Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00155 N° Portalis DBZA-W-B7J-FB5X

N° de minute : 25/271 du 6 août 2025

L’an deux mil vingt cinq et le six août

Nous, Maryline Braibant, vice-présidente, statuant en référé, assistée de Alan Coppe, greffier, lors des débats à l'audience publique du 11 juin 2025, avons rendu l'ordonnance suivante.

En demande :

S.C.I. ETAPE 30, société civile immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 937 689 560, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] représentée par Me Guillaume PERRON, avocat au barreau de Reims, Me Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de Paris

En défense :

S.A. [Adresse 8], Sa à conseil d’administration, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 983 323 957, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] représentée par Me Gilles COLLIN, avocat au barreau de Reims, Me Julien ASTRUC, avocat au barreau de Paris

GROSSES DÉLIVRÉES LE 6 août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier délivré le 10 avril 2025, la Sci Etape 30 a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, la Sa [Adresse 8] aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux [Adresse 3], - prononcer l'expulsion immédiate de la société Maison Minelli dudit lieu qu'elle occupe sans droit ni titre (depuis le 21 mars 2025) ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce la forme ordinaire, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner la société [Adresse 8] au paiement de la somme de 15 581,29 euros, à titre provisionnel sur les loyers et accessoires arrêtés au 1er avril 2025 (échéance du deuxième trimestre 2025 incluse) à majorer de plein droit des intérêts de retard au taux légal, - condamner la société Maison Minelli au versement d'une indemnité trimestrielle d'occupation des lieux égale aux loyers et charges trimestrielle, à compter du 21 mars 2025 jusqu'au départ définitive des lieux par la remise des clés, soit à concurrence de 7104,81 euros hors charges par trimestre, - dire que le dépôt de garantie d'un montant de 5000 € restera acquis à la Sci Etape 30 à titre provisionnel, afin de réparer les premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres, - dire qu'un état des lieux devra être établi contradictoirement entre le preneur et le bailleur et à défaut ou en cas de résistance, dire que la Sci Etape 30 pourra procéder à cet état des lieux de sortie avec l'assistance d'un commissaire de justice, aux frais de la société [Adresse 8], - ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions législatives et / ou réglementaires applicables en la matière, en tant que de besoin dans le local loué ou dans un garde-meuble aux frais avancés de la société Maison Minelli, - condamner la société [Adresse 8] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement de l'intégralité des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 21 février 2025.

Par écrit en date 10 juin 2025 régulièrement notifié par Rpva, le conseil de la société Maison Minelli sollicite l'homologation d'un accord intervenu entre les parties dans les termes suivants : - fixer le montant de la créance de la Sci Etape 30 à la somme de 17 904,22 euros(soit le montant des loyers, charges et taxes majoré de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens pour la somme de 322,93 euros, - autoriser la société [Adresse 8] à s'acquitter de la dette locative susvisée en six mensualités égales et consécutives à compter du 1er juillet 2025, le premier jour ouvré de chaque mois et en même temps que les termes courants, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais susvisée, - autoriser la société Maison Minelli à s'acquitter, pendant le cours des délais susvisés, des termes courants par virement mensuel le premier jour ouvrable de chaque mois, et ce, à compter du 1er juillet 2025, - dire que faute du parfait paiement à bonne date d'une seule échéance du moratoire ou des termes courants, et 15 jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets.

Par écrit régulièrement notifié par Rpva en date du 10 juin 2025, le conseil de la Sci Etape 30 sollicite également de procéder à l'homologation de l'accord intervenu entre les parties.

A l'audience du 11 juin 2025, les conseils respectifs des parties sollicitent l'homologation de l'accord intervenu entre la Sci Etape 30 et la société [Adresse 8] dans les termes exposés dans leur courrier respectif notifié par Rpva le 10 juin 2025.

A l'issue des débats, les parties ont été avisées qu'une décision serait rendue le 16 juillet 2025, prorogée au 6 août 2025.

MOTIFS

La requérante expose qu' au terme d'un acte du 24 novembre 2010, monsieur [H] [T], en sa qualité de bailleur, a donné à bail commercial en faveur de la société Minelli un bail portant sur des locaux situés [Adresse 4] [Localité 10], moyennant à l'origine, un loyer annuel de 24 000 € hors taxes.

Le loyer s'élève actuellement à la somme trimestrielle de 7104,81 € hors charges, soit 28 419,24 € hors charges annuel. En plus du loyer, le preneur doit rembourser au bailleur sa quote-part des charges, notamment les taxes municipales afférentes aux biens loués, la taxe de balayage, les taxes locatives et la taxe foncière. Suite à des arriérés locatifs, la Sci Etape 30 a fait délivrer en date du 21 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire par commissaire de justice à hauteur de la somme de 4736,54 euros.

Malgré l'envoi du commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu et visant expressément l'article L 145-41 du code de commerce,à la demande du bailleur, la partie requise ne s'est pas acquittée de l'intégralité des montants dûs.

Aux termes des dispositions de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable il peut accorder au créancier une provision.

Aucune discussion relative à une contestation sérieuse ou au caractère urgent n'est recevable en l'espèce s'agissant pour le juge des référés de constater l'acquisition de la clause résolutoire régulièrement dénoncée.

La clause résolutoire a pour finalité de sanctionner l'inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d'avoir obtempéré dans le délai d'un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été signifiée.

La défenderesse s'est vue notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier de justice , le 21 février 2025 et disposait alors d'un délai d'un mois pour s'acquitter de sa dette ou solliciter des délais de paiement.

Cependant en cours de procédure, les parties ont trouvé un accord dont ils sollicitent l'homologation, dans les termes suivants :

- fixer le montant de la créance de la Sci Etape 30 à la somme de 17 904,22 €, soit le montant des loyers, charges et taxes majoré de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens pour la somme de 322,93 euros, - autoriser la société [Adresse 8] à s'acquitter de la dette locative susvisée en six mensualités égales et consécutives à compter du 1er juillet 2025, le premier jour ouvré de chaque mois et en même temps que les termes courants, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais susvisée, - Autoriser la société Maison Minelli à s'acquitter, pendant le cours des délais susvisés, des termes courants par virement mensuel le premier jour ouvrable de chaque mois, et ce, à compter du 1er juillet 2025 - dire que faute du parfait paiement à bonne date d'une seule échéance du moratoire ou des termes courants, et 15 jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets.

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] et d'homologuer l'accord trouvé entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Nous, Maryline Braibant, vice-présidente, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

HOMOLOGONS l'accord passé entre la Sci Etape 30 et la société [Adresse 8] au visa des dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil ainsi qu'il suit ;

FIXONS le montant de la créance de la Sci Etape 30 à la somme de 17 904,22 €, soit le montant des loyers, charges et taxes majoré de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens pour la somme de 322,93 € ;

AUTORISONS la société [Adresse 8] à s'acquitter de la dette locative susvisée en six mensualités égales et consécutives à compter du 1er juillet 2025, le premier jour ouvré de chaque mois et en même temps que les termes courants ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais susvisés ;

AUTORISONS la société Maison Minelli à s'acquitter, pendant le cours des délais susvisés, des termes courants par virement mensuel le premier jour ouvrable de chaque mois, et ce, à compter du 1er juillet 2025 ;

ORDONNONS que faute du parfait paiement à bonne date d'une seule échéance du moratoire ou des termes courants, et 15 jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONDAMNONS les parties à supporter chacune ses propres dépens ;

CONSTATONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 6 Août 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Maryline Braibant, présidente, et par Ayaba Wallace, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La greffière La présidente