Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [T] [X]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sandra LAVERGNE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11449 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT rendu le 16 juin 2025

DEMANDERESSE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Sandra LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1025

DÉFENDERESSE Madame [T] [X] demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 juin 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/11449 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2017, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] (lot n°19, 6ème étage droite, porte gauche) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10110,18 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [X] le 18 janvier 2024.

Par assignation du 20 novembre 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,17022,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé afin de permettre à Mme [T] [X] d’être assistée par un avocat.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 11 avril 2025, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société S.C.I. du [Adresse 1] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [T] [X].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10110,18 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2024.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [T] [X] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 537 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il ressort également des débats que l'expulsion de Mme [T] [X] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 novembre 2024, Mme [T] [X] lui devait la somme de 17022,37 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [T] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 10110,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à la somme mensuelle de 688,71 euros, soit au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [T] [X] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2017 entre la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], d’une part, et Mme [T] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (lot n°19, 6ème étage droite, porte gauche) à [Localité 5] est résilié depuis le 17 mars 2024,

CONDAMNE Mme [T] [X] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] la somme de 17022,37 euros (dix-sept mille vingt-deux euros et trente-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 10110,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [T] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 537 euros (cinq cent trente-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Mme [T] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (lot n°19, 6ème étage droite, porte gauche ) à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Mme [T] [X] au paiement à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 17 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] ou à son mandataire,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties pour le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [T] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 et celui de l'assignation du 20 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge