante de Monsieur [Y] [W] [C] [Adresse 4] [Localité 8] dispensée du ministère d’avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [E] [W] était de son vivant propriétaire des lots n°33, 174 et 384 de l'ensemble immobilier "[Adresse 13] [Localité 10]" sis [Adresse 3] (93).

Madame [E] [W] est décédée le 06 avril 2015 à [Localité 15] (93).

Par acte du 18 mai 2017, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à Monsieur [Y] [W] [C] de prendre parti à l'égard de la succession, en application de l'article 771 alinéa 2 du code civil ; sans toutefois que ce dernier ne fasse connaître son choix dans le délai de deux mois fixé à l'article 771 alinéa 2. Monsieur [W] [C] est décédé le 29 mars 2022 à [Localité 15] (93).

A la demande du syndicat des copropriétaires, et par ordonnance du 15 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (ci-après la DNID) en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C].

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 14]" sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND, a fait assigner la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- CONDAMNER la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), sis [Adresse 5] en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [W] [C], au paiement d'une somme de 35.312,76 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse). - ORDONNER la capitalisation des intérêts. - CONDAMNER la Direction Nationale des Interventions Domaniales, sis [Adresse 5] en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [W] [C] au paiement d'une somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. - CONDAMNER la Direction Nationale des Interventions Domaniales, sis [Adresse 5] en qualité de curateur de la succession vacante Monsieur [Y] [W] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «  [Adresse 14] » sis [Adresse 1] une indemnité d'un montant de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. - RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que suite au décès de Madame [E] [W], Monsieur [W] [C] est devenu propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente dès lors un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La DNID, dispensée de représentation d'avocat, s'est constituée. Aux termes d'un mémoire notifié pour l'audience du 17 décembre 2024, elle a sollicité : de voir déclarées irrecevables comme étant prescrites les demandes au titre des charges de copropriété échues entre le 25 novembre 2018 et le 29 juillet 2019,de voir déclarées irrecevables comme étant prescrites les demandes au titre des frais de l'article 10-1 du 13 février 2019 et du 14 mars 2019,de statuer ce que de droit pour le surplus des demandes au titre des charges, soit la somme de 29.831,44 euros,de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,de rejeter la demande de capitalisation des intérêts,de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens, de dire que la DNID ne peut, en sa qualité de curateur d'une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d'aucune somme excédant l'actif successoral recueilli. Au soutien de ses prétentions, la DNID fait valoir, à titre principal, que le syndicat des copropriétaires ayant délivré son assignation par exploit du 29 juillet 2024, et les dispositions de loi n°2018-1021 dite [Localité 12], aux termes de laquelle le délai de prescription en matière de droit de la propriété est désormais de 5 ans, étant entrées en vigueur le 25 novembre 2018, il ne peut solliciter le règlement des charges échues antérieurement au 30 juillet 2019, celles-ci étant prescrites et ce, en application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en l'espèce. Elle en déduit que l'action du syndicat des copropriétaires doit être considérée comme irrecevable à l'égard des des sommes échues entre le 25 novembre 2018 et le 29 juillet 2019, soit la somme de 2.581,32 euros. Sur ce même fondement, la DNID considère également prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires à l'égard tant de la mise en demeure du 13 février 2019, d'un coût de 31 euros, que celle du 14 mars 2019 à l'égard des frais de transmission de dossier, d'un coût de 95 euros.

La DNID déclare s’en rapporter à la justice quant au bien-fondé et au montant de la demande au titre des charges de copropriété impayées à compter du 30 juillet 2019.

Se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la DNID conteste en outre le caractère nécessaire des frais engagés dans le cadre du recouvrement dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement. Elle excipe ainsi de l’absence de justificatifs à l'égard des mises en demeure des 13 février 2019 et 08 mars 2024. Elle fait de surcroît valoir que les frais de suivi de remise de dossier à l'avocat ou de suivi de procédure relèvent de la gestion habituelle du syndic et ne peuvent en conséquence être valablement imputés au copropriétaire défaillant, faute de justifier de diligences exceptionnelles. Elle s'en remet en revanche à la justice à l'égard de la mise en demeure du 16 juillet 2024 dont les frais ont été décomptés le 08 juin 2024.

La DNID soutient également que les intérêts légaux ne peuvent valablement commencer à courir qu'à compter de l'assignation du 29 juillet 2024 et en déduit qu'il y a lieu de rejeter les prétentions du syndicat des copropriétaires à cet égard.

Elle sollicite enfin le rejet de la demande de dommages et intérêts, considérant que l'intention de nuire n'est pas démontrée. Elle précise qu'à ce jour, la succession de Monsieur [W] [C] ne dispose d'aucunes liquidités et qu'aucune faute ne peut lui être imputée suite à sa désignation le 15 janvier 2024 et ce, d'autant qu'elle n'est tenue de s'acquitter du passif successoral que dans la limite des actifs qu'il faut réaliser. Or seule la vente des lots du défunt sont susceptibles de permettre d'apurer la dette. Elle fait valoir que la dévolution successorale de Madame [E] [W] n'étant pas connue avec certitude, malgré les diligences effectuées, il ne peut lui être reproché une quelconque mauvaise foi. La DNID soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie ainsi pas d'un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a joint l'incident au fond et clôturée la procédure par ordonnance du 19 février 2025.

A l'issue de l'audience du 04 juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires antérieures au 30 juillet 2019

L'article 789 du code de procédure civile dispose que s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

L’article 122 du même code dispose quant à lui que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi [Localité 12]), applicable en l'espèce, « Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »

Aux termes de la version de cet article 42 alinéa 1 désormais applicable, « Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

L'article 2224 du code civil issu de la loi [Localité 12] précise que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L’article 2222 alinéa 2 du code civil dispose quant à lui qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny par exploit d'huissier du 29 juillet 2024 la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [Y] [W] [C], aux fins, à titre principal, de recouvrement de charges de copropriété.

Dès lors, en application des dispositions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2222 du code civil susvisés, et à défaut de justifier de tout acte interruptif, la prescription est acquise à l'égard des créances échues entre le 25 novembre 2018 et le 29 juillet 2019 inclus.

Il convient en conséquence de faire droit à la fin de non recevoir et de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à l'égard des créances échues entre le 25 novembre 2018 et le 29 juillet 2019 inclus, soit à l'égard de la somme de 2.581,32 euros, l'action portant sur ces créances étant prescrite.

Il y a lieu, sur ce même fondement, de déclarer prescrite les demandes du syndicat des copropriétaires à l'égard des frais de mise en demeure du 13 février 2019 de 31 euros et des frais de transmission de dossier du 14 mars 2019 de 95 euros, sollicités sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit un total de 126 euros.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la sommation de prendre parti en qualité d'héritier signifiée à Monsieur [Y] [W] [C] le 18 mai 2017 ; - l'acte de décès de Monsieur [W] [C] [Y] ; - l'ordonnance de désignation du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 15 janvier 2024 de la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C] ; - la lettre recommandée avec avis de réception du 09 juillet 2024, notifiée à la DNID le 19 juillet 2024, par laquelle lui a été notifiée l'ordonnance de désignation du 15 janvier 2024 ; - la mise en demeure adressée à la DNID le 16 juillet 2024 aux fins de paiement de la somme de 42.931,94 euros au titre de l'arriéré de charges et d'appels de fonds travaux ; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2015, 29 mars 2017, 28 mars 2018, 17 juin 2019, 24 février 2021, 07 septembre 2022, 28 juin 2023 et 29 mai 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le budget prévisionnel du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêté au 1er juillet 2024 a été de 30.382,26 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 550,82 euros.

Ainsi, il convient de condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 29.831,44 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.900 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 16 juillet 2024.

Les frais de recouvrement réclamés qui ne sont pas prescrits ayant tous été exposés avant le 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, la DNID explicitant les démarches mises en oeuvre depuis sa désignation aux fins d'apurer la dette du défunt et n'étant, en tout état de cause, tenue que dans la limite des actifs successoraux, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C], sera condamnée aux entiers dépens, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, et à payer au syndicat demandeur, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

FAIT DROIT à la fin de non recevoir tirée de la prescription partielle de l'action formée par la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [Y] [W] [C] ;

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 14]” sis [Adresse 3] (93) à l'égard des créances échues entre le 25 novembre 2018 et le 29 juillet 2019 inclus, soit en l'espèce portant sur : la somme de 2.581,32 euros au titre des charges de copropriété,la somme de 126 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE la Direction Natinale d'Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 14]" sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 29.831,44 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 14]" sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 14]" sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Direction Natinale d'Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 14]" sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Direction Natinale d'Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [C], aux entiers dépens, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT