Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile)

JUGEMENT : Société PICARD SURGELES c/ S.A.R.L. INVESTISSEMENT COTE D’AZUR CONSEIL ENTREPRISES, S.C.I. BARQUINT, Syndic. de copro. [Adresse 20], Syndic. de copro. [Adresse 9], Compagnie d’assurances ALLIANZ IARD, Compagnie d’assurances GENERALI IARD SA, S.C.I. GAMMA INVESTISSEMENTS, [B] [P], Compagnie d’assurances GAN ASSURANCES

MINUTE N° 25/405 Du 26 Juin 2025

2ème Chambre civile N° RG 19/00528 - N° Portalis DBWR-W-B7D-MBM4

Grosse délivrée à

la SELAS CABINET D’AVOCATS GAUTHIER , la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN , Me Jean-marc COHEN , la SELARL CPNC AVOCATS , la SELARL CPNC AVOCATS , Me Philippe CRUON , Me Emmanuelle DURAND , Me Pascal FRANSES , Me Julien GAUTHIER , Me Christophe MAIGNE , Me Philippe RIGLET , la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR , l’ASSOCIATION VALLI PP - PINELLI M

expédition délivrée à

le 26 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt six Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 3 mars 2025en audience publique , devant :

Président : Madame BENZAQUEN Greffier : Madame BENALI, présente uniquement aux débats

Le Président rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA Assesseur : Karine LACOMBE Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Juin 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

SA PICARD SURGELES, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 16] représentée par Maître Marie ROUSSEL de la SELARL CPNC AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Maître Manel MALKI BREGANI de la SELARL CPNC AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS:

S.A.R.L. INVESTISSEMENT COTE D’AZUR CONSEIL ENTREPRISES, prise en la personne de son représentant légal en exercice AGENCE DES BAOUS [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Maître Julien GAUTHIER de la SELAS CABINET D’AVOCATS GAUTHIER, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant S.C.I. SOCIETE CIVILE BARQUINT, prise en la personne de sa gérante en exercice [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Julien GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet BILLON SMGI [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CDS GESTION [Adresse 10] [Localité 1] représentée par Me Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Compagnie d’assurances ALLIANZ IARD venant aux droit de AGF, prise en la prsonne de son représentant légal en exercice [Adresse 18] [Localité 13] représentée par Me Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Compagnie d’assurances GENERALI IARD SA, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 11] [Localité 14] représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Me Emmanuelle DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son gérant en exercice [Adresse 6] [Localité 1] représentée par Me Christophe MAIGNE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Philippe CRUON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [B] [P] [Adresse 12] [Localité 1] défaillant Compagnie d’assurances GAN ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 17] [Localité 15] représentée par Maître Pierre-paul VALLI de l’ASSOCIATION VALLI PP - PINELLI M, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE S.C.I. GAMMA INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Julien GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 avril 1994, la SCI BARQUINT a donné à bail à la société PICARD SURGELES des locaux à usage commercial situés [Adresse 8] à NICE à compter du 1er mai 1994 pour une durée de neuf années. désignés comme suit :

« 1/ Les parties ci-après désignées dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 20], dénommé « SEMPER-FIDELIS », (…) savoir : Lot n°1 : le rez-de-chaussée du Bloc A à usage de garage automobiles et les 106/1000 èmes des parties communes à ce bloc. Lot n° 2 : le rez-de-chaussée du Bloc C à usage de garage automobiles et les 625/1000 èmes des parties communes à ce bloc Lot n° 3 : le rez-de-chaussée du Bloc B à usage de garage automobiles et les 104/1000 èmes des parties communes à ce bloc Lot n°4 : au premier étage du bloc C, une terrasse et les 375/1000 èmes des parties communes à ce bloc.

2/ et celles également ci-après désignées dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 9], (…) savoir : Lot n° 43 : la portion de garage au rez-de-chaussée du bloc A bis et les 144/1000 èmes des parties communes du bloc A Bis Lot n° 44 : la portion de garage au rez-de-chaussée du bloc B bis et les 144/1000 èmes des parties communes du bloc B Bis Lot n° 45 : la totalité du bloc C bis comprenant un garage au rez-de-chaussée ».

Selon acte sous seing privé en date du 25 mars 2004, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er mai 2003.

Se plaignant d'infiltrations et d'inondations intervenues depuis 2003, la société PICARD SURGELES a saisi le 28 juin 2005 le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Nice aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance de référé en date du 18 octobre 2005, Monsieur [L] a été désigné en qualité d'expert judiciaire .

Une ordonnance commune en date du 4 avril 2006 a rendu les opérations d'expertise opposables à la société AGF, dont la nouvelle dénomination sociale est ALLIANZ IARD, en sa qualité d'assureur de la copropriété du [Adresse 9].

Au cours des opérations d’expertise, de nouvelles infiltrations d’eau ont eu lieu, provenant de la terrasse.

Le juge des référés a, par ordonnance du 1er mars 2007, étendu la mission de l'expert judiciaire à la terrasse, à la demande de la société PICARD SURGELES.

Une ordonnance commune en date du 16 octobre 2007 a rendu opposable les opérations d'expertise à la société ALLIANZ en sa qualité d'assureur de la SCI BARQUINT.

Monsieur [L] a déposé son rapport le 13 mars 2009.

Les 24 et 29 juillet 2009, la SA PICARD SURGELES a fait assigner la SCI BARQUINT, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, le syndicat de copropriétaires [Adresse 20] représenté par son syndic, la compagnie d'assurances GENERALI FRANCE ASSURANCES, assureur de ce dernier, afin de les voir déclarer responsables des dommages causés dans son local.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 09/4835.

Vu l'exploit d'huissier en date du 14 décembre 2009 aux termes duquel la SA PICARD SURGELES a fait assigner INVESTISSEMENT COTE D'AZUR CONSEIL ENTREPRISE (ICCE) exerçant sous l'enseigne AGENCE DES BAOUS, nouveau bailleur ;

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 10/00156.

Par ordonnance en date du 9 juin 2011, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Le 13 juin 2013, la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, nouvelle propriétaire des locaux depuis le 3 février 2012, est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance en date du 13 octobre 2014, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à monsieur [U].

Selon ordonnance de remplacement d’expert, Monsieur [N] a été désigné en lieu et place de Monsieur [S] [U].

Le 19 mai 2015, la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS a fait délivrer à monsieur [B] [P], qu'elle avait mandaté pour effectuer des travaux suite aux rapport de monsieur [L], et à la SA GAN ASSURANCES une assignation au fond portant dénonce d’assignation devant le présent tribunal, qui a été enregistrée sous le n° de RG 15/2760.

Par ordonnance en date du 8 octobre 2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par ordonnance en date du 20 janvier 2016, le juge de la mise en état a notamment déclaré commune et opposable à monsieur [B] [P] et à la SA GAN ASSURANCES les mesures d'expertises ordonnées par décisions des 13 octobre 2014 et 17 février 2015 confiées à l'expert monsieur [N] outre le compte rendu dressé par l'expert le 24 avril 2015, a dit y avoir lieu à compléter la mission de l'expert en lui demandant de dire si les désordres survenus en octobre 2013 et invoqués par la SA PICARD SURGELES constituent des nouveaux désordres ou ont un quelconque lien avec les précédents désordres relevés au rapport [L] déposé le 13 mars 2009, a sursis à statuer sur les demandes des parties dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, a prononcé la radiation administrative du dossier.

Suivant ordonnance en date du 5 février 2016, Monsieur [N] a été remplacé par Monsieur [Y] [W].

Le dossier a été enrôlé sous le numéro 16/317, le juge de la mise en état ayant été saisi d'une rectification d'erreur matérielle.

Par ordonnance en date du 17 mai 2016, le juge de la mise en état a rectifié l'ordonnance du 20 janvier 2016 fixant le délai de consignation au 1er août 2016 au lieu et place du 1er mars 2016.

Le rapport d'expertise a été déposé le 31 janvier 2019.

Par jugement en date du 5 mai 2022 le tribunal a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats, invité les parties à produire le plan auquel il est fait état dans le cahier des charges de l'immeuble SEMPER FIDELIS sis [Adresse 20] relatif à la partie « hachurée de rouge » et dans l'acte de vente du 18 mars 2009, invité les parties à s'expliquer sur la mention portée dans le cahier des charges de l'immeuble SEMPER FIDELIS BIS sis [Adresse 9] relative à la terrasse du bloc C bis à savoir « dans chaque bloc les charges communes comprendront ce qui suit ( …) les terrasses des blocs A bis, B bis, et celle du bloc C bis par les copropriétaires de cet immeuble étant entretenues par les propriétaires du sixième étage du bloc A » et à en tirer toute conséquence juridique, a réservé l'ensemble des demandes, a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état.

Par jugement en date du 15 juin 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats en raison de la cessation d'activité d'un des magistrats de la composition et a renvoyé le dossier en audience de plaidoirie.

Par jugement du 15 février 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, ordonné la production en original par les parties du plan auquel il est fait état dans le cahier des charges de l'immeuble SEMPER FIDELIS sis [Adresse 20] relatif à la partie « hachurée de rouge » et dans l'acte de vente du 18 mars 2009, renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du de manière à ce que le juge de la mise en état puisse s’en assurer, dit qu’à défaut la radiation du dossier sera ordonnée, et réservé l'ensemble des demandes.

Par courrier du 11 juin 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 20] a indiqué que l'original du plan se trouve aux archives départementales, qu'il ne peut en être fait de copie et a communiqué des photographies de la terrasse

Vu les conclusions (RPVA 7 décembre 2020) aux termes desquelles la SAS PICARD SURGELES sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1719 du Code Civil, de l’article 606 du Code Civil, de voir :

- constater la persistance des désordres et des infiltrations d’eau dans les locaux loués malgré les travaux réalisés par la société GAMMA INVESTISSEMENTS ; - juger qu’il convient de procéder à la réfection totale de l’étanchéité des terrasses des immeubles sis [Adresse 8] ; - juger que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse causant les infiltrations d’eau dans le magasin PICARD SURGELES incombent au syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], à proportion de leurs tantièmes ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] représenté par son syndic et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic à faire exécuter conjointement et solidairement les travaux préconisés par l’expert Monsieur [W] et conformément aux devis de la société STS COTE D’AZUR en date des 19 et 20 novembre 2018, dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir et ce, avec une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision judiciaire à intervenir ; - juger que les travaux de réfection de l’étanchéité de la façade relèvent des gros travaux prévus à l’article 606 du Code civil et seront à la charge de la société GAMMA INVESTISSEMENTS en sa qualité de copropriétaire-bailleur et qu’elle ne pourra pas les répercuter sur elle ; - juger que les désordres qu'elle a subis lui ont causé un préjudice certain ; - condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui payer une somme au principal de 41.762,25 € aux fins de réparation du préjudice subi,

A titre subsidiaire , - juger que les travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses causant les infiltrations d’eau dans le magasin PICARD SURGELES incombent au bailleur. - condamner la société GAMMA INVESTISSEMENTS à faire exécuter à ses frais les travaux préconisés par l’expert judiciaire [W] conformément aux devis de la société STS COTE D’AZUR en date des 19 et 20 novembre 2018 dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir et ce, avec une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision judiciaire à intervenir. - condamner la société GAMMA INVESTISSEMENTS à lui payer une somme au principal de 41.762,25 € aux fins de réparation du préjudice subi,

En tout état de cause : - voir condamner conjointement et solidairement les défendeurs à payer à la société PICARD SURGELES une somme de 30.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - voir condamner conjointement et solidairement les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire d'un montant de 35.846,[Adresse 20] € ;

Elle rappelle les constatations et préconisations de monsieur [L] ayant conclu à la réfection de l'étanchéité des terrasses compte tenu de leur ancienneté et celles de monsieur [W] qui considère que les désordres survenus en octobre 2013 jusqu’à ce jour sont une aggravation des désordres constatés par Monsieur [L], qui préconise une réfection totale de l’étanchéité et de ses accessoires, après avoir débarrassé les terrasses de tout ouvrage obsolète, rappelant la nécessité de faire établir une étude préalable par un maître d’œuvre pour assurer la conformité des travaux, tant au niveau des caractéristiques techniques des ouvrages en place que de la pérennité de l’étanchéité.

Elle note que Monsieur [W] conclut que les travaux mandatés par la société GAMMA INVESTISSEMENTS et réalisés par Monsieur [B] [P] ne correspondent pas aux préconisations de Monsieur [L], qu'ils n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et sont indignes d’un professionnel , qu'elle a fait réaliser des mesures conservatoires pour maintenir son exploitation, et fait poser 13 bacs de recueillement des eaux pluviales installées dans le faux plafond du magasin.

Elle fait valoir que les factures de ces mesures conservatoires produites pendant les opérations d’expertise représentent un coût global de 7.400 euros HT.

Elle fait valoir que les infiltrations d’eau qui se sont produites dans son magasin avaient pour origine deux causes principales selon l’expert [L] à savoir, l’état délabré des colonnes d’eaux usées, parties communes des deux copropriétés et l’état de l’étanchéité des terrasses, qu'afin de remédier aux troubles avérés affectant les locaux loués, l’expert [L] avait préconisé, d’une part, le remplacement des colonnes d’eaux usées, et d’autre part, la réfection totale de l’étanchéité de la terrasse.

Elle indique que chacune des deux copropriétés en cause a procédé au remplacement de colonnes d’eaux vétustes conformément aux préconisations de l’expert, que contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires « SEMPER FIDELIS BIS » dans le cadre de ses écritures, la disparition de la cause partielle des désordres n’est pas de nature à réparer le préjudice subi.

Elle recherche la mise en cause des responsabilités respectives des deux syndicats des copropriétaires des [Adresse 8] au titre des travaux réalisés sur les colonnes d’eau.

Par ailleurs, elle fait valoir, s'agissant de la réfection totale de l’étanchéité des accessoires préconisée par monsieur [W], que les travaux de réfection de la terrasse ne semblant pas avoir été faits conformément à ses préconisations, les dépenses d’étanchéité d’une terrasse, même privative, incombent aux copropriétaires.

S'agissant de l’étanchéité de la terrasse du [Adresse 20], elle soutient qu'il ressort des termes extraits du cahier des charges et de son modificatif que les terrasses sont la propriété exclusive des propriétaires du garage en rez-de-chaussée, que les frais d’entretien de celles-ci seront à la charge exclusive du propriétaire dudit garage.

Elle indique que lors de la division du rez-de-chaussée en quatre lots distincts, la terrasse couvrant le bloc C est devenue le lot n° 4 et des millièmes de parties communes lui ont été affectés, que dès lors, cette terrasse est soumise au règlement de copropriété et à la loi et aux usages en matière de copropriété.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 20] prévoit en page 8 que « les stipulations relatives aux terrasses des trois blocs sus-rappelées, demeurent maintenues, en particulier, la servitude non aedificandi (illisible) bloc C », que seront considérées comme parties communes (et donc charges communes) celles qui le sont par la loi ou les usages.

Elle relève que l’expert a préconisé la réfection totale de l’étanchéité de la terrasse, qu'elle ne relève pas du simple entretien mais de travaux lourds, assimilés aux grosses réparations, que dès lors les travaux de réfection de la terrasse du [Adresse 20] doivent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires de cet immeuble.

S'agissant de l’étanchéité de la terrasse du [Adresse 9], elle fait valoir qu'il résulte des éléments versés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] que la terrasse correspondrait au lot n° 45 de la copropriété du [Adresse 9].

Elle fait valoir que selon le règlement de copropriété, sont considérées comme parties communes «celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui seront communes selon la loi et les usages», que si la terrasse n’est pas citée au titre des parties communes, elle n’en est pas non plus exclue de telle sorte que la réfection de cette terrasse incombe au syndicat des copropriétaires.

En réponse au syndicat des copropriétaires, elle invoque les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes […] le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipements commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ».

Elle soutient que l’étanchéité de la terrasse est un élément d’équipement commun incorporé au gros œuvre du bâtiment, que les travaux de réfection de l’étanchéité sont à la charge du syndicat des copropriétaires, qu'aucune stipulation du règlement de copropriété ne met à la charge du propriétaire du bloc C les travaux de gros œuvre, en ce compris les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse.

Elle rappelle que l’expertise a révélé que les sinistres qu'elle a subis avaient également pour origine le comportement général des copropriétaires, notamment le jet de canettes et détritus, l’absence de grillages sur les évacuations, la circulation piétonne et les jeux sur une terrasse non prévue à cet effet, les relevés des acrotères insuffisants, la pose de jardinières, le poinçonnement des ouvrages, ce qui n'est pas contesté par les défendeurs.

Elle soutient que les syndicats des copropriétaires n'ont pas entretenu suffisamment les terrasses situées au [Adresse 8], qu'au surplus l'étanchéité des terrasses est très ancienne.

Elle sollicite de voir déclarer les défendeurs responsables des dommages causés par suite des inondations survenues dans son local en raison d'un défaut d'entretien des terrasses et de la vétusté de l’étanchéité.

Dans sa relation avec son bailleur, elle soutient que le bail commercial ne met pas à sa charge les travaux d’étanchéité de la terrasse.

Elle soutient que les travaux de réfection totale de l’étanchéité de la terrasse intéressent l’immeuble dans sa structure et relèvent des grosses réparations et non des simples réparations d’entretien, que par conséquent, les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ne peuvent être considérés comme relevant de la catégorie des travaux « d’entretien locatif » et ne peuvent lui être répercutés.

Elle soutient avoir subi divers préjudices du fait des inondations.

Elle fait valoir que la somme sollicitée au titre de ses pertes d’exploitation est justifiée car elle a du fermer temporairement le magasin le 7 septembre 2005 puis du 28 octobre 2006 au 3 novembre 2006,que son préjudice d’exploitation doit être calculé sur la perte de marge commerciale.

Elle sollicite la réparation des frais de nettoyage et d’intervention. dans les locaux suite aux infiltrations d’eau, soutenant que les premières fuites constatées dans le magasin datent du mois de mai 2003.

Elle expose avoir dû procéder à la mise en œuvre de mesures conservatoires, notamment poser 13 bacs de recueillement des eaux pluviales dans le faux plafond du magasin dans l’attente de la réalisation des travaux d’étanchéité par les syndicats de copropriété des [Adresse 20] et [Adresse 9].

Elle expose par ailleurs avoir engagé des frais de déplacement aux rendez-vous d’expertise. Elle indique avoir subi un préjudice commercial, dès lors qu'exerçant une activité de vente de produits alimentaires surgelés les inondations et infiltrations répétées dans son local lui ont causé un préjudice considérable portant en effet atteinte à l'image et à la notoriété du magasin en cause et plus généralement à la marque elle-même, qu'elle évalue à la somme de 20.000 €.

Vu les dernières conclusions conclusions (RPVA 27 juin 2024 ) aux termes desquelles la société INVESTISSEMENT COTE D'AZUR CONSEIL ENTREPRISES, la SCI BARQUINT et la SCI GAMMA INVESTISSEMENT sollicitent, au visa des dispositions des articles 3, 6-2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de voir : - juger non écrite toute clause des règlements de copropriété des immeubles des [Adresse 8] contraire aux dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, - juger que l’étanchéité de la dalle formant couverture du rez-de-chaussée des immeubles des [Adresse 8] constitue une partie commune générale des dits immeubles, - débouter la société PICARD SURGELES de l’ensemble de ses demandes, en ce qu’elles sont dirigées contre la SCI GAMMA, - juger qu’incombent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] les travaux de réfection de l’étanchéité du palier de l’immeuble du [Adresse 20], du passage de 3m de largeur reliant le Bloc A et le Bloc B de l’immeuble du [Adresse 20] et ceux de pose d’un grillage au droit des jardinières du palier du bloc A de l’immeuble du [Adresse 20] - juger qu’incombent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] les travaux de réfection de l’étanchéité du palier de l’immeuble du [Adresse 9], du passage de 3m de largeur reliant le Bloc A bis et le Bloc B bis de l’immeuble du [Adresse 9] - juger qu’incombent à la société PICARD SURGELES les travaux de création d’un passage grillagé sur plots pour la sortie de secours de son magasin. - rejeter toute demande dirigée contre la SCI GAMMA du chef de ces travaux. - débouter la société PICARD SURGELES de ses demandes de réparation d’un préjudice commercial non établi, de réparation d’un préjudice d’exploitation non imputable à la SCI GAMMA et non établi et de remboursement de frais de déplacement relevant des frais irrépétibles. - juger que la SCI GAMMA ne saurait être tenue au-delà des deux cinquièmes de la réparation des préjudices indemnisables subis par la société PICARD SURGELES, - condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] à relever et garantir la SCI GAMMA de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre. - condamner tout succombant à payer à la SCI GAMMA la somme de 15 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Christophe MAIGNE ;

Elles soutiennent qu'il n'y a pas de discussion sur les travaux à réaliser, l'expert ayant identifié, les causes des infiltrations se produisant dans les garages et dans le local commercial occupé par la société PICARD.

Elles indiquent reprendre à leur compte l'argumentation développée par la société PICARD.

Elles font observer que les règlements de copropriété des immeubles SEMPER FIDELIS [Adresse 20]) et SEMPER FIDELIS BIS [Adresse 9] et leurs modificatifs ne comportent pas les mêmes dispositions.

Elles exposent que la couverture du bloc C de l'immeuble SEMPER FIDELIS du [Adresse 20] est traitée différemment de celle du bloc C BIS de l'immeuble SEMPER FIDELIS BIS du [Adresse 9].

Elles rappellent le règlement de copropriété de l'immeuble SEMPER FIDELIS [Adresse 20] en date du l6 juillet 1954, indique que le modificatif au règlement de copropriété de l'immeuble SEMPER FIDELIS [Adresse 20] en date des 24 mars et 16 avril 1958 n'a que légèrement modifié ces stipulations et rappelle le règlement de copropriété de l'immeuble SEMPER FIDELIS BIS [Adresse 9] en date du 24 mai 1957, le règlement de copropriété de l'immeuble SEMPER FIDELIS BIS.

Elles font valoir que pour l'édification de l'immeuble du [Adresse 20], il n'existe qu'une seule dalle commune aux trois blocs, qui forme la couverture des garages du bloc A, des garages du Bloc B et des garages du bloc C, qu'elle fait partie intégrante de la structure de l'entier immeuble.

Elles indiquent que les mêmes dispositions constructives ont été adoptées pour l'édification de l'immeuble du [Adresse 9], que cette dalle unique reçoit une étanchéité unique, aucune séparation n'étant faite entre l'étanchéité de la partie de la dalle formant couverture des garages dépendant du bloc C et C bis, l'étanchéité des passages de 3 mètres de large permettant l'accès depuis l'[Adresse 19] aux blocs B et B bis et celle des paliers des blocs A, B, A bis et B bis.

Elles font plaider qu'il existe dans chacun des immeubles une étanchéité unique s'étendant sur une dalle unique commune aux trois blocs dans chacun des immeubles.

Elles soutiennent qu'il est artificiel de parler de l'étanchéité des toitures terrasses des blocs C et C bis alors que cette étanchéité est commune dans chacun des immeubles aux trois blocs et qu'il n'est pas, tant que les travaux préconisés par l'expert [W] n'auront pas été réalisés, possible de distinguer l'étanchéité des toitures terrasses de celle des paliers ou des passages puisqu'il s'agit d'une étanchéité unique.

Elles font valoir que selon l'expert monsieur [W], une partie des eaux pluviales de l'immeuble du [Adresse 20] et de l'immeuble du [Adresse 9] est rejetée sur les parties de la dalle étanchée formant couverture des blocs C et C bis, que ces eaux pluviales sont recueillies dans des descentes qui traversent la dalle et son étanchéité puis traversent les blocs A et A bis pour rejoindre le réseau public de collecte sur l'[Adresse 19].

Elles soutiennent que ces descentes ne sont pas particulières aux blocs C et C bis mais communes aux trois blocs dans chacun des immeubles que leur entretien, leur débouchage et leur réparation a toujours été le fait des syndicats concernés et non des seuls blocs C et C bis.

Elles concluent que l'étanchéité unique participe à un système global de collecte et d'évacuation des eaux pluviales commun aux trois bloc dans chaque immeuble, qu'elle est utile à tous les copropriétaires et pas seulement à certains d'entre eux.

Elles font valoir la non-conformité aux dispositions d"ordre public de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 d'une éventuelle qualification de parties communes spéciales au Bloc C et au Bloc C bis.

Elles relèvent que les règlements de copropriété en vigueur dans les immeubles du [Adresse 20] et du [Adresse 9], sont antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 et qu'ils n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de cette loi.

Elles soutiennent que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 exclut que puissent être qualifiées conventionnellement de « parties communes spéciales » des parties communes qui ne sont pas affectées à l'usage ou l'utilité de certains copropriétaires mais qui le sont à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires.

Elles rappellent le règlement de copropriété de l'immeuble SEMPER FIDELIS BIS ([Adresse 9]) , soutiennent que les cages d'ascenseur, les escaliers et les paliers des deux immeubles débordent sur la couverture des garages des blocs C et C bis, ce qui explique que seule « la partie de terrasse hachurée en rouge au plan du premier étage » et non toute la « terrasse ›› a été constituée par le règlement de copropriété de l'immeuble SEMPER FIDELIS ([Adresse 20]) en date du 16 juillet 1954 et son modificatif en date des 24 mars et 16 avril 1958, en lot privatif.

Elles font valoir que le règlement de copropriété de l'immeuble SEMPER FIDELIS BIS du [Adresse 9] en date du 24 mai 1957 a réparti la charge de l'entretien du passage entre le bloc A bis et le bloc B bis entre le propriétaire du bloc C bis et les copropriétaires du bloc B bis, que cette répartition témoigne d'une utilité commune à tous et pas seulement au propriétaire du bloc C bis.

Elles soutiennent que toute clause qualifiant l'étanchéité unique servant à tous les copropriétaires de partie commune spéciale aux blocs C et C bis doit être réputée non écrite comme contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles font valoir que ne peuvent être considérées comme des parties communes spéciales aux Bloc C et C bis les paliers des Blocs A et B de l'immeuble du [Adresse 20] et leur étanchéité, les paliers des Blocs A bis et B bis de l'immeuble du [Adresse 9] et leur étanchéité, le passage de 3m de largeur reliant le Bloc A et le Bloc B de l'immeuble du [Adresse 20] [Adresse 19] et son étanchéité, le passage de 3m de largeur reliant le Bloc A bis et le Bloc B bis de l'immeuble du [Adresse 9] et son étanchéité.

Elles soutiennent que ces différents éléments qui sont, pour les uns, affectés à l'usage exclusif des copropriétaires des Blocs A et B de l'immeuble du [Adresse 20] et pour les autres, à l'usage exclusif des copropriétaires des Blocs A bis et B bis de l'immeuble du [Adresse 9], constituent des parties communes à ces blocs.

Elles font valoir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9], le reconnaît expressément dans ses écritures du 17 mars 2020 : « Ainsi les terrasses ne sont pas des parties communes à l'exception du passage ›› et « En l'espèce, le règlement de copropriété définit les parties communes spéciales propres à l'usage de certains copropriétaires répartis en blocs et il exclut des charges spéciales la réfection de l'étanchéité des terrasses à l'exception du passage.

S'agissant de la création du passage sur plot préconisée par l'expert, elles font valoir qu'elle ne peut incomber à la SCI GAMMA, le bail liant les parties stipulant que les travaux d'aménagement sont à la charge du preneur, le bailleur ne devant supporter que les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil.

S'agissant de la demande au titre du préjudice d'exploitation, elles font valoir qu'à l'origine et et jusqu'en 2006, les dommages subis par la société PICARD provenaient non pas d'une défaillance de l'étanchéité de la dalle couvrant ses locaux mais de fuites sur les colonnes d'évacuation des eaux usées de l'immeuble du [Adresse 20] et de l'immeuble du [Adresse 9] , qu'ils ont pris fin lorsque les deux syndicats de copropriété ont pris l'initiative de faire réaliser les travaux , que le préjudice d'exploitation concernant l'année 2005 est imputable aux deux syndicats des copropriétaires concernés.

S'agissant des infiltrations invoquées à la fin de l'armée 2006, elles font valoir qu'aucun procès-verbal de constat attestant la réalité de désordres importants durant ces cinq jours n'a été versé aux débats, que si le magasin litigieux a été fermé du 28 octobre au 3 novembre 2006 ce n'est pas en raison d'infiltrations conséquentes provenant d' une défaillance de l'étanchéité de la dalle formant couverture du magasin en l'état de la pluviométrie.

Elles soutiennent que trois des causes identifiées par l'expert [L] sont imputables à la société PICARD : un défaut d'entretien provoquant l'obstruction des évacuations, un défaut d'entretien entraînant la présence de végétation dont les racines endommagent l'étanchéité, et des interventions d'exploitation telles la création de trappes de désenfumage (skydômes).

Elles relèvent qu'une cause est directement imputable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 20], à savoir les circulations et jeux sur la toiture terrasse des blocs C et C bis à partir du palier non fermé du Bloc A, qu'une cause est imputable au syndicat de copropriétaires de l'ímmeuble du [Adresse 20] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9], à savoir le poinçonnement de l'étanchéité par les passages carrelés entre les blocs A et B, d'une part, et les blocs A bis et B bis, d'autre part, ainsi que par le poids des jardinières installées sur le palier du bloc A outre l' insuffisance des relevés des acrotères au droit des puits de ventilation du parking et la vétusté de l'étanchéité.

Elles soutiennent qu'elles ne pourraient se voir imputer que deux causes sur cinq et ne sauraient supporter plus des deux cinquième du préjudice allégué par la société PICARD SURGELES pour la période du 28 octobre au 3 novembre 2006, si la réalité de ce préjudice était établie.

Concernant la demande au titre des frais de nettoyage et autre interventions, elles font valoir que les frais de nettoyage exposés avant la fin de l'année 2006 sont exclusivement imputables au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 20] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9], à raison de l'origine des dommages.

Pour les autres, elles soutiennent que leur imputation devra suivre le même sort que celui intéressant le préjudice d'exploitation, comme celui des mesures conservatoires.

Elles font valoir que les frais de déplacement pour participer aux opérations d'expertise constituent des frais irrépétibles qui doivent être traités au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Concernant le préjudice commercial, elles soutiennent que sa réalité n'est pas justifiée ni celle d'une atteinte à l'image de marque de la société PICARD.

Elles soutiennent que les infiltrations constatées par les experts judiciaires n'ont jamais empêché l'exploitation normale du magasin, que la société a pris l'initiative d'installer dans le faux plafond, en sous face de la dalle, aux endroits où de l'eau pouvait couler, des bacs de récupération.

Vu les dernières conclusions (RPVA 14 octobre 2021) de la SA COMPAGNIE GAN ASSURANCES en qualité d'assureur de la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, qui sollicite, au visa des dispositions de l'article 1240 du code civil, de l'article L 114-1 du code des assurances, de :

- voir statuer ce que de droit dans le cadre des rapports juridiques pouvant exister entre la SA PICARD SURGELES et les divers défendeurs au principal, - voir juger que la police souscrite par GAMMA INVESTISSEMENTS n'a pas vocation à être mobilisée au bénéfice de celle-ci du fait de la préexistence des dommages à la souscription de ladite police, - la voir juger bien fondée à opposer un refus de garantie pour préexistence de l'origine des désordres et défaut d'entretien patent,

A titre surabondant, - voir juger l'action de la société GAMMA INVESTISSEMENTS prescrite, - voir débouter le syndicat des copropriétaires SEMPER FIDELIS BIS et toutes parties de leurs éventuelles demandes dirigées contre elle - la mettre hors de cause, - voir condamner la société GAMMA INVESTISSEMENTS ou tout succombant à lui verser la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant ceux de l'incident et les frais d'expertise, avec distraction au bénéfice de Pierre-Paul VALLI avocat en la cause, par application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Elle relève que la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS ne forme aucune demande à son encontre, que toute demande éventuelle serait infondée au motif de l'antériorité de la cause du sinistre à la date de souscription de la police et de la prescription encourue.

Elle soutient qu'au vu du rapport d'expertise de monsieur [W] les désordres sont antérieurs à la propriété de GAMMA INVESTISSEMENTS et à la souscription par celle-ci de la police GAN en février 2012, que cette antériorité prive le contrat d'assurance de toute substance faute d'aléa, de sorte qu'elle est habile à opposer un refus de garantie.

Elle fait valoir que la persistance des désordres consacre un défaut d'entretien qui, du fait de l'absence de tout caractère accidentel, conduit à une absence de mobilisation de la police souscrite.

Elle soutient être bien fondée à opposer à la société GAMMA INVESTISSEMENTS la prescription biennale dès lors qu'elle est intervenue volontairement à la procédure principale initiée par la SA PICARD SURGELES par conclusions signifiées le 13 septembre 2012, qu'elle avait connaissance de l'action en recherche de responsabilité introduite contre son auteur ICCE, action dont elle a entendu faire son affaire personnelle, qu'elle ne l'a appelée en la cause que suivant exploit du 19 mai 2015, soit après expiration du délai de 2 ans édicté à l'article L 114-1 du code des assurances.

Elle fait valoir qu'il en est de même de toutes les autres parties à l'instance, à l'exception du syndicat des copropriétaires SEMPER FIDELIS BIS lequel indique par erreur qu'elle serait l'assureur de l'entreprise [P] ce qui n'est pas le cas.

Vu les dernières conclusions (RPVA 13 septembre 2024) aux termes desquelles le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SEMPER FIDELIS sis [Adresse 20] sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965 de : À titre principal, - voir juger que la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS est seule responsable de l'étanchéité de la terrasse située au-dessus du bloc C laquelle est un lot privatif, ainsi que du passage reliant l'immeuble arrière du [Adresse 20] et le palier du [Adresse 20], et qu'elle devra être seule condamnée à procéder aux travaux préconisés par l'expert Monsieur [W], En conséquence, - voir débouter la société PICARD SURGELES de l'intégralité de ses demandes à son encontre - voir débouter la société PICARD SURGELES de sa demande de condamnation au titre de son préjudice pour pertes d'exploitation, frais de nettoyage et d'intervention, frais de déplacement aux expertises et préjudice commercial, - voir limiter son préjudice au titre des mesures provisoires à la somme de 7 170 € TTC comme retenu par l'expert judiciaire,

A TITRE SUBSIDIAIRE, -voir condamner la société GENERALI à le relever et garantir de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre, En tout état de cause, -voir condamner tout succombant à lui verser la somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.

Il fait valoir que selon le rapport d'expertise les infiltrations subies par la société demanderesse proviendraient des terrasses du bloc C situées au-dessus des lots loués.

Il soutient que la terrasse couvrant le bloc C ne constitue pas une partie commune à jouissance privative, mais une partie exclusivement privative appartenant à la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS.

Il soutient que la terrasse couvrant le bloc C constitue un lot auquel sont affectés des tantièmes des parties communes ce qui exclut la concernant une qualification de partie commune.

Il fait valoir que le règlement de copropriété stipule que la terrasse est un lot de copropriété, que la charge de son entretien comme de sa réfection appartient au propriétaire de ce lot ce qui est rappelé dans le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 1986 publié à la conservation des hypothèques, qui a autorisé le propriétaire du lot n°4 à aménager les locaux du rez de chaussée en centre commercial en rappelant que le cahier des charges oblige la SCI BARQUINT à faire à ses frais la réfection de l'étanchéité de la terrasse entre les deux bâtiments A et B.

Il soutient que la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS a reconnu cette nature privative en donnant mission à la société [P] de réaliser les travaux en 2012, ce qui démontre qu'elle est seule responsable de cette partie privative dont elle a assumé la réfection.

Il fait valoir qu'il en est de même s'agissant des travaux préconisés par l'expert sur le palier et le passage du [Adresse 20].

Il fait valoir qu'il ressort de l'article « DIVISION DE LA PROPRIÉTÉ » figurant au modificatif de 1958 que l'immeuble a été divisé en trois blocs s'administrant isolément et ayant chacun leurs parties communes spéciales, que les seules parties communes à l'ensemble de la copropriété sont les terrains et murs de clôtures, que les paliers et passages n'en font pas partie.

Il soutient que ces parties sont spéciales au seul bloc C qui est entièrement la propriété de la SCI GAMMA, que cette dernière est seule responsable des travaux à réaliser sur cette partie.

Il fait valoir que cette solution s'applique à la pose d'un grillage au droit des jardinières du palier du [Adresse 20] afin de rendre la terrasse inaccessible.

Il fait valoir que la demande de la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS tendant à ce que toutes les clauses des règlements de copropriété des immeubles des [Adresse 8], contraires aux dispositions de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 soient jugées non écrites, mettant en cause la validité de l'ensemble de l'organisation prévue par le règlement, alors que ce dernier est intangible, que la classification des parties de l'immeuble donnée par le règlement de copropriété ne peut être remise en cause ni les tantièmes de parties communes.

Il fait plaider que selon le rapport d'expertise les infiltrations sont consécutives à un défaut caractérisé d'entretien de la terrasse et l'installation de divers équipements compromettant l'étanchéité de l'ouvrage.

Il fait valoir que le propriétaire la société BARQUINT, a fait procéder à l'installation de skydomes sans solliciter d'autorisation du syndicat des copropriétaires ce qui témoigne du caractère privatif de la terrasse litigieuse, qu'il incombe à la I GAMMA INVESTISSEMENTS, propriétaire de la terrasse du bloc C d'assurer seule l'entretien de cette dernière ainsi que le prévoit l'article 3 du règlement de copropriété du 16 juillet 1954.

Il soutient que le préjudice invoqué par la société PICARD SURGELES n'est pas fondé, que l'expert n'a reçu aucune demande, que le seul préjudice dont il est fait état dans le cadre du rapport est relatif à la mise en place de bacs de recueillement des eaux pluviales installés dans les faux plafonds du magasin pour un montant de 7170 € TTC.

Il soutient que la demande formée au titre du préjudice d'exploitation n'est pas étayée, que certaines des factures produites en ce qui concerne les frais de nettoyage et d'intervention ne correspondent pas aux dates des désordres survenus en mai 2003, juin 2005 et novembre 2006.

Il conclut au débouté des demandes formées au titre des mesures provisoires car la société PICARD ne donnant pas d'explication sur les emplacements précis sur lesquels ont été placés ces bacs, il est impossible d'attribuer le coût de ces mesures provisoires, à un défendeur en particulier.

En ce qui concerne les frais de déplacement aux expertises, il soutient qu'il n'y a pas de lien établi entre les billets d'avion produits et les rendez-vous expertaux, que c'est la société PICARD qui a pris l'initiative des deux expertises.

En ce qui concerne le préjudice commercial, il fait valoir qu'il n'est pas étayé.

Il sollicite d'être relevé et garanti par son assureur GENERALI.

Vu les conclusions ( RPVA 14 septembre 2021) aux termes desquelles la SA compagnie GENERALI IARD, en qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «SEMPER FIDELIS » sis [Adresse 20] sollicite de : Au principal, - lui voir donner acte qu’aucune demande de condamnation à effectuer les travaux de reprise de l’étanchéité des terrasses n'est formée à l’encontre de la compagnie GENERALI IARD. - voir juger qu'elle ne saurait être condamnée à une obligation de faire. - voir constater que n’est pas garantie la réparation des toitures, ciels vitres, terrasses et balcons. - voir débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de l’appel en garantie qu’il forme à ce titre. - voir juger que le préjudice allégué par la société PICARD SURGELES trouve pour partie son origine dans un défaut d’entretien de la canalisation d’évacuation des eaux usées et eaux vannes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20]. - voir constater que sont exclus des garanties souscrites auprès d'elle, les dommages résultant d’un défaut d’entretien des bâtiments, de l’absence de réparation nécessaire pour le maintien en état normal d’entretien des locaux assurés sauf en cas de force majeure. - voir juger qu'elle ne doit aucune garantie au titre du préjudice allégué par la société PICARD SURGELES. - la voir mettre hors de cause, - voir condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, - voir limiter à la somme de 1 835,00 € HT les indemnités susceptibles d’être allouées à la société PICARD SURGELES en réparation des préjudices subis du fait des infiltrations constatées. - voir débouter la société PICARD SURGELES du surplus de ses demandes comme n’étant justifiées ni en leur principe, ni en leur quantum. Dans l’hypothèse où une indemnité serait mise à sa charge - voir condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9], et son assureur la Compagnie ALLIANZ IARD, la SCI BARQUINT, ou le cas échéant, la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, venant aux droits de la société ICCE, venant elle-même aux droits de la SCI BARQUINT, ainsi que la société PICARD SURGELES à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre. - voir condamner toute partie succombante aux entiers dépens distraits au profit de Maître Laurence BOZZI, Avocat au Barreau de Marseille, qui affirme y avoir pourvu.

Elle fait valoir qu'aucune demande n'est formée à son encontre en qualité d' assureur de l’immeuble sis [Adresse 20], dans la mesure où il n’entre pas dans le champ d’application de son contrat de garantir l’assuré au titre d’une condamnation à une obligation de faire qui serait susceptible d’être prononcée à son encontre.

Elle précise que les travaux préconisés par l’expert judiciaire sont expressément exclus du champ d’application de la garantie « dégât des eaux ».

Elle rappelle que selon le rapport d’expertise de Monsieur [L] les infiltrations trouvent leur origine d'une part, dans l’état extrêmement délabré des colonnes EU/EV des deux copropriétés du [Adresse 8] et d'autre part, dans des difficultés d’entretien des ouvrages ou « au peu d’empressement des copropriétaires à remplacer ces colonnes vu leur coût », que sont exclus de sa garantie les dommages résultant d’un défaut d’entretien des bâtiments ou de l’absence de réparation nécessaire pour le maintien en état normal d’entretien des locaux assurés sauf cas de force majeure, qu'il résulte du rapport d'expertise que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé à l’entretien normal des locaux assurés.

S’agissant des infiltrations, elle relève que d'après l’expertise [W], elles trouvent leur origine exclusive dans les travaux de reprise commandés par la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, réalisés par Monsieur [B] [P], qui ne correspondent pas aux préconisations de Monsieur [L] et qui ne sont pas conformes aux règles de l’art.

Elle note que Monsieur [W] considère que les sinistres ne revêtent aucun caractère accidentel, que le contrat d’assurance est par nature un contrat aléatoire, qu'en l’absence de tout caractère accidentel des dommages, le contrat souscrit auprès d'elle n’est pas susceptible de trouver application, ce d'autant que ce contrat a été résilié à effet du 2 janvier 2012.

Subsidiairement, elle sollicite de voir réduire les prétentions de la SAS PICARD à de plus justes proportions et de faire droit à son appel en garantie formé à l’encontre des co-responsables.

Elle relève qu'aucun élément comptable ne vient étayer la demande au titre de la perte d'exploitation de la SAS PICARD, qu'elle ne démontre pas avoir fermé son magasin cinq jours et demi en 2006.

Elle sollicite, au vu des observations monsieur [L], de voir limiter la demande de la SAS PICARD au titre des frais de nettoyage à la somme de 1 835 € HT.

S'agissant du coût des mesures provisoires, elle fait valoir qu'elles sont consécutives aux travaux réalisés par Monsieur [P] sous la maîtrise d’ouvrage de la société GAMMA INVESTISSEMENTS et postérieurement à la résiliation du contrat d’assurance souscrit auprès de GENERALI, qu'elles ne peuvent être mises à sa charge.

Concernant les frais de déplacement, elle fait valoir qu'ils ne sont pas justifiés, qu'ils n’ont pas été retenus par l’expert judiciaire dans la mesure où la société PICARD SURGELES ne rapporte pas la preuve que de tels déplacements ont été rendus nécessaires par la tenue d’expertise en rapport avec les dommages. S’agissant du préjudice commercial, elle soutient que la société PICARD SURGELES ne le démontre pas.

Elle soutient être bien fondée en ses appels en garantie dès lors qu'il résulte des rapports d’expertise de Monsieur [L] et de Monsieur [W] que les infiltrations trouvent leur origine dans le caractère fuyard des descentes d’eaux usées et eaux vannes des copropriétés des [Adresse 20] et [Adresse 9] et d’autre part, dans le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, propriété exclusive de la société SCI BARQUINT, puis de la société ICCE, et de la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS outre des différentes interventions d’exploitation imputables à la société PICARD SURGELES.

Elle en déduit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la SCI BARQUINT, et la société PICARD SURGELES ont concouru à la réalisation des dommages.

Vu les conclusions (RPVA 2 février 2021) aux termes desquelles le Syndicat des copropriétaires « SEMPER FIDELIS BIS », sis [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1382 ancien, 1240 nouveau du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL - voir juger que la société INVESTISSEMENT COTE D’AZUR Conseil entreprise, la SCI BARQUINT et la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS sont responsables des travaux, du défaut d’entretien et des désordres relatifs à la terrasse mentionnés dans l’avenant du règlement de copropriété des 24 mars et 16 avril 1958 et l’acte du 21 novembre 1986 - voir juger que la société INVESTISSEMENT COTE D’AZUR Conseil entreprise, la SCI BARQUINT et la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS sont responsables des désordres relatifs à l’étanchéité de la terrasse en vertu de l’acte du 21 novembre 1986 pour les désordres constatés par Monsieur [L] - voir juger que les ouvrages réalisés par l’entreprise [P] n’ont pas été exécutés conformément aux règles de l’art. - voir juger que la société INVESTISSEMENT COTE D’AZUR Conseil entreprise, la SCI BARQUINT, la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, la compagnie GAN, assureur de la société [P] sont seules responsables des désordres relatifs aux travaux d’étanchéité de la terrasse réalisés par l’entreprise [P], non conformes aux préconisations de Monsieur [L] et aux règles de l’art au regard du rapport de Monsieur [W] - voir condamner in solidum la société INVESTISSEMENT COTE D’AZUR Conseil entreprise, la SCI BARQUINT, la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, la compagnie GAN, assureur de la société [P] de toutes condamnations sollicitées - voir condamner la société GAMMA INVESTISSEMENTS à faire exécuter à ses frais les travaux préconisés par l’expert judiciaire [W] - voir débouter la société PICARD SURGELES et plus généralement toute partie de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

A TITRE SUBSIDIAIRE - voir juger que la société INVESTISSEMENT COTE D’AZUR Conseil entreprise, la SCI BARQUINT, la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, la compagnie GAN, assureur de la société [P] sont responsables des désordres relatifs aux travaux d’étanchéité de la terrasse réalisés par l’entreprise [P], non conforme aux préconisations de Monsieur [L] et non conformes aux règles de l’art au regard du rapport de Monsieur [W] - voir juger que les préjudices allégués par la société PICARD sont infondés tant dans leur principe que dans leur quantum - voir condamner in solidum la société INVESTISSEMENT COTE D’AZUR Conseil entreprise, la SCI BARQUINT, la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS, la compagnie GAN, assureur de la société [P] à le relever et à le garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée tant pour le principal que pour les dépens en ceux compris les frais d’expertise - voir condamner la société GAMMA INVESTISSEMENTS à faire exécuter à ses frais les travaux préconisés par l’expert judiciaire [W]

En tout état de cause, - voir condamner la compagnie ALLIANZ IARD, assureur du « SEMPER FIDELIS », sis [Adresse 9], à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée contre lui tant pour le principal que pour les dépens en ceux compris les frais d’expertise - voir condamner in solidum tous succombant à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise avec distraction au profit de Maître COHEN Jean-Marc sous sa due affirmation de droit (article 699 du code de procédure civile) ;

Il fait valoir que la SCI GAMMA est seule responsable des travaux réalisés dont elle avait la charge à titre exclusif, que les syndicats des copropriétaires ne peuvent assumer une responsabilité qui ne leur incombent pas et pour des travaux dont ils n’étaient pas maître d’ouvrage.

Il relève que la société PICARD SURGELES est taisante sur les travaux réalisés pour les besoins de son exploitation qui sont la cause de désordres tels que les conduits d’évacuation, la création de skydômes de désenfumage du magasin, l'installation du groupe électrique.

En réponse aux conclusions des sociétés INVESTISSEMENT COTE D’AZUR CONSEIL ENTREPRISES, BARQUINT, et GAMMA INVESTISSEMENTS, ils soutiennent que les deux copropriétés et la SCI GAMMA sont propriétaires chacune de blocs immobiliers autonomes au sein d’un même ensemble immobilier,que chaque ensemble est administré indépendamment, raison pour laquelle le bailleur a réalisé les travaux de réfection de l’étanchéité lors de l’édification du programme immobilier, puis a mandaté les travaux de la société [P].

Il indique s'associer aux moyens de fait et de droit du syndicat des copropriétaires [Adresse 20] concernant la propriété et la responsabilité de la terrasse litigieuse appartenant exclusivement à la SCI GAMMA.

En réponse aux conclusions de la compagnie ALLIANZ son assureur, il fait valoir que l’étanchéité de la terrasse n’est pas une partie commune, que la durée des opérations expertales démontre la technicité à déterminer l’origine des désordres et des responsabilités au regard des actes successifs, qu'il a réalisé des travaux pour la colonne d’eaux pluviales au droit du parking au regard des conclusions de l’expert [L] de sorte qu’il n’y a pas un défaut d’entretien, que la réfection de l’étanchéité relève de la responsabilité du bailleur de la société PICARD en vertu des différents actes.

Il relève qu'il a été constaté que les travaux de la canalisation d’eaux pluviales qui se déversaient sur la terrasse avaient été réalisés de sorte qu’il n’y a pas un défaut d’entretien.

Il note que le bailleur a fait réaliser des travaux par la société [P] qui n’ont pas été conformes aux règles de l’art de sorte qu'il n'y a pas à rechercher de défaut d’entretien qui lui serait imputable pour des travaux qui ne relèvent pas de sa responsabilité Il fait valoir que les prétendus désordres pouvant être imputés au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] affecteraient le parking de la société PICARD de sorte qu’il n’existe aucun préjudice financier pour le demandeur, que le bailleur est seul responsable des travaux réalisés.

Il soutient que l’entretien de la terrasse relève de la responsabilité du bailleur qui a procédé aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse lors de l’édification du programme immobilier, qu'il est responsable de plein droit de la défectuosité de cet ouvrage, que la cause des désordres a été déterminée par Monsieur [L] du fait des relevés des acrotères insuffisants au droit des puits de ventilation du parking, du poinçonnement des ouvrages (carrelage, jardinières) au n°[Adresse 20], des différentes interventions d’exploitations (création de skydomes de désenfumage du magasin, installation du groupe électrique, que l'expert a constaté que la terrasse est clôturée et que seul PICARD et ses commettants en ont l’accès, que le bailleur est donc seul responsable des désordres.

Il invoque le rapport de Monsieur [W] concernant des travaux non conformes aux règles de l’art réalisés par la société [P] .

Il fait valoir qu'au regard du règlement de copropriété, les terrasses sont exclues des parties communes tel que cela résulte du règlement de copropriété du 16 juillet 1954, à l’exception de l’escalier d’accès à la terrasse.

Il indique que par acte authentique du 24 mai 1957, il a été établi le règlement de copropriété du [Adresse 9] « SEMPER FIDELIS BIS » pour les besoins de la construction immobilière, que l'immeuble a été divisé en 3 blocs : A BIS - B BIS et C BIS, que l’article 10 du règlement de copropriété du 24 mai 1957 a défini le champ des parties communes générales exclusivement pour les blocs A BIS et B BIS, que les terrasses litigieuses n’ont pas été comprises dans les parties communes et les charges communes des blocs A BIS et B BIS, que le règlement de copropriété prévoit exclusivement que les charges d’entretien des terrasses de l’immeuble du Bâtiment A incombent au copropriétaire du 6ème étage.

Il relève que le règlement de copropriété prévoit la répartition des charges spéciales pour exclusivement les frais d’entretien du passage entre le bloc C BIS et le bloc B BIS, que dès lors les terrasses sont exclues des charges communes générales et spéciales.

Il fait valoir que l’avenant du règlement de copropriété du [Adresse 20] des 24 mars et 16 avril 1958, a harmonisé l’autonomie des blocs en créant un bloc C, qu'en page 8, il est prévu que : « L’immeuble sera divisé en trois blocs s’administrant isolément et ayant chacun leur parties communes particulières indépendamment des parties communes à l’ensemble des 3 blocs » et que « Les stipulations relatives aux terrasses des 3 blocs sus rappelées, demeurant maintenues, en particulier la servitude non aedificandi sur le bloc C ».

Il fait valoir que le bloc C est un ensemble immobilier qui est la propriété exclusive de la SCI BARQUINT, puis des acquéreurs successifs, que dès lors les frais d’entretien et les gros travaux des terrasses concernent exclusivement le propriétaire du bloc C.

Il rappelle l’acte du 21 novembre 1986 qui, pour obtenir les autorisations pour édifier un local commercial, contenait le Procès d’assemblée générale du 15 mai 1985 selon lequel : « Terrasse : comme le cahier des charges l’y oblige, la SCI BARQUINT fera faire à ses frais, la réfection de l’étanchéité de la terrasse du 1er étage entre les deux bâtiments A et B et remplacera par un grillage plastifié le grillage séparant les immeubles [Adresse 20] et [Adresse 9], c’est-à-dire en remplaçant le grillage actuellement existant », que dès lors, la terrasse constituant les blocs C et C BIS est privative, à la charge exclusive du propriétaire du lot. En réponse à la société PICARD, il soutient que le principe des réparations du gros œuvre soit à la charge du syndicat des copropriétaires ne s’applique pas en présence de clause particulière en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que chaque bloc est juridiquement indépendant, que le bloc C appartient à la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS de sorte qu'il ne peut réaliser les travaux dans l'immeuble [Adresse 20], ni dans la propriété de la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS.

S'agissant du défaut d'entretien , il fait valoir que c'est la SCI BARQUINT qui a fait réaliser les travaux défectueux de réfection de l’étanchéité, que c'est elle qui est de plein droit responsable des désordres conformément à l’acte du 21 novembre 1986, puis au titre des travaux de la société [P], que les recherches expertales ont établi que les dommages subis par la société PICARD résultent des sociétés intervenantes mandatées par les bailleurs successifs, que le litige porte exclusivement sur la réalisation de travaux non satisfactoires par la société intervenante et non sur un défaut d’entretien des parties communes, ni sur un vice de construction.

Il fait valoir avoir été diligent dans la prise en charge des désordres, que ce n'est que suite à la seconde expertise de 2019, qu’il est apparu un désordre concernant la canalisation des eaux de pluie qui aurait affecté un parking.

A titre subsidiaire, il fait valoir être bien fondé à rechercher la garantie de son assureur la compagnie ALLIANZ.

Vu les conclusions ( RPVA 19 décembre 2020 ) aux termes desquelles la SA compagnie ALLIANZ IARD, en qualité d'assureur du « SEMPER FIDELIS », sis [Adresse 9] sollicite, au titre de l'article 1103 de code civil (ancien article 1134), de l’article 1108 du code civil (ancien article 1964), de l’article 113-1 du code des assurances, de :

A titre principal, - voir débouter la société PICARD et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et plus généralement toute partie de leurs demandes dirigées à son encontre - voir condamner tous succombants à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens des instances de référé et au fond incluant les frais des expertises.

A titre subsidiaire, - voir débouter la société PICARD, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et plus généralement toute partie de leurs demandes à son encontre supérieure à 6.221,[Adresse 9] €, - voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et sa compagnie d’assurance GENERALI et plus généralement toute partie condamnée à la relever et à la garantir de toutes sommes supérieures à 6.221,[Adresse 9] €, - voir débouter la société PICARD de sa demande au titre des dépens en ce qu’elle inclut les frais d’expertise de Monsieur [W] d’un montant de 13.661,88 €.

Elle fait valoir être recherchée en sa qualité d’assureur de la copropriété [Adresse 9] au titre d'une police multirisque immeuble n° 38574413 incluant une garantie dommages aux biens et une garantie responsabilité civile dégât des eaux, que cette police a été résiliée à compter du 1er janvier 2008, date à laquelle la compagnie GROUPAMA est devenue l’assureur de la copropriété [Adresse 9] en vertu d’une police n° 43483530J.

Elle fait valoir que sa garantie ne peut concerner que les dommages ayant pour origine un ouvrage défaillant appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et dans les limites contractuelles. Elle soutient que dans l’hypothèse où la nature commune des terrasses est retenue, elle ne doit pas sa garantie dès lors que les deux experts attribuent les désordres à un défaut manifeste d’entretien et de réparation des colonnes d’évacuation des eaux usées et des deux terrasses situées au droit des locaux loués à la société PICARD, que les conditions générales de la police souscrite mentionnent expressément le défaut d'entretien et les dommages résultant d'un défaut d'entretien et de réparation incombant à l'assuré , caractérisés et connus de lui sauf cas de force majeure, étant entendu que les causes non supprimées d'un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d'entretien.

Elle fait valoir être en droit d'opposer à la copropriété [Adresse 9], ainsi qu’à la société PICARD et plus généralement à tous tiers agissant sur le fondement de l'action directe visée à l'article L124-3 du Code des assurances, un refus de garantie dès lors que dans un premier temps, la copropriété n’a pas entretenu les ouvrages, que leur âge vénérable pointé par l’expert [L] le justifiait, ce qui a eu pour conséquence la survenue du sinistre, qu'une fois le sinistre survenu, la copropriété n’a pas fait procéder aux travaux même provisoires, pour mettre un terme aux infiltrations.

Elle fait valoir que les travaux de changement des colonnes d'évacuation en fonte par la copropriété n'ont été faits qu'en novembre 2005, soit plus de 2 ans après le sinistre, qu'une nouvelle infiltration a été signalée le 27 janvier 2005 par la société PICARD, que la copropriété n'a entamé aucune démarche pour y mettre un terme.

Elle soutient que cette attitude est à l’origine des préjudices de la société PICARD.

A titre subsidiaire, elle sollicite la limitation des prétentions, faisant valoir que le préjudice postérieur au dépôt du rapport [L], soit au 13 novembre 2009, et que sa garantie n'est pas due dès lors que la police souscrite a été résiliée depuis le 1er janvier 2008, que l’assureur multirisque immeuble n’a pas vocation à indemniser ces nouveaux dommages trouvant leur origine dans une défaillance ou une inadaptation des ouvrages exécutés par l’entreprise [P].

Elle soutient que du montant réclamé par la société PICARD devra être déduite la somme de 8.198,88 € correspondant à la différence entre l’indemnisation visée dans ses conclusions signifiées le 17 janvier 2013 et celle visée dans ses dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2020 soit à hauteur de seulement 33.563,37 €(montant réclamé dans les conclusions du 17 janvier 2013) .

Elle fait valoir que le préjudice commercial n'est pas justifié et que les frais de déplacement sont infondés.

Elle fait valoir que sa garantie doit être limitée à la moitié des sommes allouées à la société PICARD dès lors que les préjudices subis ont pour origine les terrasses des deux copropriétés, qu'ils doivent être supportés à parts égales par chaque copropriété , soit à la somme de 6.221,[Adresse 9] € correspondant aux 33.563,37 € réclamés par la société PICARD au titre de son préjudice arrêté au 17 janvier 2013 desquels doivent être déduits les 20.000 € réclamés au titre du prétendu préjudice commercial et les 1.120,37 € réclamés au titre des frais de déplacement injustifiés, soit 12.443 € à diviser en deux.

Elle fait valoir que l’expertise de Monsieur [W], désigné par ordonnance du 13 octobre 2014, a été rendue nécessaire en raison de la carence dans l’exécution des travaux pourtant préconisés par l’expert [L] au moins à compter du 13 mars 2009, date du dépôt de son rapport, qu'elle n'a pas vocation à en supporter la charge.

Monsieur [B] [P] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en cause de la compagnie GAN ASSURANCES :

Aux termes de l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

La compagnie GAN ASSURANCES est l'assureur de la SCI GAMMA INVESTISSEMENT, rappelle dans ses écritures ne pas être l'assureur de la société [P].

Dès lors les demandes formées par le syndicat des copropriétaires SEMPER FIDELIS, sis [Adresse 9] à l'encontre de la compagnie GAN, « assureur de la société [P] », sont irrecevables, cette dernière n'ayant pas été assignée en cette qualité.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SA COMPAGNIE GAN ASSURANCES en qualité d'assureur de la SCI GAMMA INVESTISSEMENT :

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce il y a lieu de relever que la SCI GAMMA INVESTISSEMENT ne forme aucune demande à l'égard de la compagnie GAN ASSURANCES.

Dès lors cette demande est sans objet.

Sur le fond :

Les rapports d’expertise de monsieur [L] et de monsieur [W] dressés au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause , à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doivent servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Sur les désordres ayant fait l'objet de la mesure d'expertise ordonnée le 18 octobre 2005 suite à l'assignation PICARD SURGELES du 28 juin 2005 :

L'expert judiciaire monsieur [L] indique que lors de l'ouverture de ses opérations seules des tâches sur les dalles de faux plafond restent visibles, que l'ensemble était sec le jour de la visite sauf le bac en tôle galvanisé (..) que les recherches de fuite mises en œuvre ont démontré l'état extrêmement délabré des colonnes EU/EV des deux copropriétés [Adresse 20] et [Adresse 9], que ces colonnes ont été remplacées ainsi qu'une partie de leur liaison horizontale passant dans le faux plafond au dessus des caisses du magasin aux frais de chaque copropriété concernée.

S'agissant des dommages en résultant et de leur date d'apparition, l'expert relève qu'outre des tâches aux dalles du faux plafond un trouble de jouissance est constitué par la difficulté d'exploitation au niveau des caisses du magasin, qu'il semblerait que ce désordre ait commencé dès 2003.

S'agissant des causes des désordres, l'expert indique qu'il s'agit de la vétusté des colonnes d'évacuation en fonte des deux copropriétés, l'examen visuel étant suffisant pour voir perler la fonte corrodée.

L'expert relève des difficultés d'entretien et d'exploitation des ouvrages et le peu d'empressement des copropriétaires à remplacer des colonnes vu leur coût.

Il précise que le remplacement intégral des canalisations fuyardes aux frais de chaque copropriété a mis un terme à ce désordre.

S'agissant des éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues, l'expert précise que cela incombe de facto aux propriétaires des colonnes vétustes et fuyardes donc à chaque copropriété lesquelles ont effectué le remplacement à leur frais.

