Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE : Le 16 Janvier 2025 à Me Florence RICHARD Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 Janvier 2025 à Mr [U] [I] [D] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/06248 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ROF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GAMBETTA, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°448 824 458, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [I] [D] né le 25 Janvier 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [L] [O] épouse [U] née le 29 Mars 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 février 2016, Madame [R] [B] a donné à bail à Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 530 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 23 janvier 2024, la SCI GAMBETTA est devenue propriétaire de ce bien.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024 un commandement de payer la somme de 1695,51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la SCI [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l'article 24 de la loi du 6/07/1989, vu les articles 834 et 835 du CPC, vu le commandement en date du 28 mai 2024 :

- Constater la résiliation du bail par l‘effet de l'acquisition de la clause résolutoire acquise au bailleur par suite du commandement en date du 28 mai 2024 demeuré sans effet,

- Constater l'occupation sans droit ni titre par Monsieur [U] [I] [D] et Madame [O] de l'appartement situé [Adresse 1],

- Ordonner, de ce chef, l'expulsion de Monsieur [U] [I] [D] et Madame [O] et de tous occupants de l'appartement situé [Adresse 2],

- Condamner solidairement Monsieur [U] [I] [D] et Madame [O] à payer à la SCI [Adresse 7] l'indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 691,07€ jusqu'au départ effectif des lieux,

- Condamner solidairement Monsieur [U] [I] [D] et Madame [O] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme provisionnelle de 4.734 09€ au litre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du 28 mai 2024,

- Dire et juger qu'il ne leur sera accordé aucun délai de paiement,

- Condamner solidairement Monsieur [U] [I] [D] et Madame [O] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme provisionnelle de 500€ pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 28 mai 2024,

- Condamner Monsieur [U] [I] [D] et Madame [O] à verser à Ia SCI [Adresse 7] la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement,

- Condamner Monsieur [U] [I] [D] et Madame [O] à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse où à défaut de règlements spontanés des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier devra être supporté par les débiteurs en sus de l'articIe 700 du CPC,

- Ordonner l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI GAMBETTA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 mai 2024 et ce pendant plus de six semaines.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, la SCI GAMBETTA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6116,23 euros, selon décompte en date du 13 novembre 2024, terme de novembre inclus. Elle indique qu'aucun loyer n'a été versé depuis le mois de février 2024 et qu'elle s'oppose à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [U] [I] [D], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile. Il dit devoir débuter un nouvel emploi en décembre 2024 pour un salaire mensuel de 1650 euros.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [L] [O] épouse [U] ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI GAMBETTA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.»

En l'espèce, le bail conclu le 10 février 2016 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 1695,51 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 juillet 2024.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, Monsieur [U] [I] [D] indique qu'il va prochainement reprendre un travail mais n'apporte aucun justificatif pouvant confirmer ses déclarations. Il résulte, en outre, du décompte figurant au dossier que Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] n'ont pas repris le paiement du loyer depuis le mois de février 2024 y compris celui avant la date d'audience. En outre, compte tenu du montant de la dette (5840,93 euros, frais déduits), l'octroi de délais de paiement ne ferait qu'aggraver la situation du locataire.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] étant occupants sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 691,07 euros actuellement, et de condamner Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] reste devoir la somme de 5840,93 euros (frais déduits), à la date du 13 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [I] [D] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5840,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1695,51 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, la SCI GAMBETTA ne démontre pas la résistance abusive dans ses prétentions.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GAMBETTA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2016 entre Madame [R] [B], d'une part, et Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [U] [I] [D] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GAMBETTA, venant aux droits de Madame [R] [B], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE la SCI GAMBETTA de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] à verser à la SCI [Adresse 7], à titre provisionnel, la somme de 5840,93 euros décompte arrêté au 13 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1695,51 euros à compter du 28 mai 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 691,07 euros à ce jour, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] à verser à la SCI [Adresse 7] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I] [D] et Madame [L] [O] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT