Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10]

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N° RG 25/54102 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RWF

AS M N° : 2

Assignation du : 19 Mai et 13 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 31 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE

Association SOC PHILANTROPIQUE [Adresse 2] [Localité 7]

représentée par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS - #E483

DEFENDEURS

S.A.S.U. PERFECT 77 [Adresse 5] [Localité 8]

non représentée

Monsieur [C] [S] [Adresse 1] [Localité 9]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte authentique en date du 31 mars 2011, l'association Société Philanthropique a donné à bail commercial à la société Librairie de la poste des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11], pour une durée de neuf années à compter du 31 mars 2011, moyennant un loyer annuel de 4 400 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2015, la société Librairie de la poste a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Perfect 77. Dans cet acte, M. [S] s'est porté caution personnelle et solidaire de la société Perfect 77 envers le bailleur du paiement des loyers et charges et accessoires et de l'exécution des conditions du bail pendant toute la durée du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l'association Soc Philanthropique a fait délivrer à la société Perfect 77, par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 6 514, 65 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois d'avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, l'association Soc Philanthropique a dénoncé le commandement de payer à M. [S].

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, l'association Soc Philanthropique, a, par actes de commissaire de justice en date des 13 juin et 19 mai 2025, fait assigner la société Perfect 77 et M. [S] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce :

" Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 19/05/2024 ;

Prononcer la résiliation judiciaire de plein droit du bail commercial ;

En conséquence :

Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de S.A.S PERFECT 77 et Monsieur [C] [S] (caution) ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 6] et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du requérant, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,

Condamner à titre provisionnel S.A.S PERFECT 77 et Monsieur [C] [S] (caution), à payer à SOC PHILANTHROPIQUE les sommes suivantes :

13 962,98 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal ; 1 189,01 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle outre 365,00 charges; 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Aux entiers dépens de la présente instance. "

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l'audience qui s'est tenue le 3 juillet 2025, l'association Soc Philanthropique, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, la société Perfect 77 et M. [S] n'ont pas constitué avocat, de sorte qu'il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 22 avril 2024 par l'association Soc Philanthropique à la société Perfect 77 pour avoir paiement de la somme de 6 514, 65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'avril 2024.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture des décomptes produit arrêtés aux mois d'avril et de juillet 2025 permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 mai 2024.

Sur la demande relative à l'expulsion

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande d'expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n'est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur les demandes de provisions formées à l'encontre de la société Perfect 77

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, l'indemnité d'occupation due par la société Perfect 77 jusqu'à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de l'association Soc Philanthropique.

o Sur la demande relative à l'arriéré locatif

L'association Soc Philanthropique sollicite la condamnation de la société Perfect 77 à lui régler la somme de 13 962, 98 au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au mois de juillet 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus).

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés aux mois d'avril et de juillet 2025 que cette somme est due par la société Perfect 77.

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 13 962, 98 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au mois de juillet 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de condamnation de M. [S]

Vu l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l'article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, M. [S] s'est, par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2015, porté caution personnelle et solidaire de la société Perfect 77 envers l'association Société Philanthropique du paiement des loyers et charges et accessoires et de l'exécution des conditions du bail pendant la durée du bail.

Dès lors, l'obligation pour M. [S], en sa qualité de caution, de prendre en charge les loyers, charges et accessoires non payés par la société Perfect 77 n'est pas sérieusement contestable.

En revanche, dès lors que l'engagement de caution ne vise pas expressément la prise en charge des indemnités d'occupation et qu'il a été pris uniquement pour la durée du bail, l'obligation pour M. [S] de prendre en charge les indemnités d'occupation qui ne sont dues qu'à compter de la résiliation du bail apparaît sérieusement contestable.

M. [S] sera, en conséquence, condamné à payer avec la société Perfect 77, à titre de provision, la somme de 13 962, 98 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au mois de juillet 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la société Perfect 77 et M. [S] seront condamnés au paiement des dépens.

Par suite, la société Perfect 77 et M. [S] seront condamnés au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 mai 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Perfect 77 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Perfect 77 à l'association Soc Philanthropique, à compter de la résiliation du bail, soit du 23 mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de l'association Soc Philanthropique de condamnation de M. [S] au paiement, par provision, de l'indemnité d'occupation ;

Condamnons, par provision, la société Perfect et M. [S] à payer à l'association Soc Philanthropique la somme de 13 962, 98 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au mois de juillet 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons la société Perfect et M. [S] aux dépens ;

Condamnons la société Perfect et M. [S] à payer à l'association Soc Philanthropique la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 31 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