Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/18143 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKIQI

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Septembre 2024 -Président du TJ de [Localité 13] - RG n° 24/51304

APPELANTE

S.A.S.U. LEDDAN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1406

INTIMÉES

S.C. PCB PATRIMOINE 1, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

S.C.I. DU [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentées par Me Manuel BISE BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0780

S.A.S.U DISTRIBUTION CASINO FRANCE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Défaillante, appel déclaré caduc à son encontre par ordonnance du 14 février 2025

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Me [S] [C], es-qualité de liquidateur judiciaire représentant la société LEDDAN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1406

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre, chargée du rapport

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

****

Par acte du 1er avril 2022 et deux avenants en date du 15 juin et 14 septembre 2022, la société PCB Patrimoine 1 et la société du [Adresse 5] ont donné un bail commercial à la société Leddan, substituant la société Distribution Casino France, devenue son garant, pour une durée de 9 ans, un local à usage commercial situé [Adresse 6] [Localité 1], pour un usage exclusif de 'commerce non spécialisé à prédominance alimentaire de type supermarché' que le preneur exploite sous l'enseigne du groupe Casino.

Reprochant au preneur de ne pas exploiter le local loué et de ne pas maintenir les lieux ouverts au public, en violation des clauses contractuelles, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 28 novembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à maintenir dans le délai d'un mois les locaux ouverts et de les exploiter conformément aux obligations contractuelles.

Le 16 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, pour la somme de 26.709,50 euros au titre du loyer du premier trimestre 2024. Ce commandement a été signifié au garant le 26 janvier 2024.

Par actes des 19 et 31 janvier 2024, la société PCB Patrimoine 1 et la société du [Adresse 5] ont fait assigner la société Leddan et la société Distribution Casino France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et condamnation des défenderesses au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, le premier juge a :

condamné solidairement la société Leddan et la société Distribution Casino au paiement de la somme provisionnelle de 48.274,07 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, accessoires au 1er avril 2024 avec intérêt au taux légal courant à compter du 18 juin 2024 ;

autorisé la société Leddan à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels d'un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 25 de chaque mois ;

ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

dit que, faute de paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l'expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 13];

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

fixé, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

rejeté les demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum les défendeurs aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation ;

dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Par déclaration du 24 octobre 2024, la société Leddan a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 48.274,07 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et accessoires au 1er avril 2024 avec intérêt au taux légal courant à compter du 18 juin 2024 et dit que faute de paiement à bonne date en sus du loyer d'une seule des mensualités il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique.

Par jugement du 10 décembre 2024, la société Leddan a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire et la société Fides a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire, laquelle est intervenue volontairement à l'instance.

Par ordonnance du 14 février 2025, la caducité partielle de la déclaration d'appel a été prononcée à l'égard de la société Distribution Casino France.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 avril 2025, la société Fides ès-qualités demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance entreprise notamment en ce qu'elle a :

condamné la société Leddan au paiement de la somme provisionnelle de 48.274,07 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges, accessoires au 1er avril 2024 avec intérêts taux légal courant à compter du 18 juin 2024 ;

dit que faute de paiement à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée,

o le tout deviendra exigible

o la clause résolutoire sera acquise,

o il sera procédé à l'expulsion du preneur et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 13] ;

fixé l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux par la remise des clefs à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

condamné la société Leddan au paiement des dépens, et notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation ;

Et statuant à nouveau,

déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Fides en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Leddan ;

dire n'y avoir lieu à référé suite à la procédure de liquidation judiciaire de celle-ci ;

débouter la société PCB Patrimoine 1 et la société du [Adresse 5] de l'ensemble de leurs demandes ;

dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 11 mai 2025, la société PCB Patrimoine 1 et la société du [Adresse 5] demandent à la cour de :

les recevoir en leurs demandes et les juger bien fondées ;

infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

dire n'y avoir lieu à référé suite à la procédure de liquidation judiciaire de la société Leddan prononcée par jugement du 10 décembre 2024 ;

juger que les dépens de la présente instance seront mis au passif de la liquidation judiciaire de la société Leddan.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 mai 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l'intervention volontaire de la société Fides

Au regard de la situation juridique de la société Leddan, il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de son liquidateur judiciaire, la société Fides.

Sur les demandes dirigées contre la société Leddan

Aux termes de l'article L. 622-21 du code de commerce :

'I.- Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture.

III.- Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus'.

Il résulte de ce texte que l'action introduite par le bailleur avant l'ouverture de la procédure collective du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement.

En l'espèce, le jugement d'ouverture de la procédure collective de la société Leddan est intervenu le 10 décembre 2024, au cours de l'instance d'appel, cette société ayant fait l'objet, à cette date, d'une liquidation judiciaire.

Il en résulte que la décision entreprise n'était pas passée en force de chose jugée lors du jugement d'ouverture et que l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut être poursuivie.

En outre, l'instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une provision n'est pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective du débiteur, de sorte que la cour d'appel, statuant sur l'appel formé par ce dernier contre l'ordonnance l'ayant condamné au paiement d'une provision, doit infirmer cette ordonnance et dire n'y avoir lieu à référé, la demande en paiement étant devenue irrecevable en vertu de la règle de l'interdiction des poursuites édictée par l'article L. 622-21 du code de commerce.

Il revient en effet au seul juge-commissaire de se prononcer sur la déclaration de créance, ce qui prive le juge des référés du pouvoir de statuer sur la créance.

Il convient en conséquence, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel et de dire n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes dirigées contre la société Leddan.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l'intervention volontaire de la société Fides en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Leddan ;

Infirme l'ordonnance entreprise en ses seules dispositions dont il a été relevé appel ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société PCB Patrimoine 1 et de la société du [Adresse 5] formées à l'égard de la société Leddan ;

Laisse à la société Fides en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Leddan et les sociétés PCB Patrimoine 1 et du [Adresse 5] la charge des dépens qu'elles ont chacune exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT