Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01.07.24 pror 02 Septembre 2024 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 06 Mai 2024

GROSSE : Le ................................................... à Me .... Sarah KRUMHORN.......................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/05911 - N° Portalis DBW3-W-B7H-354Q

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [S] né le 23 Avril 1964 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sarah KRUMHORN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 2] comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 juillet 2002 [S] [X] a donné à bail à [Z] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

En septembre 2021, l’appartement a fait l’objet d’un dégât des eaux qui a causé l'effondrement partiel du plancher de salle de bain et une importante dégradation d’une poutre appartenant aux parties communes.

Le bailleur et le syndicat des copropriétaires ont déclaré le sinistre à leurs assureurs respectifs qui ont refusé d’indemniser leurs assurés.

Face à l’inaction du syndicat des copropriétaires et du défendeur, [S] [X] a fait procéder aux travaux pour un montant de 6413 euros.

Le locataire n’ayant pas pas déclaré le dégât des eaux à son assureur, [S] [X] a fait signifier à [Z] [J] par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, [S] [X] a fait assigner [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte, ordonner la conservation du dépôt de garantie, condamner [Z] [J] à lui payer la somme de 6413 euros, celle de 10000 euros au titre de dommages et intérêts pour, et à une indemnité d’occupation condamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

Régulièrement assigné à étude, [Z] [J] a comparu et expose que le dégât des eaux ne lui est pas imputable. Il reconnait l’absence d’assurance pendant une partie de l’exécution du contrat de bail

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens des parties.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er juillet 2024 prorogé au 2 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône par la voie électronique le 20 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est d’assurer le bien loué aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet que un mois après un commandement d’avoir à justifier d’une assurance demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 17 juillet 2002 contient une clause résolutoire et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 26 avril 2023.

Le commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2023

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 26 mai 2023.

[Z] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis le 26 mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin la présente décision sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de [Z] [J] .

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [Z] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner [Z] [J] au paiement de celui-ci.

En revanche l’indemnité d’occupation n’ayant vocation à perdurer que jusqu’à l’expulsion ordonnée dans la présente, il n’y a pas lieu à indexation.

Sur la demande au titre du remboursement des travaux

S’il est acquis que le cocontractant qui cause dans l'exécution du contrat un dommage à l’autre partie est tenue de le réparer. Il appartient toutefois à la partie qui invoque une mauvaise exécution du contrat de démontrer celle-ci.

En l'occurrence, le demandeur produit seulement un constat de dégat des eaux où ne figure pas que celui-ci serait la conséquence d’un mauvais entretien du bac de douche. Il ajoute à cette pièce, des courriers d’assurance faisant état de l’absence d’indemnisation de leur part. Toutefois aucune des pièces produites ne contient un quelconque rapport d’expertise ou élément établissant sans aucun doute la responsabilité du défendeur.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’imputabilité du dégât des eaux n’étant pas établie, il n’y a pas lieu d’ordonner la conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’imputabilité du dégât des eaux n’étant pas établie, la demande de dommages et intérêts et sans objet.

Sur les demandes accessoires

[Z] [J] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [S] [X] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2002 entre [S] [X] et [Z] [J] concernant le logement, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [S] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE [Z] [J] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 530 euros à ce jour, à compter du 26 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires ;

CONDAMNE [Z] [J] et à verser à [S] [X] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président