Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [U] [G] M [R] [G]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09236 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57PY

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 17 juin 2025

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS Madame [U] [G], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 25 mars 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 juin 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09236 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57PY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 8 novembre 2004, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 4] (OPAC de [Localité 4]) désormais dénommé [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [R] [G] et à Madame [U] [G] un appartement à usage d'habitation (escalier B, 2ème étage, porte n°0030) ainsi qu'une cave situés [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 368,39 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [R] [G] et à Madame [U] [G] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 636,77 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice des 27 et 30 septembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, - ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [G] et de Madame [U] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] à payer à titre provisionnel la somme de 2 804,56 euros suivant décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, - condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] à payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer, de l'assignation et de l'exécution éventuelle.

À l'audience du 25 mars 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 3 975,75 euros selon décompte du 19 mars 2025 terme de février 2025 inclus et a sollicité l'octroi de délais de paiement au profit des locataires pendant 36 mois et la suspension des effets la clause résolutoire.

Assignés à étude, Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] n'ont pas comparu ni personne pour eux. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu le 8 novembre 2004 contient une clause résolutoire (article 13.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024 pour la somme en principal de 2 636,77 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule la somme de 800 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 août 2024 (le 18 août 2024 est un dimanche).

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] restent lui devoir la somme de 3 707,68 euros à la date du 18 mars 2025, terme de février 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (3 975,75 euros - 268,07 euros).

Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] non comparants n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de leur dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 3 707,68 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 636,77 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus soit la somme de 1 070,91 euros à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Le bail ne comportant pas de clause de solidarité et le bailleur ne justifiant pas que les défendeurs soient mariés, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de mars 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant observé que le dernier loyer charges comprises s'élève à la somme de 769,43 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite l'octroi de délai de paiement pendant 36 mois au profit des locataires et la suspension des effets la clause résolutoire et renonce ainsi de fait à la condition de reprise du paiement des loyers.

Dès lors, Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités proposées par le bailleur dans les termes énoncés au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [R] [G] et de Madame [U] [G] avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation mais pas des frais d'exécution hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2004 entre l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 4] (OPAC de [Localité 4]) désormais dénommé [Localité 4] HABITAT-OPH d'une part, et Monsieur [R] [G] et à Madame [U] [G] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation (escalier B, 2ème étage, porte n°0030) et la cave situés [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 19 août 2024,

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 3 707,68 euros (décompte arrêté au 19 mars 2025 incluant la mensualité de février 2025) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 636,77 euros à compter du 17 juin 2024 et sur la somme de 1 070,91 euros à compter de la présente ordonnance,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 103 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT-OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] soient condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] et Madame [U] [G] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président