Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/15183 N° Portalis 352J-W-B7G-CYHQD

N° MINUTE :

Assignation du : 16 Décembre 2022

JUGEMENT rendu le 26 Juin 2025 DEMANDERESSE

Madame [N] [O] [P] [S] [Adresse 3] [Localité 7]

représentée par Maître Jean-David GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0025 et Maître Patrice VAILLANT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Z] [K] [A] [Adresse 8] [Localité 6]

représenté par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0378

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jérôme HAYEM, Vice-Président Claire ISRAEL, Vice-Présidente Robin VIRGILE, Juge

assistés de Camille CHAUMONT, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 26 Juin 2025 2ème chambre civile N° RG 22/15183 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYHQD

DEBATS

A l’audience collégiale du 10 Avril 2025 tenue publiquement devant Jérôme HAYEM et Claire ISRAEL, en formation double juges rapporteurs, Jérôme HAYEM a présidé et Claire ISRAEL a fait lecture du rapport, puis après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 27 mai 2021, M. [U] [A] a unilatéralement promis à Mme [N] [S] de lui vendre les lots n°19 et 50 de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 9], correspondant à un appartement de deux pièces et à une cave, moyennant un prix de 439 000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 3 septembre 2021, notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire au plus tard le 30 juillet 2021 et les parties ont fixé l’indemnité d'immobilisation à la somme de 43 900 euros, sur laquelle la somme de 21 950 euros devait être versée par Mme [N] [S], entre les mains du notaire participant assistant le promettant.

Munie d’un pouvoir du promettant, Mme [N] [S] a participé à l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble le 30 juin 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 juillet 2021, soutenant avoir découvert à cette occasion l’existence d’une importante fissure affectant le mur gauche du hall d’accès à l’immeuble et d’un défaut de structure de celui-ci, Mme [N] [S] a sollicité la « rupture amiable » de la promesse et la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d'immobilisation.

Mme [N] [S] a vainement réitéré sa demande par lettre recommandée avec avis de réception du 6 décembre 2021.

M. [U] [A] a finalement vendu le bien à un autre acquéreur le 24 juin 2022.

Par exploits de commissaire de justice en date du 16 décembre 2022, Mme [N] [S] a fait assigner M. [U] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de voir constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 27 mai 2021 et de voir juger qu’elle est libérée de l’ensemble de ses obligations.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2024, Mme [N] [S] demande au tribunal de : DEBOUTER M. [U] [A] de l’ensemble de ses demandes. PRONONCER la caducité de l’acte authentique du 27 mai 2021 dressé par Maîtres [V] et [L], entre M. [U] [A] et Mme [N] [S] et en conséquence libérer Mme [N] [S] de l’ensemble de ses obligations.En conséquence CONDAMNER M. [U] [A] au paiement d’une somme de 21 950 € (vingt et un mille neuf cent cinquante euros) représentant l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains de son notaire le 8 juin 2021 assortie des intérêts de droit capitalisés à compter de cette date. Subsidiairement DECLARER nul l’acte authentique du 27 mai 2021 dressé par Maîtres [V] et [L] entre M. [U] [A] et Mme [N] [S], En conséquence CONDAMNER M. [U] [A] à payer à Mme [N] [S] la somme de 21 950 € (vingt et un mille neuf cent cinquante euros) représentant l’indemnité d’immobilisation assortie des intérêts de droit capitalisés à compter du 8 juin 2021. Très subsidiairement PRONONCER la résolution aux torts exclusifs de M. [U] [A] de l’acte authentique du 27 mai 2021 dressé par Maîtres [V] et [L], intervenu entre M. [U] [A] et Mme [N] [S] En conséquence CONDAMNER, à titre de dommages et intérêts, M. [U] [A] à payer à Mme [N] [S] la somme de 21 950 € (vingt et un mille neuf cent cinquante euros) assortie des intérêts de droit capitalisés à compter du 8 juin 2021.DEBOUTER M. [U] [A] de sa demande reconventionnelle ; CONDAMNER M. [U] [A] à supporter le préjudice subi par Mme [N] [S] du fait de la dissimulation de la nécessité d’engager des travaux de l’immeuble, finalement reconnue dans l’acte authentique du 14/10/2022, ayant occasionné un préjudice à la demanderesse et dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de 150 000 € (cent cinquante mille euros) ; CONDAMNER M. [U] [A] au paiement d’une somme de 7 500 € (sept mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du CPC. ASSORTIR la décision de l’exécution provisoire de droit. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 mai 2024, M. [U] [A] demande au tribunal de : A titre principal : sur la caducité de la promesse unilatérale de vente Vu l’article 1304-6 aliéna 3 du Code Civil CONDAMNER Madame [N] [S] à payer à Monsieur [U] [A] la somme de 21.950 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ; ATTRIBUER à Monsieur [U] [A] la somme de 21.950 € au titre de l’indemnité d’immobilisation actuellement détenue par Maître [B] [M], désigné en qualité de notaire séquestre par la promesse unilatérale de vente ; En tout état de cause, DEBOUTER Madame [N] [S] de sa demande indemnitaire forfaitaire de 150.000 € DEBOUTER Madame [N] [S] de ses demandes au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ; CONDAMNER Madame [N] [S] à payer à Monsieur [U] [A] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ; CONDAMNER Madame [N] [S] aux entiers dépens de la présente instance. L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d'immobilisation

Mme [N] [S] demande à titre principal que soit constatée la caducité de la promesse de vente et la « condamnation de M. [U] [A] à lui payer la somme de 21 950 euros versée entre les mains de son notaire » avec intérêts à compter du 8 juin 2021, demande que le tribunal analyse comme tendant à autoriser la libération par le notaire de la somme séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d'immobilisation et à condamner M. [U] [A] à lui payer les intérêts sur cette somme.

Elle conclut également au rejet de la demande reconventionnelle de M. [U] [A].

Elle fait valoir sur le fondement de l’article 1304-6 du code civil que la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée et qu’elle n’a pas levé l’option, de sorte que la promesse est caduque. Elle explique avoir sollicité auprès de la CEPAC Caisse d’Epargne un prêt conforme aux stipulations contractuelles et ajoute qu’elle lui a communiqué la promesse de vente le 27 mai 2021 de même que l’ensemble des pièces demandées le 1er juin 2021, mais qu’elle n’a eu aucune réponse de la banque à sa demande.

En réponse aux moyens opposés en défense, elle fait valoir que M. [U] [A] ne démontre pas qu’elle ait empêché la réalisation de la condition suspensive et que l’absence de notification du refus de prêt au promettant n’a pas pour effet de la priver du droit de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et partant, de son droit à se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d'immobilisation, l’éventuel défaut de notification du refus de prêt permettant uniquement au promettant de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier de la défaillance ou de la réalisation de la condition.

M. [U] [A] demande quant à lui la condamnation de Mme [N] [S] à lui verser le montant total de l’indemnité d'immobilisation et la libération à son profit de la somme séquestrée à ce titre.

Il fait valoir sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, que Mme [N] [S] échoue à rapporter la preuve de la défaillance de la condition suspensive ou qu’elle en a volontairement empêché la réalisation dès lors que : elle n’a pas précisé dans sa demande de prêt le taux d’intérêt maximal, qu’elle n’a pas communiqué le devis pour les travaux et qu’elle n’a jamais relancé la banque entre le 29 juin 2021 et le 30 juillet 2021, elle ne verse aucun courrier de la banque refusant de lui accorder le prêt et ne rapporte pas la preuve de la défaillance de la condition suspensive, il n’est pas fait mention du refus de prêt de la banque dans les courriers recommandés de Mme [S] en date des 6 juillet 2021 et 6 décembre 2021, alors que le délai de la condition suspensive avait expiré, il est en fait fort probable que Mme [S] ait informé sa banque de son intention de renoncer à l’acquisition, les échanges entre elle et la Caisse d’Epargne cessant le 29 juin 2021, alors que toutes les conditions étaient réunies pour l’obtention de ce prêt. Sur ce,

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la promesse unilatérale de vente du 27 mai 2021, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d'immobilisation à la somme de 43 900 euros dont la moitié devait être versée par la bénéficiaire entre les mains du notaire participant. Elles ont également convenu du sort de cette somme de 21 950 euros dont chacune des parties demande la restitution et ont ainsi stipulé que cette somme : « s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise, elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte, elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». Enfin, les parties ont convenu que le surplus de l’indemnité d'immobilisation, soit la somme de 21 950 euros, serait versée par la bénéficiaire au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où la bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

Il est constant que l’acte authentique de vente n’a pas été signé et que la bénéficiaire n’a pas levé l’option.

Mme [N] [S], qui invoque la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire, ne verse aux débats aucune pièce justificative d’un quelconque refus de prêt. Elle se contente de produire ses échanges avec la CEPAC Caisse d’Epargne entre le 4 mai 2021 et le 29 juin 2021 desquels il ne ressort pas que la banque ait refusé de lui accorder le prêt sollicité.

Elle échoue donc à démontrer la défaillance de la condition suspensive, de sorte que si Mme [N] [S] est déchue de plein droit du bénéfice de la promesse qui a expiré, en application des stipulations contractuelles, la somme versée au titre de l’indemnité d'immobilisation doit être versée au promettant, auquel elle reste acquise à titre d’indemnité forfaitaire et Mme [N] [S] doit en outre verser à M. [U] [A], le solde de l’indemnité d'immobilisation, sous réserve de la décision du tribunal s’agissant de la demande de nullité de la promesse et de la demande de résolution, qu’il convient à présent d’examiner.

Sur la demande subsidiaire en nullité de la promesse de vente

A titre subsidiaire, Mme [N] [S] demande au tribunal de prononcer la nullité de la promesse de vente du 27 mai 2021, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil et partant, de condamner M. [A] à lui restituer la somme versée au titre de l’indemnité d'immobilisation.

Elle soutient que M. [U] [A] a manqué à son obligation d’information à son égard s’agissant des désordres affectant l’immeuble et plus précisément, elle lui reproche de : lui avoir dissimulé le mandat confié par le syndic de l’immeuble le 30 avril 2021 à un bureau d’études techniques, lui avoir dissimulé le mandat donné par le syndicat des copropriétaires au syndic d’une mission d’ingénierie concernant la structure de l’immeuble, ne pas l’avoir informée de l’existence des fissures et de l’apposition d’une jauge depuis 2019. Elle fait valoir qu’il ne pouvait ignorer ces éléments, notamment en sa qualité de membre et président du conseil syndical de l’immeuble et de propriétaire de plusieurs appartements, alors que pour sa part, elle ne pouvait avoir connaissance de ces désordres, lesquels n’étaient pas apparents, la simple fissure d’un carrelage, au demeurant difficile à découvrir, les photographies produites en défense ne révélant pas la fissure d’ampleur de l’immeuble mais témoignant simplement de l’ancienneté de la dalle supportant le carrelage.

Elle ajoute que le simple fait que le vendeur ait accepté une baisse de prix par rapport à son offre ne démontre pas qu’il a révélé l’existence du vice caché.

Elle fait également valoir qu’aucun des documents qui lui ont été communiqués ne lui permettaient d’avoir connaissance de l’état réel de l’immeuble et des mouvements de structure, les extraits de procès-verbaux d’assemblées générales repris dans la promesse du 27 mai 2021 étant sibyllins et imprécis et ne mentionnant pas la saisine du BET Auger Structure. De même, aucun compte-rendu des relevés de témoins évoqués lors de l’assemblée générale du 25 mars 2019, ne lui a été communiqué. Ni l’intégralité des procès-verbaux d’assemblée générale, ni la mission confiée au bureau d’étude, ni les informations orales transmises lors de ces assemblées ne lui ont été transmis. Les désordres signalés par les extraits reproduits à l’acte de promesse de vente ou dans le carnet d’entretien de l’immeuble se limitaient à la nécessaire remise en état du mur mitoyen avec la copropriété voisine.

Par ailleurs, elle fait valoir que M. [U] [A] ne lui a jamais été remis la note d’étude technique de la société ETUDES et CONSEILS, ni le compte rendu de la visite du 7 mars 2018, ni le rapport de l’architecte, M. [T].

Elle soutient enfin que complétement informée de la nécessité d’engager une mission d’investigation pour répondre à l’existence de mouvements de l’immeuble, elle n’aurait pas signé la promesse de vente et qu’à cet égard, M. [U] [A] a d’ailleurs pris soin d’évoquer les travaux décidés lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022 dans l’acte de vente au profit d’un nouvel acquéreur.

M. [U] [A] oppose que : - son appartement présentait des fissures au sol et au plafond visibles à l’œil nu même pour un profane, - il appartenait à l’agence immobilière d’en informer Mme [S], - Mme [S] était accompagnée d’un architecte d’intérieur pour l’aider à évaluer le coût des travaux, lequel n’a pas émis de réserves concernant la présence de fissures et leurs conséquences, - c’est en raison de la présence de fissures qu’une baisse du prix de 20 000 euros a été accordée, - la fissure litigieuse abordée lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021 est clairement visible dans le hall de l’immeuble signalée par la pose d’un témoin, cette pose ayant été décidée lors de l’AG du 25 mars 2019 dont la résolution n°7 est intégralement retranscrite dans la promesse et dont une copie a été remise à Mme [S], - elle a reçu copie des trois derniers procès-verbaux d’Assemblée générale, comme cela ressort de la promesse de vente rédigée par le notaire de Mme [S] et tous les extraits relatifs à la structure de l’immeuble ont été reproduits dans l’acte à sa propre demande, - contrairement à ce qu’elle affirme, Mme [S] a également reçu les pièces techniques complémentaires (dont la note de la société ETUDES et CONSEILS, le compte rendu de visite du 7 mars 2018 et le rapport de l’architecte M. [T] du 3 avril 2019), ainsi que cela résulte de la promesse, - elle a donc été parfaitement informée de l’état des parties communes et privatives et toutes les informations en sa possession avant le 27 mai 2021 ont été transmises à Mme [S].

Il conteste également que l’état de la structure soit « alarmant » comme le soutient Mme [S], le rapport du BET Auger Structure du 4 juin 2021, se contentant de poser les grandes lignes d’une mission de diagnostic sur 12 mois. Il ajoute à ce titre que les acquéreurs de son bien étaient déjà propriétaires dans l’immeuble, qu’ils n’auraient pas acquis si l’immeuble était gravement affecté dans sa structure et oppose que la baisse de prix entre la promesse au profit de Mme [S] et la vente du bien en octobre 2022 s’explique par la baisse de l’immobilier parisien et sa volonté de liquider ses actifs immobiliers. Enfin il fait valoir que la fissure du hall d’entrée reste à ce jour inchangée et seule la pose de jauges a été décidée, et non pas des travaux de structure, lors de l’Assemblée générale du 30 juin 2022, le dernier rapport du BET Auger Structure du 29 septembre 2023 n’étant absolument pas alarmant. Enfin, il explique ne plus présider le conseil syndical depuis le 25 mars 2019, de sorte qu’il est faux d’affirmer qu’il aurait eu connaissance de la mission confiée au BET Auger le 30 avril 2021.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette partie de prouver qu’elle l’a fournie. (…) Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Mme [N] [S] demande au tribunal de prononcer la nullité de la promesse de vente du 27 mai 2021 sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil.

Cette demande, au regard de ses développements reprochant à M. [U] [A] la dissimulation d’informations déterminantes de son consentement s’analyse en réalité comme étant fondée sur le dol.

Il résulte en effet des articles 1130 et 1131 du code civil que le dol vicie le consentement et est une cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L’article 1137 énonce que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il n’est pas contesté par M. [U] [A] que Mme [N] [S] n’était pas informée, avant la signature de la promesse unilatérale de vente du 27 mai 2021, de la désignation du BET Auger Structures par le syndic de l’immeuble le 30 avril 2021 aux fins d’observer le comportement structurel de l’immeuble et d’analyser ses mouvements par la pose de jauges au droit de différents points jugés critiques de l’immeuble.

Toutefois, Mme [N] [S] ne saurait sérieusement soutenir qu’elle ignorait, au jour de la signature de la promesse de vente, l’existence de fissures et d’un risque de mouvement de l’immeuble.

En effet, elle a bien reçu communication des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de la copropriété et la promesse unilatérale de vente du 27 mai 2021 reproduit de larges extraits des résolutions de ces assemblées qui mentionnent les problèmes de structure de l’immeuble.

Ainsi, il est mentionné à plusieurs reprises l’existence de fissures, dans la dalle intermédiaire, dans le mur mitoyen et de soutènement du terrain au fond de la cour et perpendiculaire à la [Adresse 12] au droit du mur perpendiculaire séparant les [Adresse 4] et [Adresse 5].

Surtout, la résolution n°7 du procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2019, entièrement retranscrite, mentionne très clairement des « désordres affectant la structure de l’immeuble » et une « mission donnée à un bureau d’études de structure ». Elle précise : « lors des visites de l’immeuble, d’importantes fissures ont été constatées, principalement au niveau du raccordement des façades du [Adresse 1] et [Adresse 5], sur [Adresse 10], des désordres étant également apparents au niveau du raccordement des planchers avec le mur mitoyen. Une fissure importante existe encore en façade sur [Adresse 11] au niveau du raccordement de celle-ci avec la façade de l’immeuble voisin. L’importance de ces fissures et leur évolution indique vraisemblablement des mouvements de terrain et la nécessité de procéder à des études afin de stopper cette évolution et conforter la structure. Par ailleurs, il est rappelé que M. [T] architecte a fait procéder à la pose de témoins, les relevés étant en attente ».

Par ailleurs, la promesse de vente, acte authentique qui fait foi jusqu’à inscription de faux, mentionne que la bénéficiaire a reçu : - la copie de la note technique établie par la société ETUDES CONSEILS le 9 novembre 2017, - la copie du compte-rendu de la visite du 7 mars 2018 établi par la société DAUMESNIL GESTION, - la copie du rapport établi par M. [R] [T] à la suite de la visite du 3 avril 2019.

De même, il résulte de la promesse de vente que la bénéficiaire a reçu les pièces exigées par l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, soit notamment les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, et que ces pièces annexées, lui ont été notifiées.

Mme [N] [S] ne peut donc soutenir qu’elle n’a pas été destinataire de ces pièces dont elle avait en tout état de cause connaissance et qu’elle pouvait réclamer si par erreur, elles ne figuraient pas dans les pièces annexées.

Ainsi il a été spécifiquement attiré l’attention de la bénéficiaire sur la présence d’importantes fissures, sur le fait que ces fissures résultaient vraisemblablement de « mouvements de terrain », sur le fait que des témoins avaient été posés par l’architecte de la copropriété et que des études étaient nécessaires pour conforter la structure. Elle n’a donc pas découvert postérieurement à la signature de la promesse que « la stabilité de l’immeuble pourrait être affectée à court ou à long terme » comme elle l’affirme dans son courrier du 6 juillet 2021 et savait qu’une étude devait être menée.

Elle se prévaut du courrier du BET Auger Structures qui mentionne la nécessité de réaliser une étude de diagnostic du comportement structurel de l’immeuble en raison des constatations réalisées, qui laissent penser que la stabilité de l’immeuble pourrait être affectée et qui évoque le fait que la jauge posée au droit de la fissure visible en partie haute du mur gauche du hall en accédant à l’immeuble fait apparaitre un déplacement de 5 mm environ depuis sa pose. Mais ce courrier est daté du 4 juin 2021. Il est donc postérieur à la signature de la promesse et rien ne permet de penser que M. [U] [A] en avait connaissance avant de recevoir la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2021 à laquelle il était joint.

Dès lors, Mme [N] [S] était informée des suspicions relatives au risque d’instabilité de l’immeuble. Elle ne démontre pas que M. [U] [A] était en possession d’autres informations, que celles, précises, qui lui avaient déjà été communiquées. Enfin, elle n’établit pas que la seule information tenant à la désignation du BET Auger Structures, était déterminante de son consentement à la promesse de vente, alors qu’elle était déjà informée de la nécessité de procéder à des études en raison des mouvements vraisemblables de l’immeuble.

Elle ne démontre donc pas que M. [U] [A] ait commis à son encontre une quelconque réticence dolosive, de nature à entraîner la nullité de la promesse de vente du 27 mai 2021.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande infiniment subsidiaire de résolution de la promesse de vente

Au soutien de cette demande, Mme [N] [S] développe les mêmes moyens que ceux exposés ci-dessus au soutien de sa demande de nullité et soutient que le défaut d’information du promettant constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette partie de prouver qu’elle l’a fournie. (…) Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En application de l’article 1217, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

Mme [N] [S] allègue en réalité, au soutien de sa demande de résolution de la promesse du 27 mai 2021, un manquement à une obligation précontractuelle et non à une obligation contractuelle.

Une telle faute n’est donc pas une cause de résolution de la promesse de vente et, en tout état de cause, il résulte des motifs ci-dessus, que le défaut d’information reproché à M. [U] [A] n’est pas établi.

La demande de résolution de la promesse de vente sera donc également rejetée.

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Les demandes de nullité ou de résolution de la promesse de vente du 27 mai 2021 ayant été écartées, il convient d’appliquer ses dispositions relatives à l’indemnité d'immobilisation et partant, de condamner Mme [N] [S] à payer à M. [U] [A] la somme de 43 900 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation et d’autoriser Mme [N] [S] à se libérer partiellement de cette obligation, par la libération par le notaire participant de la somme séquestrée entre ses mains de 21 950 euros au profit de M. [U] [A].

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [N] [S] soutient que par son comportement, M. [U] [A] lui a causé un important préjudice dont elle demande l’indemnisation à hauteur de 150 000 euros.

Elle lui reproche, outre sa dissimulation de la mission confiée au BET Auger Structure, de : ne pas lui avoir répondu et de faire preuve de désinvolture et d’absence de scrupules, ne pas lui avoir donné d’explication sur les désordres affectant l’immeuble, d’avoir insisté pour qu’elle lève l’option, d’avoir refusé un accord amiable, de jouir de son bien tout en refusant de lui restituer l’indemnité d'immobilisation, l’existence de vices qu’il a dissimulés. Elle fait valoir que cette attitude lui cause un important préjudice psychologique qui a nécessité un suivi sur plusieurs mois et la prive de la possibilité d’acquérir un autre bien.

M. [U] [A] oppose que : Mme [S] n’est pas recevable à demander une indemnisation forfaitaire pour l’ensemble des ses préjudices, elle ne justifie que de la consultation d’une psychopraticienne et non d’un psychologue et aucune attestation n’est produite mais seulement la liste des séances qui peuvent avoir une toute autre cause que le présent contentieux, elle ne justifie d’aucun arrêt de travail alors qu’elle invoque un « burn-out », en tout état de cause, il n’a commis aucune faute. Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il résulte des motifs exposés ci-dessus que M. [U] [A] a communiqué à Mme [N] [S] les informations suffisantes et dont il disposait pour l’alerter sur les désordres structurels affectant l’immeuble. Il était par ailleurs fondé à refuser la restitution au profit de la bénéficiaire de la somme versée au titre de l’indemnité d'immobilisation, le tribunal ayant fait droit à sa demande reconventionnelle. Il ne saurait dès lors lui être reproché d’avoir refusé une annulation amiable de la promesse, ou d’avoir joui de son bien ni d’avoir refusé de restituer l’indemnité d'immobilisation.

A défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute, la demande de dommages et intérêts de Mme [N] [S] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [S], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à M. [U] [A] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Mme [N] [S] tendant à voir autoriser la libération à son profit de la somme de 21 950 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 27 mai 2021 et condamner M. [U] [A] à lui payer les intérêts sur cette somme à compter du 8 juin 2021,

Rejette la demande de Mme [N] [S] tendant à prononcer la nullité de la promesse de vente du 27 mai 2021,

Rejette la demande de Mme [N] [S] tendant à prononcer la résolution aux torts exclusifs de M. [U] [A] de la promesse de vente du 27 mai 2021,

Condamne Mme [N] [S] à payer à M. [U] [A] la somme de 43 900 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 27 mai 2021,

Autorise Mme [N] [S] à se libérer partiellement de cette obligation, par la libération de la somme séquestrée entre les mains du notaire de 21 950 euros au profit de M. [U] [A],

Autorise Maître [B] [M] et au besoin, Maître [W] [L], à libérer la somme de 21 950 euros, séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 27 mai 2021, au profit de M. [U] [A],

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [N] [S], Condamne Mme [N] [S] aux dépens,

Condamne Mme [N] [S] à payer à M. [U] [A] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 26 Juin 2025

La Greffière Pour le Président empêché Sylvie CAVALIE Claire ISRAEL