Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 21 Mars 2024

GROSSE : Le 31 mai 2024 à Me KARAMANI-PELACUER Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/05669 - N° Portalis DBW3-W-B7H-34LO

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [S] né le 30 Novembre 1981 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]

représenté par Me Faustine KARAMANI-PELACUER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [D] née le 20 Juillet 1974 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties les 20 mars 2018, concernant un appartement et une cave situés au [Adresse 3] - [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros outre 70 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [S] a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 22 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [L] [S] a fait assigner Madame [I] [D] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 30 novembre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 21 mars 2024.

A cette audience, Monsieur [L] [S], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 18 951 euros, au 2 février 2024.

Madame [I] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée, bien que régulièrement citée par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [L] [S] produit la notification à la CCAPEX en date du 30 décembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [I] [D] le 22 décembre 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation du 21 juillet 2023.

Monsieur [L] [S] produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 30 novembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 2 et 1729 du code civil,

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [I] [D] par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2022.

Madame [I] [D] n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement (9 770 euros) n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail signé entre les parties à effet au 22 janvier 2023, d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [D] des lieux occupés, de la condamner à payer à Monsieur [L] [S] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges concernant l’appartement et l’emplacement de stationnement, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 820 euros), à compter du 23 janvier 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [L] [S].

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que Madame [I] [D] restait débitrice d’une dette locative de 12 817 euros au 1er juillet 2023.

Vu le décompte actualisé au 1er mars 2024, fixant la dette locative à une somme de 18 951 euros, terme du mois de mars 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [I] [D] à payer à Monsieur [L] [S] cette somme de 18 951 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [I] [D], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamnée à payer à Monsieur [L] [S] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Monsieur [L] [S] recevable ;

Constatons la résiliation du bail signé entre les parties les 20 mars 2018 concernant l’appartement et la cave situés au [Adresse 3] - [Localité 1], à effet au 22 janvier 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [I] [D] à verser à Monsieur [L] [S] la somme de 18 951 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons Madame [I] [D] à payer à Monsieur [L] [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges concernant l’appartement et l’emplacement de stationnement, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 820 euros) ;

Condamnons Madame [I] [D] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [I] [D] aux entiers dépens de l'instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,