S'agissant des éléments relatifs au préjudices allégués, l'expert propose, s'agissant des pertes financières du magasin, qu'elles soient calculées sur la base de la perte du bénéfice brut.

S'agissant des billets d'avion il indique qu'il n'est pas démontré que ce déplacement n'a pas été couplé avec d'autres rendez-vous dans la région.

Sur les désordres ayant fait l'objet d'une extension de mission suite à l'assignation de la SAS PICARD SURGELES du 2 janvier 2007 et le procès verbal de constat en date du 4 décembre 2006 :

Monsieur [L] relève que la visite sommaire dans le faux plafond au droit des tâches des dalles s'est avérée improductive et inefficace. Il relève la présence d'huile indéterminée sur un tube PVC de 40 mm dans la zone centrale de la réserve sise sous le [Adresse 20]. Il indique que la visite de la terrasse accessible du [Adresse 20] couvrant la partie centrale dite bâtiment C propriété exclusive de la société civile BARQUINT et donnée à bail à PICARD SURGELES démontre un entretien très sommaire, qu'il persiste des herbes folles dont les racines peuvent percer l'étanchéité, la présence d'un robinet de puisage appartenant à la copropriété [Adresse 20] supprimé depuis en cours d'expertise, la présence des puits de skydomes de désenfumage réalisé par PICARD SURGELES pour les besoins de son exploitation qui a nécessité de percer l'étanchéité et de reprendre les relevés comportant en surface extérieure une protection aluminium, les deux évacuations d'eaux pluviales étaient partiellement obturées par la pose d'une brique agglo ciment qui assurait une filtration trop fine donc retardant l'évacuation, que depuis les copropriétés devaient remettre des grilles d'évacuation normales. Il indique que cette terrasse n'étant pas à usage accessible il faut condamner son accès par une clôture identique à celle du N°[Adresse 9] pour réduire les risques potentiels de circulations sauvages non autorisées et les dégradations consécutives, qu' une partie de cette terrasse est traitée en circulation carrelée pour accéder au bâtiment B, qu' une partie des locaux exploités par PICARD SURGELES se situe aussi sous les logements du bloc B. L'expert indique, s'agissant de la suite de la terrasse accessible du [Adresse 9] couvrant la partie centrale dite bâtiment C, dans la zone parking exploitée par PICARD SURGELES propriété exclusive de la société civile BARQUINT, qu'elle démontre un entretien très sommaire. L'expert a constaté une obstruction de la chute d'eau pluviale sise à droite de la porte d'accès, que cette terrasse à usage technique est clôturée, que seul PICARD SURGELES et ses commettants y ont accès, que la grille périphérique de l'une des entrées naturelles d'air et supportant une dallette en pavé de verre est en partie enfouie dans le gravillon donc permet le déversement de l'eau de pluie lors de la montée de cette dernière sur la dalle, la présence d'un ventilateur d'extraction hors service des gaz brûlés des véhicules du parc couvert, que cet ouvrage comporte un socle BA sis très probablement sur l'étanchéité et une alimentation électrique dont la pénétration n'a pu être vérifiée, que néanmoins la présence d'une centrale aéroréfrigérante sur plots posés sur l'étanchéitéet une alimentation électrique dont la pénétration n'a pu être vérifiée ainsi que celle des liaisons frigorifiques. Il relève que ces deux ouvrages à savoir le caisson d'extraction d'air et groupe aéroréfrigérant appartiennent à l'usage exclusif d'exploitation de PICARD SURGELES et ont été installés par lui. Il relève sur la partie carrelée permettant l'accès au bâtiment B un affaissement avec destruction du carrelage au pied des escaliers ( trois marches) d'accès à l'entrée de l'immeuble B, l'arrivée du câble EDF qui passe sous la marche centrale fissurée et pénètre dans l'entrée à droite pour alimenter le pied de colonne EDF, que le couvre joint en zinc du joint de dilatation présente des soudures cassées et deux pénétrations de moignons de tube non bouchées, que la recherche de fuite éventuelle n'a pas été concluante. Il précise que les syndics respectifs ont diligenté une entreprise pour le curetage des évacuations et colonnes et collecteurs d'eaux pluviales obstruées. Il relève qu'il existe des morceaux de verre de canettes de bière, que cela peut percer l'étanchéité, qu'un nettoyage s'est imposé. Il indique qu'il se peut qu'une rétention d'eau avec élevage du niveau puisse concourir à tout ou partie des désordres en rendant les relevés inefficaces en plus de leur vétusté. Il indique qu'il faudrait au n°[Adresse 20] créer une clôture pour interdire l'accès à cette terrasse non accessible, prendre modèle sur celle du n°[Adresse 9]. Il précise que PICARD SURGELES devrait évacuer le caisson de ventilation obsolète et hors service du parking pour vérifier l'étanchéité au travers de cette dalle. Il précise que les terrasses non accessibles séparant les deux bâtiments sur avenue et sur cour intérieure des deux copropriétés appartiennent en propre à la SCI BARQUINT. Il indique que dans la réserve il se pourrait qu'il s'agisse soit du relevé mais plus probablement des loggias apparemment non étanchées du 1er étage des bâtiments sur cour, que ceci n'a pas été démontré. Il indique que dans le garage, il faut obturer la gaine de ventilation en plafond qui véhicule l'eau de pluie par l'ancien ventilateur aujourd'hui hors service, que néanmoins il faudrait faire vérifier par un maître d'œuvre si ce ventilateur n'est pas nécessaire pour assurer la ventilation du garage pour limiter le taux de monoxyde de carbone. Il indique que le nettoyage et le débouchage des colonnes d'évacuation est réalisé aux dires des deux syndics, que par contre les grilles de protection de départ des colonnes d'évacuation ne conviennent pas, qu'il faut les remplacer par un modèle de retenue efficace des déchets mais aussi du sable et des gravillons. Il indique que les dommages portent sur des infiltrations d'eau de pluie dans le magasin et le parking privé. Il précise que dans le magasin en plus des venues d'eau il y a des tâches avec destruction des dalles de faux plafond, que les plus importantes concernent 5 dalles de faux plafond dans l'accès au magasin derrière les caisses qui correspondent à la mise en eau au [Adresse 20], au droit d'un puits de skydome derrière l'escalier du n° [Adresse 20], qu'il a été réparé en provisoire ou du moins en reprise d'un relevé, que dans l'arrière magasin , il semblerait que cela proviennent des loggias des appartements, que ces dernières ne seraient pas étanchées mais que cela n'est pas prouvé. S'agissant du garage, il relève qu'il s'agit essentiellement de survenues des eaux de pluie lors de l'obstruction de l'évacuation et de la montée des eaux. Il indique que les causes des désordres sont multiples, et retient : - un entretien insuffisant dont des dépôts de détritus comme des canettes de bière et autres jetés par la fenêtre par les copropriétaires provoquant l'obstruction des évacuations non protégées par des crépines avec garde grèves , - un entretien insuffisant avec la présence de végétation dont les racines détériorent l'étanchéité, la circulation et des jeux sur une terrasse non prévue à cet effet non clôturé, cela concerne le n°[Adresse 20], - un relevé insuffisant des acrotères au droit des puits de ventilation du parking, - un poinçonnement de certains ouvrages comme des ouvrage de circulation (carrelage) et muret mais aussi jardinières trop lourdes, que cela semble être le cas du [Adresse 20], - différentes interventions d'exploitations : créations de skydomes de désenfuage du magasin, installation de groupe frigorifique et leur entretien, - l'âge vénérable de cette étanchéité de plus de trente ans. Il indique que les désordres proviennent d'une négligence dans l'entretien, d'une utilisation anormale par des tiers non autorisés comme au n°[Adresse 20] et d'un vieillissement normal. Il suggère la réfection totale de l'étanchéité , compte tenu de l'âge de l'étanchéité. Il indique que peuvent être différées les circulations carrelées d'accès aux logements de la zone arrièr . Il indique que la zone fuyarde se situe au niveau du [Adresse 20].

Sur les désordres ayant fait l'objet de la mission d'expertise du 13 octobre 2014 par référence au procès verbal de constat en date des 2 juillet et 24 octobre 2013 et les nouveaux désordres allégués suite au dépôt du rapport de monsieur [L] du 13 mars 2009 :

Monsieur [W] indique que tous les désordres ont été vérifiés sauf en ce qui concerne le point principal d'infiltration dans le local commercial derrière les caisses, que les désordres à retenir sont au niveau du magasin une infiltration derrière les caisses sous emprise de la terrasse C du [Adresse 20], au niveau du parking infiltration sur une descente d'eaux pluviales et au droit de sa traversée de la dalle de terrasse ( piliers Nord Ouest ) sous emprise de la terrasse C bis du [Adresse 9], que les infiltrations sont concomitantes à la pluie.

Il note que l'infiltration en parking sous emprise de la terrasse C bis au droit d'une descente d'eau pluviale est due pour partie au défaut d'étanchéité de l'élément raccordant la nouvelle longueur en fonte SMU à la culotte de raccordement et pour une autre partie au défaut d'étanchéité de la terrasse, ces deux causes étant le fait de la vétusté.

Concernant l' infiltration à l'angle des murs séparatifs entre le magasin et les parkings, il indique qu'elle peut être causée par la présence des deux descentes d'eaux pluviales, la non conformité relevée en pied de chacune d'entre elles, la présence du joint de dilatation entre les immeubles et la terrasse respective des copropriétés [Adresse 20] et [Adresse 9], la présence de remontée périphérique de l'étanchéité sur les façades des batiments A et Abis, que les autres sources d'infiltrations sont le défaut d'un accessoire d'étanchéité (remontée au droit d'un édicule skydome) et le percement ponctuel en partie courante de l'étanchéité en raison d'un gravois ou de détritus divers.

L'expert constate que les terrasses se trouvent dans un mauvais état d'entretien courant et technique semblable alors que l'une d'elle a fait l'objet d'une réfection complète il y a deux ans.

Il relève que les accessoires de toitures tels les descentes d'eau pluviales, les zingueries, et les divers édicules sont obsolètes.

Il relève que la configuration des terrasses comporte des points singuliers tels les passages carrelés aménagés sur l'étanchéité d'origine ( accès aux bâtiment arrières B et B bis) aux cages d'escalier des bâtiments A et Abis , des jardinières qui méritent une attention particulière pour offrir une parfaite étanchéité.

Il relève que le joint de dilatation entre les constructions (immeubles et terrasses) présente en vertical au niveau des façades Nord des immeubles A et A bis une non conformité (absence de protection au droit du mur séparatif, en horizontal entre les terrasses C et C bis, que le couvre joint présente un état de vétusté avec notamment des soudures cassées.

Il indique que cet état de vétusté de l'étanchéité et de ces accessoires nécessite une réfection totale après avoir débarrassé les terrasses de tout ouvrage obsolète, pris en compte les points singuliers tels les passages carrelés.

Il indique les terrasses ont un âge vénérable.

Il indique qu'il y a lieu de refaire l'étanchéité des deux terrasses du [Adresse 8], que les travaux mandatés par la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS et réalisés par monsieur [B] [P] ne correspondent pas aux préconisations de monsieur [L], qu'ils n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art et sont indignes d'un professionnel.

Il précise qu'au [Adresse 20], monsieur [P] a refait la totalité de l'étanchéité avec uniquement une couche au lieu de deux pour motifs économiques, que l'étanchéité n'est même pas collée, qu'au droit du sondage il y a encore le film de protection.

Il note qu'au [Adresse 9] ont été réalisés de menus travaux à hauteur de 1580 euros au lieu de refaire une étanchéité complète, que monsieur [P] n'a pas vu qu'il manquait une platine qu'il n'y avait pas de remontée d'étanchéité par endroits, qu'il n'y avait pas d'étanchéité sous le palier, que les soudures des zincs au droit du joint de dilatation n'étaient plus étanches.

Il précise que les désordres survenus en octobre 2013 et jusqu'à ce jour résultent d'une aggravation des désordres constatés par monsieur [L].

Il précise que suite aux infiltrations la société PICARD SURGELES pour maintenir son exploitation a fait réaliser des mesures conservatoires et en attendant les travaux de réfection de l'étanchéité 13 bacs de recueillement des eaux pluviales.

S'agissant du compte entre les parties il indique qu'à la charge de la SCI GAMMA INVESTISSMENT il y aurait les devis DE 18768 du 19 novembre 2018 modifié le 20 novembre relatif à l'étanchéité de la terrasse non accessible du [Adresse 20] pour un montant de 24 637, 59 euros et le devis DE 18767du 19 novembre 2018 relatif à l'étanchéité de la terrasse non accessible du [Adresse 9] pour un montant de 24 455,10 euros outre la somme de 8730 euros engagée par la société PICARD pour la mise en place des bacs de recueillement des eaux pluviales dans le plafond du magasin et le traitement de la poutre dans le parking.

Pour les autres travaux, à l'exception de l'issue de secours du magasin PICARD SURGELES, il indique ne pas être en possession des cahiers des charges des immeubles et des éventuelles conventions entre les immeubles et la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS.

Il indique ignorer si les travaux d'étanchéité des paliers et des passages avec les immeubles arrières coté voie rapide sont à la charge totale de la SCI GAMMA INVESTISSEMENT ou s'il y a un pourcentage à la charge des immeubles d'habitation, qu'il a fait détailler les travaux zones par zones.

Il précise s'agissant du devis DE 18771 relatif à la création d'un passage grillagé sur plots pour la sortie de secours du magasin Picard SURGELES sur la terrasse inaccessible du [Adresse 20] pour un montant de 6349,20 euros suivant le bail à usage commercial du 22 avril 1994, qu'il semblerait que les travaux d'aménagement soient à la charge du preneur.

Sur les responsabilités :

Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes des disposions de l'article 606 du code civil les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Aux termes des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dan sa version applicable au présent litige la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La SCI GAMMA INVESTISSEMENTS a acquis de la SOCIETE INVESTISSEMENT COTE D'AZUR le 3 février 2012 notamment : « - dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 20] nommé SEMPERFIDELIS les lot numéro 1 composé du rez de chaussée du bloc A à usage de garage automobile , le lot n° 2 composé du rez de chaussée du bloc C à usage de garage , le lot n°3 composé du rez de chaussée du bloc B à usage de garage et le lit n°4 s'agissant de la terrasse couvrant le bloc C avec le droit d'en jouir et d'en disposer comme il est stipulé au cahier des charges en date du 16 juillet 1954 étant précisé qu'à ce cahier des charges il est précisé « observation est ici faite que la partie de la terrasse hachurée en rouge au plan du premier étage est la propriété exclusive des comparants qui en feront tel usage que bon leur semblera en se conformant aux prescriptions des services municipaux et préfectoraux.La dite terrasse est frappée d'une servitude non aedificandi sur toute sa surface et les frais d'entretien de celle -ci sont à la charge exclusive des murs dudit garage.

Etant précisé que lesdits lots forment un seul et unique garage couvrant la totalité du terrain de l'immeuble avec sur la gauche un escalier d'accès à la dalle le couvrant et au dessus duquel sont édifiés les deux blocs à usage d'habitation dits bloc A et B , que dans la partie du garage au fond se trouve un local contenant la chaufferie et la cuve à mazout des blocs A et B ainsi que le vide ordure du bloc A et enfin que les blocs A et b sont desservis par un passage de trois mètres de largeur faisant suite à l'escalier d'accès à gauche du garage teinté en orange sur les plans annexés au cahier des charges.

Le vendeur déclare en outre que les lots 1,2,3,4 ont été transformés en locaux commerciaux et qu'ils ne forment plus à ce jour qu'un seul local commercial ne tenant plus compte de l'état descriptif de division. »

« - dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 9] dénommé SEMPER FIDELIS BIS lot n° 43 composé de la portion de garage situé au rez de chaussé du bloc A bis, le lot n°44 composé de la portion de garage au rez de chaussée du bloc B bis, le lot N° 45 composé de la totalité du bloc C bis comprenant un garage au rez de chaussée et le droit de surélever ledit bloc dans les limites permises par la loi et les règlements en vigueur et jusqu'à une hauteur de trois mètres au maximum pour y édifier des locaux à usage de bureaux en respectant toutefois les passages desservant les blocs Abis et C bis tels qu'ils sont figurés au plan annexé au cahier des charges».

Il résulte des opérations d'expertise réalisées par monsieur [L] qu'il existe deux causes des désordres : l'une afférentes aux canalisations de l'immeuble et l'autre relatives au défaut d'étanchéité des terrasses.

S'agissant des canalisations des deux immeubles , il n'est pas contesté qu'elles relèvent des parties communes , dès lors le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] seront déclarés responsables de plein droit des dommages causés à la société PICARD SURGELES par le défaut d'entretien des canalisations.

S'agissant des terrasses, il n'est pas contesté que la société GAMMA INVESTISSEMENTS nouveau propriétaire des locaux loués à la société PICARD SURGELES a fait procédé au cours de l'hiver 2012 à la réfection de la terrasse du Bloc C située au [Adresse 20] et à celle du bloc C bis située au [Adresse 9] , que l'expert a constaté que ces travaux n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art, qu'au surplus s'agissant de la terrasse du bloc C bis il n'a été procédé qu'à sa réparation et non à sa réfection.

Par ailleurs, aux termes du procès verbal d'assemblée générale extraordinaire du 15 mai 1985 une convention a été passée entre la copropriété SEMPER FIDELIS du [Adresse 20] et la SCI BARQUINT auteur de la SCI GAMMA INVESTISSEMENT autorisant la SCI BARQUINT à aménager dans son local un ensemble commercial qui stipule également que la SCI BARQUINT fera faire à ses frais la réfection de l'étanchéité de la terrasse du 1er étage entre les deux bâtiments A et B et remplacera par un grillage plastifié le grillage séparant les immeubles [Adresse 20] et [Adresse 9] c'est à dire remplaçant le grillage actuellement existant.

Si monsieur [L] a relevé lors de la première expertise plusieurs causes aux infiltrations d'eau de pluie dans le magasin et le parking privé à savoir un entretien insuffisant comme des jets de détritus des autres copropriétaires , un entretien insuffisant , des acrotères insuffisants et des interventions d'exploitation outre l' âge vénérable de l'étanchéité , il résulte du second rapport d'expertise que les désordres ont été aggravés par la mauvaise réalisation des travaux d'étanchéité de la terrasse qu'à fait réaliser le bailleur en 2012.

Dès lors c'est la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS en sa qualité de bailleur, qui doit être tenue responsable des désordres subis par la société PICARD au titre des infiltrations en provenance des terrasses.

En effet, il lui incombe de procéder à ces réparations importantes au profit du preneur, ces réparations, au regard de leur importance, s'agissant de la réfection des deux terrasses entrant dans le champ des dispositions de l'article 606 du code civil. Il n'y a pas lieu par conséquent de rechercher la nature commune ou privative des terrasses . Par ailleurs, l'expert préconise au titre de la réparation des désordres, la réfection de l'étanchéité du palier et des coursives à la fois du [Adresse 20] et du [Adresse 9]. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] soutient que le palier et les coursives font parties des parties communes spéciales de l'immeuble tel que cela résulte du règlement de copropriété modifié du 16 avril 1958 , que dès lors les frais de réparation incombent au seul propriétaire du Bloc C, soit la SCI INVESTISSEMENT. En l'espèce, cet avenant stipule que l'immeuble du [Adresse 20] sera divisé en trois blocs s'administrant isolément et ayant chacun leurs parties communes particulières indépendamment des parties communes à l'ensemble des trois lots. Il est mentionné qu'entre les bâtiments appelés Bloc A et B, se trouve un autre bâtiment élevé sur terre plein d'un rez de chaussée à usage de garage couvert en terrasse, que la propriété sera divisée en parties communes à l'ensemble des copropriétaires soit le terrain et les murs de clôture , parties communes appartenant aux copropriétaires du bloc C à concurrence de 80/ème, que la propriété est divisée en parties communes aux seuls copropriétaires des blocs A et B puis en parties communes aux seuls propriétaires des étages du bloc A à l'exclusion du rez de chaussée, escalier et ascenseur et en parties communes aux seuls copropriétaires des étages du bloc B à l'exclusion du rez de chaussée escalier et ascenseur.

Il n'est pas mentionné pour le bloc C de parties communes spéciales.

Le bloc C, aux termes du règlement de copropriété, est composé de deux lots : le lot n°2 intitulé garage et le lot n° 4 intitulé terrasse représentant respectivement 652/1000 et 375/1000ème des parties communes.

Ni les paliers ni l'entretien des coursives ne sont spécifiquement affectés dans le règlement de copropriété du [Adresse 20] au bloc C. Le cahier des charges du règlement de copropriété du [Adresse 20] du 16 juillet 1954 détermine au titre des parties communes la totalité du sol sur lequel est édifié l'immeuble, l'escalier d'accès à la terrasse couvrant le garage avec passage de trois mètres de largeur y faisant suite et desservant les blocs A et B, les escaliers et en général tous les appareils et accessoires des paliers. Il précise qu'y sont inclus toutes les parties de l'immeuble qui ne seront pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires. Dès lors en l'absence de parties communes spéciales affectées au bloc C concernant les paliers et des coursives, il y a lieu de considérer que les paliers et coursives font partie des parties spéciales des blocs A et B. S'agissant de parties communes spéciales, le syndicat des copropriétaires sera condamné à entreprendre les travaux sur cette partie commune spéciale, selon la répartition définie dans le règlement de copropriété, entre les copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale. Le règlement de copropriété du 20 août 1957 du [Adresse 9] stipule que l'immeuble comprend un corps de bâtiment nommé BLOC A BIS élevé sur un terre plein d'un rez de chaussée à usage de garage automobile et de six étages d'habitation, que son emprise comprend non seulement les appartements limités par les quatre murs dudit bloc mais encore la cage d'ascenseur, l'escalier et le palier jusqu'à la porte d'accès au passage desservant les Blocs Bbis et C bis, un autre corps de bâtiment appelé BLOC B BIS élevé sur un terre plein d'un rez de chaussée à usage de garage automobile et de six étages d'habitation , entre ces deux blocs un troisième bloc appelé BLOC C BIS élevé sur terre plein d'un simple rez de chaussée à usage de garage couvert en terrasse qui pourra éventuellement être surélevé en partie d'un étage à usage de bureaux, la hauteur de cette surélévation ne devant pas excéder trois mètres au dessus de la terrasse. Il est également indiqué au rez de chaussée du bloc A bis à gauche du garage un hall et un escalier permettant d'accéder à la terrasse du premier étage , que les locaux d'habitation du bloc A bis sont desservis par un escalier et un ascenseur partant du rez de chaussé avec un palier à chaque étage. Il est mentionné que depuis cette cage d'escalier un passage sera aménagé au dessus du bloc C bis pour accéder au premier étage du bloc B bis desservi lui même par un escalier et un ascenseur, que les bureaux à édifier en surélévation au dessus du bloc C bis seront desservis par ce passage. Il précise que les parties communes à l'ensemble des copropriétaires des trois blocs seront les suivantes ; la totalité du sol et la mitoyenneté ou moitié des murs séparatifs.

Il est fait état des parties communes respectivement aux copropriétaires des blocs A bis et B bis qui comprennent notamment les escaliers, les dégagements, les cages d'escaliers, les ascenseurs paliers et corridors.

Il n'est pas mentionné d'affectation de millièmes au titre des charges communes spéciales pour le BLOC C bis.

Il est spécifié que les frais d'entretien des paliers, escaliers et ascenseurs seront supportés entre les copropriétaires respectifs de chacun desdits blocs dans leur proportion de leurs droits dans lesdits escaliers et ascenseur.

Dès lors, les paliers et coursives du [Adresse 9], mentionnées par l'expert comme devant être réparés, constituent des parties communes spéciales aux blocs Abis et B bis.

S'agissant de parties communes spéciales, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sera condamné à entreprendre les travaux sur cette partie commune spéciale, selon la répartition définie dans le règlement de copropriété, entre les copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale.

Ainsi, la société GAMMA INVESTISSEMENTS sera condamnée à faire exécuter à ses frais les travaux préconisés par l’expert judiciaire [W] conformément au devis DE 18768 de la société STS COTE D’AZUR relatif à l'étanchéité de la terrasse du [Adresse 20] et au devis DE 18767 de la société STS COTE D’AZUR relatif à l'étanchéité de la terrasse du [Adresse 9] de la société STS COTE D’AZUR dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] sera condamné à réaliser les travaux tels que mentionnés au devis DE 18766 de la société STS COTE D’AZUR relatif à l'étanchéité du palier et au devis DE 18763 de la société STS COTE D’AZUR relatif à l'étanchéité des coursives au devis DE 18772 de la société STS COTE D’AZUR relatif à la pose d'un grillage dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sera condamné à réaliser les travaux tels que mentionnés au devis DE 18765 de la société STS COTE D’AZUR relatif à l'étanchéité du palier et au devis DE 18760 de la société STS COTE D’AZUR relatif à l'étanchéité des coursives dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué.

S'agissant des travaux objets du devis DE 18771 relatif à la création d'un passage grillagé sur plots pour la sortie de secours du magasin Picard pour un montant de 6349 ,20 euros, ces travaux d'aménagement sont à la charge du preneur aux termes du bail produit qui dispose que le preneur s'engage à exécuter à ses frais tous les travaux d'aménagement qu'il désirera.

Par conséquent la société PICARD SURGELES sera déboutée de cette demande à ce titre.

Sur la demande de la SCI GAMMA INVESTISSMENT relative aux clauses des règlements de copropriété

Si la SCI GAMMA INVESTISSEMENT sollicite de voir juger non écrite toute clause des règlements de copropriété des immeubles des [Adresse 8] contraire aux dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de relever que cette demande est générale puisqu'elle ne vise pas de clause spéficique.

Cette demande est par conséquent indéterminée.

Or il n'appartient pas au tribunal de rechercher dans un règlement de copropriété quelles clauses seraient susceptibles d'être contraire aux règlements de copropriété;

Par conséquent cette demande sera rejetée.

Sur la réparation des préjudices :

La société PICARD SURGELES sollicite la somme de 7042 € au titre de son préjudice d'exploitation.

Pour en justifier, elle produit trois documents intitulés « exploitation magasin Nice Californie », « chiffre d'affaire HT magasin [Adresse 8] » et « perte d'exploitation Nice Californie » .

Ces pièces, non datées, non signées, sont manifestement insuffisantes pour étayer cette demande.

Elle sera rejetée.

La société PICARD SURGELES sollicite la somme de 5401 euros au titre des frais de nettoyage et d'intervention.

Elle produit plusieurs factures attestant de recherches de fuites, de nettoyage du magasin, de la pose de dalles au plafond.

Par conséquent, il sera fait droit à cette demande.

La société PICARD sollicite la somme de 7400 euros au titre des mesures conservatoires

L'expert a confirmé la pose de bacs de récupération des eaux. Aucun élément objectif ne permet de mettre en cause cette somme.

Il sera fait droit à cette demande.

La société PICARD sollicite la somme de 1919, 25 euros au titre des frais de déplacement.

Cette somme est justifiée, il y a lieu de faire droit à cette demande.

La société PICARD sollicite la somme de 20000 euros au titre de son préjudice commercial faisant valoir que les désordres ont porté atteinte à sa notoriété, à son image et à la marque.

Cette somme, non étayée, sera rejetée.

Sur le partage de responsabilité :

La société GAMMA INVESTISSEMENT sollicite d'être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] .

Compte tenu des fautes respectives de chacun des responsables, le partage de la contribution aux frais d'indemnisation de la société PICARD doit être conforme à la part de responsabilité respective de chacun.

En conséquence, les parts de responsabilité et de condamnation des parties présentes à l’instance pour chaque poste de préjudice sont fixées ainsi qu'il suit : - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 10 %, - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] : 10 %, - la société GAMMA INVESTISSEMENT 80 %.

Dès lors, au titre des frais de nettoyage, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] sera condamné à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 540,10 euros, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 540,10 euros et la société GAMMA INVESTISSEMENT à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 4320,80 euros.

Au titre des mesures conservatoires, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] sera condamné à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 740 euros, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sera condamné à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 740 euros et la société GAMMA INVESTISSEMENT sera condamnée à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 5920 euros.

Au titre des frais de déplacement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] sera condamné à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 192 euros, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sera condamné à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 192 euros et la société GAMMA INVESTISSEMENT sera condamnée à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 1535,25 euros.

Eu égard au partage de responsabilité ainsi fixée, la demande de la SCI GAMMA de se voir relevée et garantie par les syndicats de copropriétaires est sans objet.

Sur les garanties des assureurs :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 20] sollicite d'être relevé et garantie par son assureur la société GENERALI.

La société GENERALI conteste devoir sa garantie rappelant les éléments du rapport d'expertise relatifs aux canalisations et faisant valoir que sont exclus des garanties souscrites auprès d'elle, les dommages résultant d’un défaut d’entretien des bâtiments, de l’absence de réparation nécessaire pour le maintien en état normal d’entretien des locaux assurés sauf en cas de force majeure.

En l'espèce, le contrat produit par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] dispose en page 15 garantir en qualité de syndicat de copropriété du fait du bâtiment, mobilier et terrains attenants vis à vis des copropriétaires et des tiers en raison des dommages corporels matériels et immatériels consécutifs qui leur sont causés notamment en cas de défaut d'entretien ou de vice de construction du bâtiment.

Dès lors la garantie de la société GENERALI est due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 20].

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] sollicite d'être relevé et garantie par son assureur la société ALLIANZ IARD. Il conteste le défaut d'entretien des canalisations, exposant avoir procédé à leur remplacement.

La société ALLIANZ IARD expose que sa garantie exclut le défaut d'entretien, que ce dernier a été caractérisé par l'expert monsieur [L].

Le contrat ALLIANZ IARD garantit les dommages d'eau provoqués par des fuites ruptures débordements des canalisations ne nécessitant pas de terrassements extérieurs et les dommages causés à autrui du fait de l'immeuble, de son contenu et toutes autres installations ou aménagement immobiliers intérieurs et extérieurs.

Le contrat stipule à l'article 8 au titre des exclusions générales, les dommages résultant d'un défaut d'entretien et de réparation incombant à l'assuré, caractérisés et connus de lui.

En l'espèce le rapport d'expertise de monsieur [L] indique que ce sont les recherches de fuite qui ont permis de démontrer l'état délabré des colonnes eaux usées /eaux vannes des deux copropriétés, que les colonnes d'eau ont été remplacées, outre une partie de leur liaison horizontale passant dans le faux plafond.

Dès lors, il n'est pas établi que le mauvais état des canalisation était connu de la copropriété avant la réalisation des opérations d'expertise, même si leur âge était « avancé » comme l'indique l'expert judiciaire.

Par conséquent, la garantie de la société ALLIANZ est due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9].

Sur l'exécution provisoire :

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile l’exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire à condition qu’elle en soit pas interdite par la loi.

Au regard de l’ancienneté de l’affaire et de sa nature, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision .

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA PICARD les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SA GAMMA INVESTISSEMENT sera condamnée à payer à la SA PICARD SURGELES la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] sera condamné in solidum avec la société GENERALI à payer à la SA PICARD SURGELES la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sera condamné in solidum avec la société ALLIANZ IARD à payer à la SA PICARD SURGELES la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA GAMMA INVESTISSEMENT, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la société GENERALI et la société ALLIANZ IARD, parties succombant à l'instance, seront déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la compagnie GAN ASSURANCES ses frais irrépétibles non compris dans les dépens, elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SA GAMMA INVESTISSEMENT, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise d'un montant de 35846,[Adresse 20] €.

Dans leurs rapports entre eux, ils seront tenus pour la même proportion à ces frais que le partage de responsabilité retenu par la présente décision.

Il convient de condamner les deux compagnies d'assurance, GENERALI et ALLIANZ IARD à relever et garantir leur assuré respectif, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], de cette condamnation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires « SEMPER FIDELIS », sis [Adresse 9] à l'encontre de la compagnie GAN, « assureur de la société [P] » ,

DIT sans objet la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de la SCI GAMMA INVESTISSEMENT soulevée par la SA COMPAGNIE GAN ASSURANCES en qualité d'assureur de la SCI GAMMA INVESTISSEMENT,

DECLARE responsable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] des désordres subis par la société PICARD SURGELES du fait des canalisations

DECLARE responsable des désordres subis par la société PICARD SURGELES du fait des terrasses des blocs C du [Adresse 20] et C bis du [Adresse 9] la SCI GAMMA INVESTISSEMENTS,

DIT n'y avoir lieu à déterminer la nature privative ou commune des terrasses,

REJETTE la demande de la SCI GAMMA INVESTISSEMENT de voir juger non écrite toute clause des règlements de copropriété des immeubles des [Adresse 8] contraire aux dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la société GAMMA INVESTISSEMENTS à faire exécuter à ses frais les travaux préconisés par l’expert judiciaire [W] conformément aux devis DE 18768 de la société STS COTE D’AZUR relatifs à l'étanchéité de la terrasse du [Adresse 20], au devis DE 18767 de la société STS COTE D’AZUR relatifs à l'étanchéité de la terrasse du [Adresse 9] de la société STS COTE D’AZUR dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à réaliser les travaux tels que mentionnés au devis DE 18766 de la société STS COTE D’AZUR relatifs à l'étanchéité du palier et au devis DE 18763 de la société STS COTE D’AZUR relatifs à l'étanchéité des coursives au devis DE 18772 de la société STS COTE D’AZUR relatif à la pose d'un grillage dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à réaliser les travaux tels que mentionnés au devis DE 18765 de la société STS COTE D’AZUR relatifs à l'étanchéité du palier et au devis DE 18760 de la société STS COTE D’AZUR relatifs à l'étanchéité des coursives dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au de la duquel il sera à nouveau statué,

FIXE à 5401 euros la somme due à la SOCIETE PICARD SURGELES au titre des frais de nettoyage,

FIXE comme suit les parts de responsabilité et de condamnation à ce titre - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] 10 %, - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] 10 %, - la société GAMMA INVESTISSEMENT à 80 %,

CONDAMNE en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 540,10 euros (cinq cent quarante euros et dix centimes) au titre des frais de nettoyage,

CONDAMNE en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 540,1 euros (cinq cent quarante euros et dix centimes) au titre des frais de nettoyage ,

CONDAMNE en conséquence la société GAMMA INVESTISSEMENT à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 4320,80 euros (quatre mille trois cent vingt euros et quatre vingt centimes) au titre des frais de nettoyage,

FIXE à 7400 euros la somme due à la SOCIETE PICARD SURGELES au titre des frais conservatoires,

FIXE comme suit les parts de responsabilité et de condamnation à ce titre - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 10 %, - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] : 10%, - la société GAMMA INVESTISSEMENT : 80%,

CONDAMNE en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 740 euros (sept cent quarante euros) au titre des frais conservatoires,

CONDAMNE en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 740 euros (sept cent quarante euros) au titre des frais conservatoires,

CONDAMNE en conséquence la société GAMMA INVESTISSEMENT à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 5920 euros (cinq mille neuf cent vingt euros) au titre des frais conservatoires ,

FIXE à 1919,25 euros la somme due à la SOCIETE PICARD SURGELES au titre de ses frais de déplacement ,

FIXE comme suit les parts de responsabilité et de condamnation à ce titre : - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] :10 %, - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]: 10 %, - la société GAMMA INVESTISSEMENT : 80 %,

CONDAMNE en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 192 euros (cent quatre vingt douze euros) au titre des frais de déplacement,

CONDAMNE en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 192 euros (cent quatre vingt douze euros) au titre des frais de déplacement,

CONDAMNE en conséquence la société GAMMA INVESTISSEMENT à payer à la société PICARD SURGELES la somme de 1535,25 euros ( mille cinq cent trente cinq euros et vingt cinq centimes) au titre des frais de déplacement,

DIT sans objet la demande de la SCI GAMMA INVESTISSMENTS de se voir relever et garantir par les syndicats de copropriétaires en cause,

DEBOUTE la société PICARD SURGELES de sa demande concernant les travaux afférents à la sortie de secours faisant l'objet du devis DE 18771 relatif à la création d'un passage grillagé, DEBOUTE la société PICARD SURGELES de sa demande formée au titre du préjudice d'exploitation,

DEBOUTE la société PICARD SURGELES de sa demande au titre de son préjudice commercial,

CONDAMNE GENERALI, en sa qualité d'assureur du [Adresse 20], à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de l'ensemble des condamnations précuniaires mises à sa charge par la présente décision,

CONDAMNE ALLIANZ, en sa qualité d'assureur du [Adresse 9], à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], de l'ensemble des condamnations précuniaires mises à sa charge par la présente décision,

ORDONNE l'exécution provisoire

CONDAMNE la SA GAMMA INVESTISSEMENT à payer à la SA PICARD SURGELES la somme de 12 000 euros (douze mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et la société GENERALI à payer à la SA PICARD SURGELES la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros ) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la société ALLIANZ IARD à payer à la SA PICARD SURGELES la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA GAMMA INVESTISSEMENT, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la société GENERALI et la société ALLIANZ IARD de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la compagnie GAN ASSURANCES de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SA GAMMA INVESTISSEMENT, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise d'un montant de 35846,[Adresse 20] €,

DIT que dans leurs rapports entre eux, ils seront tenus pour la même proportion à ces frais que le partage de responsabilité retenu par la présente décision,

CONDAMNE les deux compagnies d'assurance, GENERALI et ALLIANZ IARD à relever et garantir leur assuré respectif, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], de cette condamnation.

LE GREFFIER LE PRESIDENT