Demande relative à un droit de passage

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 JUIN 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/03232 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PADM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 MARS 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS

N° RG 18/02101

APPELANTS :

Monsieur [C] [W]

né le 19 Octobre 1977 à [Localité 1] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [O] [H] épouse [W]

née le 27 Février 1978 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008224 du 30/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur [L] [K]

né le 03 Octobre 1961 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Nathalie DAVOISNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 16 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier

* * * *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 9 février 2012, [L] [K] a acquis de [C] [W] et de son épouse née [O] [H] une parcelle de terre cadastrée BK [Cadastre 1], lieu-dit [Localité 6], commune de [Localité 2] (34), provenant de la division d'un immeuble plus grand cadastré BK [Cadastre 2] dont le surplus demeure appartenir aux vendeurs et désormais cadastré BK [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Soutenant que sa parcelle BK [Cadastre 1] est enclavée, [L] [K] a obtenu du juge des référés, par ordonnance du 17 mars 2017, une mesure d'expertise confiée à [U] [M] qui a déposé son rapport le 21 mai 2018.

Par exploit du 22 août 2018 [L] [K] a assigné les époux [W] et la SAFER Languedoc-Roussillon devant le tribunal judiciaire de Béziers pour voir reconnaître l'état d'enclave de sa parcelle ainsi que son droit à une servitude de passage.

Par jugement du 8 mars 2021 ce tribunal a :

mis hors de cause la SAFER Occitanie venant aux droits de la SAFER Languedoc-Roussillon ;

jugé que la parcelle cadastrée BK [Cadastre 1] appartenant à [L] [K] sur la commune de [Localité 2] est enclavée ;

dit que l'assiette de la servitude de passage sera fixée sur la parcelle BK [Cadastre 7] appartenant aux époux [W] ;

jugé que l'assiette de la servitude de passage sera déterminée suivant la solution numéro 2 proposée par l'expert judiciaire et permettra de relier le fonds dominant cadastré BK [Cadastre 1] par une entrée côté sud de ladite parcelle à la voie publique dénommée « [Adresse 3] » en passant par la parcelle BK [Cadastre 7], fonds servant ;

condamné solidairement les époux [W] à payer à [L] [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté [L] [K] du surplus de ses demandes en ce compris les demandes en dommages-intérêts présentées à l'encontre des époux [W] ;

condamné solidairement les époux [W] aux dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise judiciaire mais à l'exclusion des frais de constat d'huissier de justice ;

ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Les époux [W] ont relevé appel de cette décision le 18 mai 2021.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 17 août 2021,

Vu les conclusions de [L] [K] remises au greffe le 25 août 2021,

MOTIFS

Les appelants demandent la réformation du jugement et l'adoption de la solution numéro 1 préconisée par l'expert à charge pour [L] [K] de payer une indemnité compensatrice du droit de passage sur leur parcelle BK [Cadastre 7].

En réponse [L] [K] demande la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le rejet de sa demande de dommages-intérêts et il réclame à ce titre une somme de 3000 euros.

Ainsi que l'énonce l'acte notarié du 9 février 2012, [L] [K] a acquis des époux [W] la parcelle cadastrée BK [Cadastre 1], lieu-dit [Localité 6], commune de [Localité 2], issue de la division d'un immeuble de plus grande importance originairement cadastré BK [Cadastre 2] dont le surplus reste appartenir aux époux [W].

L'expert judiciaire a constaté que la parcelle BK [Cadastre 1] est enclavée puisqu'elle ne peut rejoindre, soit le [Adresse 4] situé au nord de la propriété, soit l'[Adresse 3] situé au sud, qu'en passant par la parcelle BK [Cadastre 7] appartenant aux époux [W].

En application des dispositions de l'article 684 du code civil, dans la mesure où l'enclave résulte de la division par les époux [W] de leur parcelle originairement cadastrée BK [Cadastre 2], le passage ne peut être demandé que sur les parcelles issues de cette division.

La première solution consiste à traverser le nord de la parcelle BK [Cadastre 7] pour rejoindre le [Adresse 4] sur une distance de 10 m environ. Cependant l'expert indique que ce chemin est en très mauvais état et devient impraticable par temps de fortes pluies puisqu'il est en nature de terre, ponctué de plusieurs passages à gué inondés en cas d'inondation et non entretenu par la commune.

La deuxième solution consiste à traverser la partie sud de la parcelle BK [Cadastre 7] pour rejoindre l'[Adresse 3] sur une distance de 85 m environ. Certes ce passage est plus long mais il aboutit à l'[Adresse 3] qui est une route stabilisée et entretenue.

Au regard des constatations de l'expert judiciaire, le jugement, à juste titre, a décidé que l'assiette de la servitude de passage sera déterminée en adoptant la solution numéro 2 pour rejoindre la voie publique dénommée « [Adresse 3] », puisque le passage par la solution numéro 1 ne peut efficacement désenclaver la parcelle BK [Cadastre 1] en raison du mauvais état du chemin et de son caractère impraticable par temps de pluie.

Les appelants réclament le paiement d'une indemnité compensatrice du préjudice occasionné par le passage.

Cependant, ils ont procédé à la division de l'ancienne parcelle BK [Cadastre 2] et ont vendu à [L] [K] la parcelle enclavée BK [Cadastre 1] sans lui ménager un droit de passage jusqu'à la voie publique. S'ils avaient procédé à ces opérations immobilières dans le respect du droit légitime de l'acquéreur d'accéder à la voie publique, ils n'auraient bénéficié d'aucune indemnité particulière. Par ailleurs, le fonds servant BK [Cadastre 7] est en nature de chemin et ne subira donc aucun dommage complémentaire par le passage à pied ou en véhicules de [L] [K]. En conséquence, la demande de paiement d'une indemnité doit être écartée.

[L] [K] réclame des dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation de son préjudice de jouissance.

Il n'a subi de préjudice de jouissance que depuis l'année 2017 puisque pendant cinq ans à compter de l'acte d'acquisition de la parcelle il n'a réclamé aucun passage, bénéficiant de celui autorisé par son ex-épouse à travers une parcelle voisine.

Cependant, depuis 2017 ce trouble de jouissance est constant au regard de la résistance abusive des époux [W] qui, jusqu'en appel, se sont opposés à la l'adoption de la solution numéro 2 proposée par l'expert qui, seule, permet le désenclavement de la parcelle litigieuse. En conséquence, il convient d'allouer à [L] [K] la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement sera infirmé de ce chef.

[L] [K] a dû exposer des frais pour faire constater par huissier l'état d'enclave de la parcelle acquise et justifier le bien-fondé de sa procédure. Les époux [W] devront donc supporter le coût de ce constat.

En revanche, la demande de [L] [K] sera écartée concernant le coût du constat d'huissier du 28 octobre 2019 établi pour mettre en évidence le caractère impraticable du [Adresse 4] dans la mesure où ce constat était superfétatoire au regard des conclusions de l'expert judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de [L] [K] ainsi que sa demande relative au paiement des frais de constat d'huissier ;

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute les époux [W] de leur demande de paiement d'une indemnité compensatrice du dommage occasionné par le passage ;

Condamne in solidum les époux [W] à payer à [L] [K] la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de leur résistance abusive ;

Déboute [L] [K] de sa demande de paiement du coût du constat d'huissier de justice du 28 octobre 2019 ;

Condamne in solidum les époux [W] à payer à [L] [K] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ;

Condamne in solidum les époux [W] aux dépens de l'appel en ce compris le coût taxé de l'expertise judiciaire et le coût du constat d'huissier de justice du 5 octobre 2016.

le greffier le président