Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la résiliation du bail pour abandon du domicile par le locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice [Localité 8] ; Monsieur [S] [U]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/01703 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7CGV

N° MINUTE : 11-2025

JUGEMENT rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2025 Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/01703 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7CGV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2015, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] ( RIVP) a donné à bail à Monsieur [S] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], comportant une pièce principale, la surface étant évaluée à 32 m2.

Par une interpellation interpellative daté du 6 juillet 2024, le commissaire de justice a rencontré Monsieur [G] [F] qui a précisé vivre dans le logement à titre gracieux pour une durée indéterminée. Par un procès-verbal de constat du 25 novembre 2024, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] a fait constater par huissier les conditions d’occupation de l’appartement.

Par acte d'huissier en date du 2 janvier 2025, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, à compter de l’assignationl'expulsion de Monsieur [S] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, dire que le sort des meubles pouvant se trouver dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,la fixation à compter de la résiliation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé résultant du contrat résilié et des charges et la condamnation du défendeur à payer les sommes dues jusqu'à la complète libération des lieux,capitalisation des intérêtsla condamnation de la défenderesse à lui verser 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Au soutien de ces demandes, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] se prévaut d'une absence d'occupation des lieux par Monsieur [S] [U], en violation des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire devant occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment. A l'audience du 22 mai 2025, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] a sollicité le bénéfice des termes de son assignation, précisant qu’aucune dette n’était constituée, le défendeur, retraité, vivant à une autre adresse.

Monsieur [S] [U] comparaît à l’audience et explique qu’il avait coutume de faire des allers retours entre [Localité 7] où il demeurait et [Localité 5], où vivait sa compagne, décédée en 2011. Il affirme également que sa mère a repris la location de sa compagne et qu’il a continué à faire des allers retours depuis sa retraite, se rendant, toutefois, chez des amis depuis le décès de sa mère. Il indique qu’il reçoit à [Localité 7] des membres de la famille de sa compagne défunte qui peuvent rester plusieurs semaines. Il présente une facture EDF justifiant qu’il paie l’électricité de l’appartement parisien ainsi qu’un contrat EDF daté de 2022 justifiant que la facture du logement de [Localité 6] était au nom de sa mère. Il rappelle qu’il n’a aucune dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S'agissant de la preuve d'une absence d'habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier. A ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, il convient de relever que - l’assignation a été délivrée par le commissaire de justice le 2 janvier 2025 à l’adresse parisienne mais également dans la commune de [Localité 4], le nom étant inscrit sur la boîte aux lettres et le voisinage confirmant l’adresse. - le commissaire de justice a entendu le 6 juillet 2024 une personne se nommant Monsieur [G] [F] et indiquant occuper le logement à titre gracieux pour une durée indéterminée, ajoutant que le défendeur ne l’occupe pas - le PV de constat de commissaire de justice du 25 novembre 2024, confirmant que, selon la voisine de palier, l’appartement n’est plus habité par Monsieur [U]. Le commissaire de justice constate qu’il y a plusieurs documents administratifs appartenant à des personnes différentes, dont certains avec l’adresse du logement, que plusieurs noms sont ajoutés sur la boîte aux lettres, que l’unique pièce comporte un lit simple et un lit double, et qu’une enveloppe de ré-expédition à l’adresse de [Localité 4], adresse de réception de l’assignation, est découverte. - le défendeur explique lui-même, sans autre précision, qu’il peut laisser son appartement plusieurs semaines aux membres de la famille de sa défunte épouse, cette dernière étant décédée en 2011.

Si aucun de ces éléments n'est suffisant en soit à justifier d'un défaut d'occupation, leur cumul fait toutefois présumer cet état de fait, le fait de payer ses loyers et de la facture EDF étant insuffisant à démontrer une occupation réelle des lieux à titre de résidence principale.

En ces conditions, l'absence d'occupation personnelle des lieux justifie que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés.

Le prononcé de la résiliation du bail sera par conséquent ordonné, aux torts de la locataire, pour défaut d'occupation des lieux.

Monsieur [S] [U] devenant ainsi occupant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement des loyers

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [S] [U] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la capitalisation des intérêts

La RIVP sera déboutée de sa demande de capitalisation des intérêts, anatocisme, ne pouvant s’appliquer que pour des intérêts échus.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 novembre 2015 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] et Monsieur [S] [U] venant aux droits de Monsieur [S] [U] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [U] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la RIVP de sa demande de capitalisation des intérêts

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION