Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 25/00243 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2R7Q

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 AOUT 2025 MINUTE N° 25/01214 ----------------

Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 juin 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Jean-François FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256

ET :

La Société ZF TRADING, dont le siège social est sis [Adresse 1]

en présence de son gérant mais non représentée par un avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2021, la SCI [Adresse 5] a consenti à la société ZF TRADING un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur un local situé [Adresse 2], pour une durée de deux ans à compter du 18 février 2021.

Le 21 octobre 2024, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer à la société ZF TRADING, au visa de l'article L 145-41 du code de commerce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme en principal de 7.203,42 euros.

Puis par acte du 3 février 2025, la SCI [Adresse 5] a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société ZF TRADING, pour : faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés dans les lieux ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 7.372,09 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;que la société ZF TRADING soit condamnée au paiement de la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée à l'audience du 19 juin 2025.

À l'audience, la SCI [Adresse 5] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle explique ne pas s'opposer à l'octroi d'un délai de paiement en 5 mensualités à compter du mois de juillet 2025.

Régulièrement assignée, la société ZF TRADING n'a pas constitué avocat, seul son gérant étant présent en personne à l'audience.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais que si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

En l'espèce, il est relevé que le locataire a été maintenu dans les lieux à l'expiration du contrat de bail dérogatoire, de sorte qu'il s'est opéré un nouveau contrat soumis au statut des baux commerciaux, et en particulier de l'article L. 145-41 du code de commerce.

Aux termes de cet article, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 21 octobre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 7.203,42 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé arrêté au 17 juin 2025, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, et l'expulsion est encourue.

Concernant l'actualisation de la dette locative à l'audience, elle n'est en principe recevable que si le locataire défendeur a constitué avocat et comparaît à l'audience. Une exception est faite, si la dette est actualisée à la baisse, ce qui ne fait pas grief au locataire non-comparant.

La SCI [Adresse 5] justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte joint à l'assignation, et du décompte actualisé au 17 juin 2025, permettant de constater une baisse de la dette, que la société ZF TRADING reste lui devoir à cette date une somme de 5.252,45 euros, échéance de juin 2025 incluse, paiement de 500 euros du 4 juin 2025 déduit.

Cette obligation n'étant pas contestable, la société ZF TRADING sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de signification du commandement de payer.

Au vu des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société ZF TRADING sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 5] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à compter du 22 novembre 2024 ;

Condamnons la société ZF TRADING à payer à la SCI [Adresse 5] la somme provisionnelle de 5.252,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société ZF TRADING se libère de la provision ci-dessus allouée en 5 acomptes mensuels de 1.050 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir au plus tard dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 5 de chaque mois ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes, à leur terme : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société ZF TRADING et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 4],la société ZF TRADING devra payer à la SCI [Adresse 5], à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ; Condamnons la société ZF TRADING aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société ZF TRADING à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 AOUT 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE