Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître EL-BAZ

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître FAIZANDE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 23/09654 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RDH

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDEURS Madame [X] [J] épouse [B] [R] [V], Madame [D] [B] [R] [V], Monsieur [P] [B] [R] [V], demeurant tous [Adresse 1] - représenté par la SAS NEXITY LAMY - en sa qualité de Mandataire -[Adresse 2]

représentés par Maître FAIZENDE, avocat au barreau de Lyon

DÉFENDEURS Madame [N] [L] épouse [C], Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître EL-BAZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0148

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 août 2025 PCP JCP fond - N° RG 23/09654 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RDH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 12 septembre 2019 à effet le 23 septembre suivant, Madame [X] [B] [R] [V], aux droits de qui interviennent Madame [X] [B] [R] [V], Madame [D] [B] [R] [V] et Monsieur [P] [B] [R] [V], a donné à bail à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer de base mensuel de 1611,87 euros, outre 240 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 1611,87 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Suivant acte signifié le 22 mars 2022, les consorts [B] [R] [V] ont donné congé pour vendre à effet au 22 septembre suivant.

Par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2023, Les consorts [B] [R] [V] ont fait assigner Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -La validation du congé pour vente, -L’expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, -Leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 5647,50 euros d’arriéré de loyers et de charges, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux, -Leur condamnation in solidum au paiement de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] ont quitté les lieux le 6 mars 2023 si bien qu’un état des lieux contradictoire a été établi à cette date.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, les consorts [B] [R] [V], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles ils ont indiqué se désister de leurs demandes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation, et ont sollicité le rejet des prétentions de Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C], leur condamnation solidaire à leur payer 4463,90 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives restant dues, et leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles, ils ont sollicité le rejet des prétentions de les consorts [B] [R] [V], leur condamnation à leur payer 6000 euros de dommages et intérêt en raison du congé pour vente jugé abusif, 5000 euros en réparation de leur préjudice moral, 3000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il est admis que des dégradations minimes (traces de clous et de chevilles, salissures), qualifiées de "vénielles", ne peuvent être reprochées au locataire (CA Paris, 6e ch. B, 5 juin 2003). De même, lorsque la durée d'occupation a été assez brève, il ne peut être demandé au locataire de restituer au bailleur un local remis à neuf (CA Paris, 28 oct. 1999, après une occupation ayant duré de deux à trois ans) sauf si les détériorations ou dégradations constatées ne peuvent pas être la conséquence de la seule vétusté (CA Paris, 23 oct. 1997).

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, l’état des lieux d’entrée renvoie à un appartement refait à neuf. Les consorts [B] [R] [V] relèvent dans leurs écritures que l’état des lieux de sortie met au contraire en évidence « la présence d’écaillage, de trous rebouchés sommairement et de diverses traces » dans les différentes pièces de l’appartement, tandis que le parquet comporte « de nombreuses rayures, tâches et traces d’usure » et que le sol en PVC de la salle de bain présente « nombreuses tâches ». Par ailleurs, il est relevé dans les écritures en demande que l’état des lieux de sortie note que « la manivelle du volet de la chambre est cassée », « la présence de fils électriques dénudés » et que « le four de la cuisine s’est révélé inutilisable ».

Or, la lecture de l’état des lieux de sortie renvoie à des murs en « état d’usage », non en mauvais état, tandis que les photographies jointes, en noir et blanc et de mauvaise qualité, ne montrent pas de traces, écaillages et trous mal rebouchés, ceux-ci étant en toute hypothèse des dégradations vénielles après près de quatre années d’occupation. Dans le même sens, les photographies du sol et du PVC ne laissent pas entrevoir de rayures particulières et de tâches qui iraient au-delà d’une usure normale liée au temps d’occupation. En ce sens, les travaux sur le parquet dont fait état la facture du 19 mai 2023 fait état à une rénovation du sol « suite au dégât des eaux » et non en réparation de quelconques dégradations locatives. Il ne peut enfin pas être mis à la charge des locataires un dysfonctionnement éventuel du four alors que la location a été consentie nue, donc sans aucun meuble. En revanche, la comparaison des deux états des lieux établit que la manivelle de la chambre est cassée et que des fils électriques sont dénudés, correspondant à la somme de 197 euros (108+89) dans le devis du 19 mai 2023, somme au paiement de laquelle Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] seront condamnés.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Il ressort du décompte établi par les bailleurs que Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] sont redevables de la somme de 1611,87 euros d’arriéré de loyers et de charges au jour de leur départ des lieux, ce qu’ils n’ont pas contesté à l’audience du 5 juin 2025. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit : Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] sont redevables de la somme de 1808,87 euros (197+1611,87) et les consorts [B] [R] [V] sont tenus de restituer 1611,87 euros. Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C], compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, au paiement de la somme de 197 euros.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] invoquent plusieurs postes de préjudice en raison d’un congé pour vente qui n’aurait pas été justifié par des éléments sérieux et légitimes, en l’absence de vente effective de l’appartement objet du litige. Or, les consorts [B] [R] [V] produisent une attestation notariée du 23 octobre 2023 portant sur la vente de l’appartement.

En conséquence, les différentes demandes indemnitaires de Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [B] [R] [V] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, conformément à la demande des consorts [B] [R] [V], à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] à verser à Madame [X] [B] [R] [V], Madame [D] [B] [R] [V] et Monsieur [P] [B] [R] [V] la somme de 197 euros, après déduction du montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] à verser à Les consorts [B] [R] [V] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [N] [L] épouse [C] aux dépens de l'instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge