Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Adresse 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/07519 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZK4

Minute : 25/916

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [F] [R] Madame [U] [R]

Exécutoire délivrée le : à : Me KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, Siège social - [Adresse 2]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [R] demeurant [Adresse 4] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Madame [U] [R] demeurant [Adresse 4] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2011, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [F] [R] et Madame [U] [R] un logement situé [Adresse 4] (appartement n°[Numéro identifiant 3]), pour un loyer mensuel de 583,85 euros.

Selon avenant au contrat en date du 23 septembre 2011, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [F] [R] et Madame [U] [R] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (parking n°1716P-0013), pour un loyer mensuel de 48 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [F] [R] et Madame [U] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10741,48 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 14 août 2023 reçue le 17 août 2023 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [F] [R] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [F] [R] et Madame [U] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [F] [R] et Madame [U] [R] au paiement de la somme de 24881,59 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 7] le 22 août 2024.

À l'audience du 15 mai 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 30592,79 euros arrêtée au 12 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement d’office, et en ce cas, à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [R] et Madame [U] [R] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant et ajoute qu’il y a eu un supplément de loyer de solidarité en 2024 et 2025.

Madame [F] [R] et Madame [U] [R], régulièrement assignées à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

En l'espèce, Madame [F] [R] et Madame [U] [R] assignées à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 août 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 septembre 2011 à compter du 24 octobre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [R] et Madame [U] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [F] [R] et Madame [U] [R] à son paiement à compter de 24 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 septembre 2011, du commandement de payer délivré le 23 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [F] [R] et Madame [U] [R] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 30592,79 euros, au titre des sommes dues au 12 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 août 2024 sur la somme de 17379,18 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [R] et Madame [U] [R] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [F] [R] et Madame [U] [R] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 septembre 2011 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Madame [F] [R] et Madame [U] [R] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [F] [R] et Madame [U] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum Madame [F] [R] et Madame [U] [R] à compter du 24 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Madame [U] [R] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 30592,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 mai 2025 échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 22 août 2024 sur la somme de 17379,18 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [R] et Madame [U] [R] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE l’indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux, CONDAMNE in solidum Madame [F] [R] et Madame [U] [R] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [R] et Madame [U] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE