Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN ; Maître [F] [K]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/09380 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6AQE

N° MINUTE : 5-2025

JUGEMENT rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après dénommée la RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS Madame [S] [T] épouse [R], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Margot BAILLY de la SCP S.C.P d’ANTIN - BROSSOLLET - BAILLY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0336

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Margot BAILLY de la SCP S.C.P d’ANTIN - BROSSOLLET - BAILLY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0336

COMPOSITION DU TRIBUNAL Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 avril 2025 Délibéré le 24 juillet 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 juillet 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/09380 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6AQE

Par acte sous seing privé en date du 3 février 1979, Monsieur [W] [D] a donné en location à Monsieur [J] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer de 130 francs, outre les charges.

Par avenant en date du 27 mai 2013, le bail a été transféré à Madame [S] [T] veuve [R] suite au décès de Monsieur [J] [R] survenu le 15 mars 2011.

En vertu d'un bail emphytéotique en date du 28 juillet 2015, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) est devenue le bailleur des lieux litigieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 septembre 2024, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Madame [S] [T] épouse [R] et Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire - le prononcé de la résiliation du bail pour défaut d'occupation personnelle des lieux, cession illicite du bail et défaut d'entretien des lieux ; - l'expulsion de Madame [S] [T] épouse [R] ainsi que de tous occupants de son chef, et notamment Monsieur [M] [R], avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier ; - la suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - la condamnation in solidum de Madame [S] [T] épouse [R] et Monsieur [M] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux ; - leur condamnation in solidum aux dépens et au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales.

Madame [S] [T] épouse [R] et Monsieur [M] [R], représentés, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils sollicitent le rejet des prétentions de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et sa condamnation aux dépens et à leur payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les règles applicables au bail litigieux,

Il résulte de la loi du 1er septembre 1948 que ses dispositions sont applicables aux baux portant sur un logement construit avant le 1er septembre 1948, notamment à [Localité 4], dans lequel le locataire est entré avant le 23 décembre 1986.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le titre I s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l'espèce, le bail a été conclu le 3 février 1979. Les pièces produites ne précisent pas l'année de construction. Cependant, il prévoit qu'il porte sur un logement de catégorie 3A, ce qui correspond au classement des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948. Par ailleurs, il stipule expressément que le preneur devra acquitter sa part dans les prestations, taxes et fournitures individuelles conformément aux dispositions de l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948. Il en résulte que le bail initial est soumis à la loi du 1er septembre 1948.

La SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] souligne que l'avenant transférant le bail à Madame [S] [T] veuve [R] a été signé le 27 mai 2013. Toutefois, cet avenant stipule que « l'engagement de location consenti au profit de Monsieur [R] est transféré au profit de son épouse, Madame [T] [S] veuve [R] ». C'est donc le droit au bail initial, soumis à la loi du 1er septembre 1948, qui a été transféré à Madame [S] [T] épouse [R]. Cet avenant ne contient ni l'information nécessaire du locataire ni l'acceptation de celle-ci de soumettre l'avenant aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ne justifie pas de la sortie invoquée du régime de la loi du 1er septembre 1948 par la signature de l'avenant.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bail produit est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Sur le sort du bail,

La loi du 1er septembre 1948 est dérogatoire au droit commun des contrats. Aussi quand le bail est en cours, la condition résolutoire ne peut pas être invoquée. Le droit au maintien dans les lieux naissant à l'expiration du bail, il appartient au bailleur qui entend le contester de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit. A défaut, le locataire demeure bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux qui ne peut être contesté que par les motifs définis et énumérés à l’article 10 de la loi après un congé conforme à cet article.

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ainsi, il convient de relever que l’article 5-I bis de la loi du 1er septembre 1948, issu de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 n’impose pas au bailleur la délivrance préalable d’un congé au locataire, puisqu’il peut être invoqué même en l’absence de délivrance d’un congé au locataire. Force est cependant de relever que, si le bail peut alors être résilié de plein droit, il appartient, de ce fait, au bailleur de démontrer qu’il y a eu abandon de domicile par le locataire.

En l'espèce, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] sollicite la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'entretien, défaut d'occupation à titre de résidence principale et sous-location ou cession illicite du bail. Il convient toutefois de constater qu'aucun congé préalable n'a été délivré à Madame [S] [T] épouse [R]. Ainsi, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] est mal fondé à invoquer un défaut d'entretien des lieux.

Dès lors, seul l'abandon du domicile par Madame [S] [T] épouse [R] pourrait justifier la résiliation de plein droit du bail. Cet abandon suppose un départ brusque et imprévisible, ce qui n'est pas démontré en l'espèce. En effet, aux termes de son procès-verbal de constat, le commissaire de justice a repris les déclarations de Monsieur [M] [R] selon lesquelles sa mère habiterait toujours les lieux mais serait au pays depuis cinq mois. Cette absence d'une durée limitée en laissant son fils dans le logement, étant précisé que le bail stipule expressément que le logement doit être affecté à l'habitation personnelle du locataire et à celle de sa famille, ne constitue pas un départ brusque et imprévisible puisque la seule absence invoquée n'est pas définitive. La cession du bail n'est pas plus démontrée par les pièces versées aux débats.

Par conséquent, il convient de débouter la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] est condamnée à payer à Madame [S] [T] épouse [R] et Monsieur [M] [R] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de ses prétentions ;

CONDAMNE la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) à payer à Madame [S] [T] épouse [R] et Monsieur [M] [R] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) aux dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

Le Greffier La Juge