Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11162 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JOB

Minute : 25/790

S.A. D’HLM LOGIREP Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [Y] [P]

Exécutoire délivrée le : à : Me CHAUMANET

Copie certifiée conforme délivrée le : à : Mr [P]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 10 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LOGIREP demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [P] demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2013, la SA D'HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [V] [I] un logement situé [Adresse 2] (n°1162-01-0029 01, 1er étage), pour un loyer mensuel de 628,33 euros.

Selon avenant au contrat en date du 14 mars 2024, le bail a été transféré à Monsieur [Y] [P] à la suite du décès de Madame [V] [I] survenu le 13 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, la SA D'HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [Y] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6400,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 5 avril 2024 la SA D'HLM LOGIREP a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la SA D'HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [Y] [P] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 7195,41 euros, arrêtée à la date du 25 juillet 2024, à parfaire avec les termes du postérieurement et quittancés au jour de l'audience avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,le condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 novembre 2024.

À l'audience du 10 avril 2025, la SA D'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6769,14 euros arrêtée au 4 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D'HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [P] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 21 mai 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM LOGIREP souligne que le dernier versement date d’avril 2025.

Monsieur [Y] [P], ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 à 200 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique qu’il vient de signer un contrat à durée déterminée et que la caisse d’allocations familiales lui a accordé un rappel d’allocations à hauteur de 3500 euros. Il précise que sa demande a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers le 18 mars 2025, avec une orientation pour l’annulation de sa dette.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 mai 2025, la SA D'HLM LOGIREP communique la décision de la commissaire de surendettement des particuliers du 12 mai 2025, imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et précise que la décision va être contestée.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM LOGIREP le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 février 2013, du commandement de payer délivré le 21 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 avril 2025 que la SA D'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 410,79 euros (129,86 euros, 73,83 euros, 161,97 euros et 45,13 euros) imputée pour des frais.

Si la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 12 mai 2025 entraine l’effacement des dettes à cette date, une instance en contestation est en cours.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [P] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 6358,35 euros, au titre des sommes dues au 4 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2024 sur la somme de 2249,62 euros et du présent jugement sur le surplus.

L'exécution de la présente décision sera dès lors affectée par la procédure de traitement de surendettement, dans les conditions des articles L722-1 et suivants du code de la consommation notamment.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 26 février 2013 et tacitement reconduit le 26 février 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 21 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Par décision du 17 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [Y] [P]. La commission a imposé le 12 mai 2025 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées.

La décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 17 mars 2025, est postérieure à la signification du commandement de payer et à l’expiration du délai de six semaines, si bien qu'elle ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 2 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 février 2013 à compter du 3 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte également de ce texte, au 24 VIII, que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionnés au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

Toutefois, par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, Monsieur [Y] [P] justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort des éléments communiqués le paiement intégral du loyer et des charges a été repris.

Par ailleurs, par décision du 17 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [Y] [P]. La commission a imposé le 12 mai 2025 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées par la SA d’HLM LOGIREP.

Au regard de ces éléments, dès lors, il convient, en premier lieu, de suspendre les effets de la clause résolutoire pour Monsieur [Y] [P], dans l'attente de la décision du juge statuant sur la contestation, ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Monsieur [Y] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il convient de fixer en ce cas une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [P] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Il y a lieu également, si à l’issue de la contestation, la situation était à nouveau examinée par la commission de surendettement, de lui accorder des délais de paiement dans l’attente de la décision de clôture de la procédure de surendettement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Page

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [P] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 février 2013 entre la SA D'HLM LOGIREP d'une part, et Monsieur [Y] [P] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision du juge des contentieux de la protection de Bobigny statuant sur la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l'exécution du contrat et que Monsieur [Y] [P] est obligé de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance,

DIT que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE en ce cas Monsieur [Y] [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 juillet 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 6358,35 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 22 novembre 2024 sur la somme de 2249,62 euros et du présent jugement sur le surplus,

RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,

En cas de réexamen de la situation par la commission de surendettement après décision du juge statuant sur la contestation,

ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [P] pour le paiement de ces sommes, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du Code de la consommation au profit de Monsieur [Y] [P], la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1et suivants du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ,

AUTORISE Monsieur [Y] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 175 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à la SA D'HLM LOGIREP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 juillet 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 mai 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA D'HLM LOGIREP de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE