Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 17 Juillet 2025 DOSSIER : N° RG 24/00570 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SR7H NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 2

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 02 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDEURS

M. [P] [W] né le 02 Juin 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Jean noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 38

Mme [S] [N] épouse [W] née le 06 Juillet 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Jean noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 38

DEFENDERESSE

Mme [J] [U], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocats postulant au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 257, et Maître Patrick MULA, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 3 novembre 2022, Mme [J] [Y] [U] a consenti à Mme [S] [N] épouse [W] et M. [P] [W] une promesse de vente, au prix de 205 000 euros, d’un bien immeuble composé de deux lots, un appartement de type 3 et une place de parking, situés [Adresse 2].

Une indemnité d’immobilisation de 10 250 euros a été versée.

La vente n’a pas été réitérée et, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 13 octobre 2023, Mme et M. [W] ont mis en demeure Mme [U] d’autoriser la restitution de l’immobilité d’immobilisation. Mme [U] a refusé, demandant leur accord pour le versement de l’indemnité d’immobilisation, par lettre recommandée avec avis de réception délivrée le 30 octobre 2023.

Le 30 janvier 2024, Mme et M. [W] ont assigné Mme [U] auprès du tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation relative à la promesse de vente du 3 novembre 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 avril 2025 et mise en délibéré au 25 juin 2025, prorogé au 17 juillet 2025.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, Mme et M. [W] demandent au tribunal judiciaire de Toulouse de : ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 10 250 euros séquestrée entre les mains de Maître [L] ;condamner Mme [U] à leur verser la somme de 1 200 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner Mme [U] aux entiers dépens ;condamner Mme [U] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, Mme [U] demande au tribunal judiciaire de Toulouse de : rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustifiées en tout cas mal-fondées,ordonner que lui soit versée l’indemnité d’immobilisation de 10 250 euros séquestrée entre les mains de Maître [L] ;condamner Mme et M. [W] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Mme et M. [W] aux entiers dépens ;condamner Mme et M. [W] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’indemnité d’immobilisation :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1304-3 du même code, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

En l’espèce, la promesse de vente signée le 3 novembre 2022 comporte une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 250 000 euros, d’une durée de remboursement minimale de quinze ans et maximale de vingt-cinq ans, avec un taux nominal d’intérêt maximal de 3 % l’an hors assurances. La condition suspensive devait être réalisée en situation d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt au plus tard le 13 janvier 2023.

La promesse de vente stipule que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil » et que « Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ».

Mme et M. [W] produisent deux attestations de refus de prêt :

- l’une de la Banque Courtois, en date du 19 janvier 2023, se référant à une demande de prêt du 14 novembre 2022, d’un montant de 250 000 euros, d’une durée de 20 ans et à un taux nominal de 3,35 %, soit un taux non conforme aux stipulations de la promesse de vente ;

- l’autre du Crédit agricole, en date du 26 janvier 2023, se référant à une demande de prêt d’un montant de 223 873 euros, d’une durée de 240 mois, sans que la date de la demande de prêt ni le taux ne soient précisés.

Ainsi, ces deux refus ne permettent pas de s’assurer que des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles auraient été effectuées avant le 13 janvier 2023.

Les simulations produites ne constituent ni des demandes ni des refus de prêt.

Si Mme et M. [W] invoquent le contexte inflationniste de l’époque, cet élément ne justifie pas leur manquement à l’obligation de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques mentionnées dans la promesse de vente.

Dès lors, en application des stipulations contractuelles et des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles selon lesquelles « en cas de non réalisation de la vente promise (…), la somme (…) restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble », Mme et M. [W] doivent être déboutés de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation, et celle-ci doit être versée à Mme [U].

Sur les demandes de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Mme [U], qui a vendu son bien immobilier au cours de l’année 2023, ne prouve pas avoir subi un dommage ayant un lien de causalité avec un fait de Mme et M. [W].

Mme [U] n’a pas refusé abusivement de restituer l’indemnité d’immobilisation à Mme et M. [W].

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts de Mme [U] et des époux [W] doivent être rejetées.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner Mme et M. [W], qui sont la partie perdante, aux dépens.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire assorti de plein droit de l’exécution provisoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

Déboute Mme et M. [W] de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation ;

Ordonne le versement de l’indemnité d’immobilisation de 10 250 euros, séquestrée entre les mains de Maître [L], notaire à [Localité 4], à Mme [J] [Y] [U] ;

Rejette les demandes de dommages et intérêts ;

Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [N] épouse [W] et M. [P] [W] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT