Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6]

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N° RG 25/52523 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QHA

N° : 1

Assignation du : 07 Avril 2025

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[1] 1 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 juillet 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE

LA SOCIETE CIVILE DES [Adresse 2] société civile [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Me Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS - #B0271

DEFENDERESSE

La société DAVID MATTON IMMOBILIER S.A.R.L. [Adresse 1] [Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 novembre 2021, la société civile des [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société David Matton Immobilier des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2021, moyennant un loyer en principal de 46 800 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 5 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la société David Matton Immobilier un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 30 413,16 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2025.

Par acte délivré le 7 avril 2025, la société civile des [Adresse 2] a fait assigner la société David Matton Immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la société David Matton Immobilier et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance de référé à intervenir, - ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la société David Matton Immobilier à lui payer la somme provisionnelle de 45 576,16 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts de retard majoré de 3 points à compter du 18 décembre 2024, date de la première mise en demeure, - condamner la société David Matton Immobilier à lui payer la somme provisionnelle de 4 557,61 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%, - dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie, - condamner la société David Matton Immobilier au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, - condamner la société David Matton Immobilier au paiement d'une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2025, la société civile des [Adresse 2] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 19 327,33 € arrêtée au 26 juin 2025, et a indiqué se désister de sa demande d’expulsion, la société David Matton Immobilier ayant quitté les lieux loués le 15 avril 2025.

Bien que régulièrement assignée, la société David Matton Immobilier n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile des [Adresse 2] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 30 413,16 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Il convient de constater que la demanderesse se désiste de sa demande d’expulsion, la société David Matton Immobilier ayant quitté les lieux le 15 avril 2025.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société David Matton Immobilier depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au 15 avril 2025, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société civile des [Adresse 2], l'obligation de la société David Matton Immobilier au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 26 juin 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 327,33 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société David Matton Immobilier.

Cette provision sera assortie des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 5 février 2025, et non de la mise en demeure du 18 décembre 2024, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Les clauses du bail relatives à la majoration des intérêts de retard, à l’indemnité forfaitaire de 10%, et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société David Matton Immobilier, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société David Matton Immobilier ne permet d’écarter la demande de la société civile des [Adresse 2] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 mars 2025 à minuit;

Constatons que la société civile des [Adresse 2] se désiste de sa demande d’expulsion ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société David Matton Immobilier à payer à la société civile des [Adresse 2] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 5 mars 2025 et jusqu’au 15 avril 2025, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société David Matton Immobilier à payer à la société civile des [Adresse 2] la somme de 19 327,33 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation du dépôt de garantie, de majoration des intérêts de retard, et de paiement de l’indemnité forfaitaire de 10% ;

Condamnons la société David Matton Immobilier aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société David Matton Immobilier à payer à la société civile des [Adresse 2] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE