Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

N° 2025 / 192

N° RG 22/00289

N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUYT

Syndicat des copropriétaires de la résidence

IL PARADISIO

C/

[Y] [X]

[E] [G] épouse [X]

[B] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Emmanuel VOISIN-MONCHO

Me Aurore SAGET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 28 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/05929.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sis [Adresse 1])

représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet NEXITY, dont le siège social est [Adresse 2]), lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

représenté par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO, membre de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [Y] [X], décédé le 23 mai 2023

Madame [E] [G] épouse [X],

tant à titre personnel qu'en qualité de conjoint survivant de M. [Y] [X],

Madame [B] [X]

tant à titre personnel qu'en qualité d'héritière de M. [Y] [X],

représentés par Me Aurore SAGET, avocat au barreau de GRASSE, ayant pour avocat plaidant Me Lionel STUCK, avocat au barreau de MULHOUSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [Y] [X], Mme [E] [G] épouse [X], Mme [B] [X], leur fille, sont propriétaires au sein de la copropriété [Adresse 5].

Par acte d'huissier en date du 20 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence IL PARADISIO a assigné M. [Y] [X], Mme [E] [G] épouse [X], Mme [B] [X] devant le Tribunal judiciaire de GRASSE aux fins de les voir condamnés, sous astreinte, à retirer des aménagements installés sur leur terrasse et visibles de l'extérieur.

Par jugement rendu le 28 décembre 2021, le Tribunal:

PRONONCE la révocation de l'ordonnance de clôture du 06 octobre 2021 et PRONONCE à nouveau celle-ci à la date du 27 octobre 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence IL PARADISIO de l'intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE M. [Y] [X], Mme [E] [G] épouse [X], Mme [B] [X] de leur demande formulée au titre des dispositions de l`article 32-1 du Code de procédure civile;

DISPENSE M. [Y] [X], Mme [E] [G] épouse [X], Mme [B] [X], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de participation à la dépense commune des frais de procédure et de leur quote-part de toute dépense subséquente à cette instance;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence IL PARADISIO représenté par son syndic en exercice à payer à M. [Y] [X], Mme [E] [G] épouse [X], Mme [B] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence ILPARADISIO représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de l'instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE l'exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 7 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

M.[Y] [X] est décédé le 23 mai 2024, laissant pour héritière sa fille unique.

Le syndicat des copropriétaires sollicite:

Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence IL PARADISIO en son appel

Infirmer et réformer en toutes ses dispositions le jugement intervenu.

Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le Règlement de Copropriété,

Vu les mises en demeure préalables faites aux époux [X] restées infructueuses,

Vu les Assemblées Générales définitive des 19 avril 2018 et 3 mai 2019,

Condamner in solidum M.et Mme [Y] [X] ainsi que Mme [B] [X], sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, à enlever en respectant ou en faisant respecter par l'Entreprise qu'ils mandateront les règles de l'Art quant à la façade, l'ensemble des aménagements constatés par l'Huissier, selon procès-verbaux de constats de la S.C.P. NICOLAS-DELTEL, Huissiers de justice associés, des 23 janvier 2018 et 12 mars 2019, se trouvant sur leurs terrasses et visibles de l'extérieur.

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu la volonté de nuire de M.et Mme [Y] [X],

Les condamner in solidum à 10.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire,

Débouter les Consorts [X] de toute demande plus ample ou contraire,

Les débouter notamment de l'ensemble des demandes reconventionnelles faites dans leurs conclusions notifiées le 1er juillet 2022,

Condamner, pour tant que de besoin, les Consorts [X] in solidum à rembourser toutes sommes perçues au titre de la décision de première instance qui sera infirmée en toutes ses dispositions.

Condamner in solidum M.et Mme [Y] [X] et [B] [X] à 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût des procès-verbaux de constats de la S.C.P. NICOLAS-DELTEL, Huissiers de justice associés, des 23 janvier 2018, 12 septembre 2018 et 12 mars 2019.

A l'appui de son recours, il fait valoir:

-qu'il est en présence de copropriétaires qui, de façon récurrente, ne veulent pas respecter les règles de vie en copropriété,

-qu'ils ont installé sur leur terrasse en façade des sacs d'oignons ou d'ail, un boiter de sirène extérieur, un thermomètre, un phare de chantier équipé d'un radar, une lampe murale décorative, (Mme [B] [X]) des miroirs, des boîtiers d'alarme, deux appliques lumineuses, des spots de chantier (M.[Y] [X]),

-qu'ils ont fait des trous susceptibles de générer des dégâts sur les plaques de marbre de la façade avec des conséquences préjudiciables pour la copropriété, outre sur l'aspect esthétique,

-que les mises en demeure sont restées vaines,

-que cela a été constaté par constat d'huissier du 23 janvier 2018,

-que le syndic a été autorisé par l'AG a introduire une action en justice,

-que les intimés ont fait des aménagements disgracieux sur la façade en marbre partie commune sans autorisation de l'AG, dans une des plus belles résidences de [Localité 3],

-qu'il s'agit d'aménagement de leurs terrasses privatives visibles de l'extérieur et non conforme à la destination et à l'harmonie de l'immeuble,

-que le règlement de copropriété précise que les enseignes et même les affiches sont interdites sur la façade,

-que ces copropriétaires, en laissant des haies avec des plantes mortes et séchées, en perçant des plaques de marbre et en empêchant des travaux d'étanchéité comme en mettant des objets non conformes à l'esthétique générale de l'immeuble, nuisent aux copropriétaires.

Les consorts [X] concluent:

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 28 décembre 2021 en ce qu'il a débouté le [Adresse 6] de l'intégralité de ses demandes,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 28 décembre 2021 en ce qu'il a dispensé M. [Y] [X], Mme [E] [G] épouse [X], Mme [B] [X], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de participation à la dépense commune des frais de procédure et de leur quote-part de toute dépense subséquente à cette instance,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 28 décembre 2021 en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence IL PARADISIO, représenté par son syndic, au paiement de la somme de 3.000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REFORMER le jugement pour le surplus,

ET STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNER le [Adresse 6], représentée par son syndic, au paiement de la somme de 10.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour

procédure abusive,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence IL PARADISIO, représentée par son syndic, au paiement de la somme de 3.000 Euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel

CONDAMNER le [Adresse 6] aux entiers dépens, de première instance et d'appel.

Ils soutiennent:

-qu'ils sont victimes d'un acharnement procédural de la part du syndicat des copropriétaires,

-que les aménagements qui leur sont reprochés sont tous situés dans des emprises privatives, de sorte qu'ils n'avaient pas besoin de solliciter l'autorisation de l'AG,

-que même si les terrasses ne sont pas qualifiées de privatives elles sont pour le moins des parties communes à jouissance privatives sur lesquelles les aménagements peuvent être mis en oeuvre sans la moindre autorisation,

-que les aménagements reprochés datent des années 1990 à des endroits hors de vue des occupants de l'immeuble, de sorte qu'ils ne portent pas atteinte aux parties communes ni à l'aspect extérieur de l'immeuble,

-qu'il n'y a ni emprise, ni appropriation, ni dégradation des parties communes.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L'article 9I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conforme à la destination de celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires considèrent que les aménagements reprochés (thermomètre extérieur, projecteurs à détecteur de mouvements, appliques, miroir, portes tuyau, boiter d'alarme) ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble du fait du standing de ce dernier et auraient nécessité une autorisation puisqu'ils touchent de manière visible à l'aspect extérieur de l'immeuble, quand bien même ils seraient sur des terrasses privatives.

Il résulte des pièces versées aux débats que la plupart de ces aménagements est fixée sur les dalles de marbre de la façade de l'immeuble, qui se situe sur les terrasses à usage privatif.

Pour autant, il ne saurait résulter du rapport d'intervention de l'entreprise [M] du 22 janvier 2021, qui se contente d'informer que tout système de fixation, notamment par perçage et chevillage, est de nature à porter atteinte à la bonne tenue des plaquettes de marbre, pour dégager sa responsabilité, que les petits aménagements en cause ont dégradé ou sont susceptibles de dégrader cette façade.

En outre, le syndicat des copropriétaires n'établit pas en quoi ces aménagements portent atteinte à la destination de l'immeuble comme n'étant pas à la hauteur du standing de ce dernier.

Par ailleurs, ces aménagements facilement retirables ne constituent pas une emprise sur une partie commune.

Enfin, ces petits aménagements ne sont pas de nature à porter une atteinte grave et pérenne à l'aspect extérieur de l'immeuble, d'autant que faute de photographie de vue d'ensemble de la façade résultant des constats de commissaire de justice, il est difficile d'apprécier de cette atteinte alléguée.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes.

Sur la demande des copropriétaires de dommages et intérêts pour procédure abusive

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l'espèce.

Sur la demande des copropriétaires de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et de leur quote part de toute dépense subséquente sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le jugement entrepris est confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 3000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de GRASSE

Y ajoutant

DEBOUTE les consorts [X] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DISPENSE les consorts [X] sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de participation à la dépense commune des frais de procédure et de leur quote part de toute dépense subséquente à cette instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence IL PARADISIO représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY à régler aux consorts [X] la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence IL PARADISIO représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY aux entiers dépens de l'appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE