Prêt - Demande en nullité du contrat ou d'une clause du contrat

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 6

ARRÊT DU 25 JUIN 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07414 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHP5Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2023 - tribunal judiciaire de Paris 9ème chambre 3ème section - RG n° 21/08603

APPELANT

Monsieur [I] [X]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

INTIMÉS

Maître [U] [Z], notaire associé de l'Office notarial Saint Cyr à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Maître [G] [H] Notaire associé de l'Office Notarial Saint Cyr

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL SAINT-CYR

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIREN : 314 198 094

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Hervé-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de Paris, toque : P0090

Ste Coopérative banque Pop. BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIREN : 552 002 313

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Christophe FOUQUIER de l'ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de Paris, toque : R110

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Bénédicte HIEBLOT, de L'ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, collaboratrice, avocat au barreau de Paris, toque : R110

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Vincent BRAUD, président de chambre

M. Marc BAILLY, président de chambre

Mme Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Laurence CHAINTRON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie THOMAS

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marc BAILLY, président de chambre, en vertu des dispositions de l'article R. 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique des 4 et 13 septembre 2012, un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 15 novembre 2012 a été établi entre M. [R] [L] et Mme [W] [O] épouse [L] (les époux [L]), vendeurs, et M. [I] [X], acquéreur, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4], commune de [Localité 5] (47), cadastré section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], au prix de 320 000 euros.

Le 30 mai 2013, M. [I] [X] a reçu une offre de la Banque Populaire Rives de Paris lui octroyant un crédit immobilier d'un montant de 339 600 euros en principal, remboursable en 300 échéances mensuelles, au taux d'intérêt annuel fixe de 3,40 %, qu'il a acceptée le 12 juin 2013.

Par acte du 21 août 2013, Me [Z], notaire, a dressé un procès-verbal de carence en raison du défaut de comparution des vendeurs aux fins de signature de l'acte authentique de vente.

Par jugement du 11 février 2014 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance d'Agen a :

- déclaré recevable car non tardive l'action engagée par M. [I] [X] en constatation judiciaire de la vente du bien immobilier sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 5],

- constaté la non réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente des 4 et 13 septembre 2012, relative à l'obtention du prêt par 1'acquéreur dans les délais fixés pour la réalisation de cette condition comme au terme prévu pour la réitération de la promesse de vente par acte authentique,

- constaté la caducité de la promesse de vente des 4 et 13 septembre 2012 en raison de la défaillance de 1'acquéreur M. [I] [X],

- condamné en conséquence M. [I] [X] à payer aux époux [L] la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale,

- débouté M. [I] [X] de l'ensemble de ses demandes,

- constaté que M. [I] [X] est occupant sans droit ni titre de la propriété immobilière sise [Adresse 4] sur la commune de [Localité 5],

- condamné M. [I] [X] à libérer la propriété sise [Adresse 4] à [Localité 5] de toutes personnes et biens de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

- ordonné, à défaut de départ des lieux, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes et biens de son chef dans les formes et selon les procédures légales si besoin avec le concours de la force publique et avec séquestration du mobilier sur place aux frais et risques de M. [I] [X],

- condamné M. [I] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros à compter du 3 juin 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné M. [I] [X] à payer aux époux [L] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [I] [X] aux entiers dépens de l'instance,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par ordonnance du 2 juillet 2014, le premier président de la cour d'appel d'Agen a arrêté l'exécution provisoire de cette décision.

Par arrêt du 26 janvier 2015, la cour d'appel d'Agen a :

- infirmé le jugement déféré sauf en ce qu'il a jugé recevable l'action engagée par M. [I] [X],

et, statuant à nouveau,

- dit levées les conditions suspensives du compromis signé le 4 et 13 septembre 2012 relatives au bien situé [Adresse 4] section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3],

- dit parfaite la vente du bien objet du compromis signé le 4 et 13 septembre 2012,

- condamné M. [R] [L] et son épouse Mme [W] [O] à passer l'acte authentique à une date convenue par le notaire instrumentaire, Me [C] à [Localité 3].

À la suite de cet arrêt, la vente a été réalisée, le prix payé, la prise de possession effectuée.

Par arrêt du 13 juillet 2016, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a :

- cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel d'Agen, mais seulement en ce qu'il a :

- dit levées les conditions suspensives convenues au compromis,

- dit parfaite la vente,

- condamné les époux [L] à passer l'acte authentique,

- dit que faute pour les époux [L] de se présenter devant le notaire pour signer l'acte ou d'avoir donné procuration pour ce faire, sa décision tiendra lieu d'acte authentique et sera publiée,

- condamné solidairement les époux [L] à payer à [I] [X] la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale,

- remis, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux,

- vu l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [I] [X] aux dépens, et à payer aux époux [L] la somme globale de 3 000 euros.

Par arrêt du 23 novembre 2017, la cour d'appel de Bordeaux a :

- confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouté les parties de leurs demandes formées en cause d'appel,

- condamné M. [I] [X] à payer aux époux [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [I] [X] aux dépens d'appel.

Par acte du 25 janvier 2019, rectifié par acte du 28 février 2019, M. [I] [X] a fait assigner les époux [L] devant le juge d'exécution du tribunal d'instance d'Agen aux fins de dire n'y avoir lieu à liquidation de l'astreinte et à indemnité d'occupation, voir compenser les sommes dues entre les parties et obtenir paiement des sommes dont il s'estime créancier.

Par jugement du 12 septembre 2019, le juge de l'exécution du tribunal d'instance d'Agen a :

- liquidé l'astreinte provisoire ordonnée par le jugement du tribunal de grande instance d'Agen du 11 février 2014 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 23 novembre 2017 à la somme de 58 100 euros,

- débouté les époux [L] de leur demande tendant à la fixation d'une nouvelle astreinte définitive,

- liquidé le montant des indemnités d'occupation échues et dues par M. [I] [X] au mois de juin 2019 inclus à la somme de 72 000 euros,

- dit que M. [I] [X] justifie à l'encontre des époux [L] d'une créance globale d'un montant de 326 189 euros, comprenant le prix de vente de l'immeuble et les taxes foncières dont il s'est acquitté,

- dit que les époux [L] justifient à l'encontre de M. [I] [X] d'une créance globale d'un montant de 232 655,99 euros comprenant les indemnités d'occupation, le montant de l'astreinte provisoire liquidée, la clause pénale visée au compromis de vente, les frais d'huissier, condamnations au titre des frais irrépétibles et intérêts de retard,

- constaté, après compensation des créances respectives des parties, que les époux [L] restent débiteurs envers M. [I] [X] de la somme de 93 533,01 euros,

- condamné solidairement les époux [L] à payer à M. [I] [X] la somme de 93 533,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes y compris de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens qui seront supportés à hauteur de 50 % par chacune des parties dont distraction au profit de Me Edouard Martial, avocat au barreau d'Agen.

Par déclaration du 26 septembre 2019, M. [I] [X] a formé appel de cette décision.

Par arrêt du 20 janvier 2021, la cour d'appel d'Agen a infirmé le jugement déféré, sauf en ce qu'il a :

- débouté M. [R] [L] et Mme [W] [O] épouse [L] de leur demande tendant à la fixation d'une nouvelle astreinte définitive,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes y compris de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens qui seront supportés a hauteur de 50 % par chacune des parties dont distraction au profit de Me Edouard Martial avocat au barreau d'Agen, et, statuant à nouveau sur les points infirmés,

- liquidé l'astreinte provisoire ordonnée par le jugement du tribunal de grande instance d'Agen du 11 février 2014 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 23 novembre 2017 à la somme de 85 700 euros,

- liquidé le montant des indemnités d'occupation échues et dues par M. [I] [X] au mois de juin 2020 inclus à la somme de 88 000 euros,

- dit que M. [I] [X] justifie à l'encontre de M. [R] [L] et Mme [W] [O] épouse [L] d'une créance globale d'un montant de 320 000 euros,

- dit que M. [R] [L] et Mme [W] [O] épouse [L] justifient à l'encontre de M. [I] [X] d'une créance globale d'un montant de 238 253,99 euros,

- constaté, après compensation des créances respectives des parties, que M. [R] [L] et Mme [W] [O] épouse [L] restent débiteurs envers M. [I] [X] de la somme de 81 746,01 euros,

- condamné solidairement M. [R] [L] et Mme [W] [O] épouse [L] à payer à M. [I] [X] la somme de 81 746,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Y ajoutant, a :

- condamné M. [I] [X] à payer à M. [R] [L] et Mme [W] [O] épouse [L] 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [I] [X] aux dépens d'appel.

C'est dans ces conditions que M. [I] [X] a fait assigner par exploits séparés des 9 et 18 juin 2021, Me [U] [Z], Me [G] [H], l'Office notarial Saint-Cyr et la société Banque Populaire Rives de Paris en responsabilité et en nullité du contrat de prêt.

Par jugement contradictoire rendu le 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

annulé le crédit immobilier souscrit le 12 juin 2013 par M. [I] [X] dans les livres de la Banque Populaire Rives de Paris ;

condamné M. [I] [X] à verser à la Banque Populaire Rives de Paris une somme totale de 180 506,35 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022 ;

condamné M. [I] [X] à verser à chacune des personnes suivantes : la Banque Populaire Rives de Paris d'une part et l'Office notarial Saint-Cyr, Me [G] [H] et Me [U] [Z] d'autre part, une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la Banque Populaire Rives de Paris de ses demandes reconventionnelles ;

rejeté les autres demandes ;

condamné M. [I] [X] aux dépens.

Par déclaration remise au greffe de la cour le 20 avril 2023, M. [X] a interjeté appel de cette décision à l'encontre de Me [U] [Z], Me [G] [H], l'Office notarial Saint-Cyr et la société Banque Populaire Rives de Paris.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2023, M. [X] demande à la cour, au visa des anciens articles 1131, 1134, 1147 et le nouvel article 1240 du code civil, des articles L. 313-36 et L. 312-55 du code de la consommation dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, de :

confirmer le jugement entrepris du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2023 en ce qu'il a annulé le crédit immobilier souscrit le 12 juin 2013 par M. [I] [X] dans les livres de la Banque Populaire Rives de Paris et en ce qu'il a débouté la Banque Populaire Rives de Paris de ses demandes reconventionnelles ;

infirmer pour le surplus le jugement entrepris du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2023 en ce qu'il a :

- condamné M. [I] [X] à verser à la Banque Populaire Rives de Paris une somme totale de 180 506,35 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022;

- condamné M. [I] [X] à verser à chacune des personnes suivantes : la Banque Populaire Rives de Paris d'une part et l'Office notarial de Saint-Cyr, Me [G] [H] et Me [U] [Z] d'autre part, une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes, mais uniquement lorsqu'il rejette les demandes de M. [I] [X] ;

- condamné M. [I] [X] aux dépens ;

Statuant à nouveau :

A titre principal dans l'hypothèse où la responsabilité de la banque est retenue :

Sur la faute du notaire et ses conséquences :

juger que Me [U] [Z], [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr, ès-qualités, ont commis une faute professionnelle, laquelle lui a causé un préjudice s'élevant à la somme totale de 336 609,96 euros ;

condamner Me [U] [Z], [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr, ès-qualités, à lui verser la somme de 336 609,96 euros ;

Sur les conséquences de la nullité du crédit-immobilier :

Concernant l'absence de paiement de la créance de restitution au bénéfice de la banque en raison de sa faute :

juger que la Banque Populaire Rive de Paris a commis une faute en versant les fonds sans s'être assurée de la régularité formelle du contrat principal ou de sa complète exécution, laquelle lui a causé un préjudice ;

juger en conséquence que Banque Populaire Rive de Paris sera privée de sa créance de restitution à la suite de l'annulation du contrat de crédit immobilier ;

Concernant la restitution des intérêts, frais et accessoires du crédit-immobilier :

condamner en conséquence de la nullité du crédit-immobilier la Banque Populaire Rive de Paris à lui restituer l'intégralité des intérêts échus, frais et accessoires versés par lui au titre du crédit immobilier ;

Sur les primes d'assurance emprunteur :

Condamner in solidum la Banque Populaire Rive de Paris, Me [U] [Z], Me  [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr à lui rembourser l'intégralité des primes d'assurance emprunteur versées par lui depuis la conclusion du crédit immobilier le 3 juin 2013 ;

A titre subsidiaire dans l'hypothèse où la responsabilité de la banque ne serait pas retenue :

Sur la faute du notaire et ses conséquences en lien avec les conséquences de la nullité du crédit-immobilier :

juger que Me [U] [Z], Me [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr, ès qualités, ont commis une faute professionnelle, laquelle lui a causé un préjudice s'élevant à la somme totale de 336 609,96 euros ;

condamner Me [U] [Z], Me [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr, ès-qualités, à verser à la Banque populaire le montant du prêt en principal non encore amorti;

condamner Me [U] [Z], Me [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr, ès qualités, à lui verser la différence entre la somme de 336 609,96 euros et le montant du prêt en principal non encore amorti versé à la Banque populaire, à titre de dommages et intérêts ;

condamner en conséquence de la nullité du crédit-immobilier la Banque Populaire Rive de Paris à lui rembourser l'intégralité des intérêts échus, frais et accessoires versés par ce dernier au titre du crédit immobilier ;

Sur les primes d'assurance emprunteur :

condamner in solidum la Banque Populaire Rive de Paris, Me [U] [Z], Me [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr à lui rembourser l'intégralité des primes d'assurance emprunteur versées par ce dernier depuis la conclusion du crédit immobilier le 3 juin 2013 ;

En tout état de cause :

débouter la Banque Populaire Rive de Paris, Me [U] [Z], Me [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr de leurs demandes, moyens et prétentions en ce comprises celles formées au titre de leur appel incident ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

condamner in solidum la Banque Populaire Rive de Paris, Me [U] [Z], Me [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, et 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel ;

condamner in solidum la Banque Populaire Rive de Paris, Me [U] [Z], Me [G] [H] et l'Office notarial de Saint-Cyr aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la Banque Populaire Rives de Paris demande, au visa de l'ancien article 1131 du code civil et de l'article 1240 du code civil, à la cour de :

confirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Paris du 23 mars 2023, sauf à l'actualiser, en ce qu'il a jugé :

'Annule le crédit immobilier souscrit le 12 juin 2013 par Monsieur [I] [X] dans les livres de la Banque Populaire Rives de Paris ;

Condamne Monsieur [I] [X] à verser à la Banque Populaire Rives de Paris une somme totale de 180 506,35 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022 ;

Condamne Monsieur [I] [X] à verser à chacune des personnes suivantes : la Banque Populaire Rives de Paris d'une part et l'Office notarial de Saint-Cyr, Maître [G] [H] et Maître [U] [Z] d'autre part, une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2023 en ce qu'il a été jugé :

'Déboute la Banque Populaire Rives de Paris de ses demandes reconventionnelles.'

Par voie de conséquence,

Statuant sur les conséquences de l'annulation du crédit

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2023, sauf à l'actualiser, en ce qu'il a été jugé :

« Annule le crédit immobilier souscrit le 12 juin 2013 par Monsieur [I] [X] dans les livres de la Banque Populaire Rives de Paris ;

Condamne Monsieur [I] [X] à verser à la Banque Populaire Rives de Paris une somme totale de 180 506,35 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022.'

Ce faisant,

- lui donner acte qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande d'annulation ou subsidiairement de résolution du crédit immobilier souscrit le 12 juin 2013 par M. [I] [X] dans ses livres à hauteur d'une somme en capital de 339 600 euros,

Statuant sur les conséquences de l'annulation ou de la résolution du crédit

condamner M. [I] [X] au titre des obligations de restitution inhérentes à l'annulation du crédit, à lui payer à la Banque Populaire Rives de Paris la somme en capital de 339 600 euros outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022, date de signification des premières conclusions intégrant la demande de restitution,

acter, au titre des obligations de restitution inhérentes à l'annulation du crédit, que la Banque Populaire Rives de Paris sera quant à elle tenue d'une obligation de restitution actualisée au 4 octobre 2023 à hauteur de 176 750,67 euros correspondant aux échéances en capital et intérêts réglées sauf à parfaire et à actualiser,

ordonner la compensation des créances réciproques,

condamner M. [I] [X], après compensation des créances réciproques, à lui payer la somme actualisée de 162 849,33 euros, sauf à parfaire et à actualiser, outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022, date de signification des premières conclusions intégrant la demande de restitution,

débouter M. [I] [X] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires dirigées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire

Si par extraordinaire, la cour jugeait qu'elle a commis une faute vis-à-vis de M. [I] [X] lors de la souscription du crédit et/ou de la libération des fonds et que M. [I] [X] justifie d'un lien de causalité et de l'absence de faute de sa part dans la réalisation du préjudice dont il se prévaut,

condamner en pareil hypothèse, in solidum Me [U] [Z], Me [G] [H] et la SELARL Office notarial de Saint-Cyr à régler à titre indemnitaire à la Banque Populaire Rives de Paris le montant de la créance de restitution qui ne lui serait pas versée par M. [X], soit la somme de 339 600 euros et en tout état de cause, les condamner in solidum à garantir la Banque Populaire Rives de Paris de toute éventuelle condamnation qui pourrait être mise à la charge de la Banque Populaire Rives de Paris dans l'arrêt à intervenir au profit de M. [I] [X]

Statuant sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2023 en ce qu'il a été jugé

'Déboute la Banque Populaire Rives de Paris de ses demandes reconventionnelles'

Ce faisant,

condamner in solidum M. [I] [X], Me [U] [Z], Me [G] [H] et la SELARL Office notarial de Saint-Cyr à lui payer à titre indemnitaire la somme de 67 575,05 euros au titre des intérêts échus du crédit immobilier et la somme de 97 412,95 euros au titre des intérêts à échoir, intérêts dont elle se voit privée du fait de l'annulation du crédit,

En tout état de cause

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2023 en ce qu'il a été jugé 'Condamne Monsieur [I] [X] à verser à la Banque Populaire Rives de Paris une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.',

Y ajoutant

condamner la ou les parties succombantes, et dans cette dernière hypothèse in solidum, à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Christophe Fouquier, avocat au Barreau de Paris sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, Me [U] [Z], Me [G] [H] et la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Office notarial de Saint-Cyr demandent, au visa de l'article 1240 du code civil, à la cour de :

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 23 mars 2023 en toutes ses dispositions,

débouter purement et simplement M. [X] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de Me [H], Me [Z], et de l'Office notarial Saint Cyr,

débouter la Banque Populaire Rives de Paris de toutes ses demandes dirigées contre Me [H], Me [Z], et l'Office notarial Saint Cyr,

condamner M. [I] [X] à régler la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité des notaires associés et de l'étude notariale

M. [X] rappelle que les notaires sont soumis à une obligation d'authentification et à une obligation de conseil, un manquement à l'une de ces obligations constituant une faute, qu'il s'agisse d'une négligence ou d'une imprudence.

Il soutient, en premier lieu, que les notaires chargés de la vente litigieuse ont manqué à leurs obligations en dressant le 21 août 2013 un procès-verbal de carence inutile. Il allègue que dans la mesure où la condition suspensive attachée à la promesse de vente n'avait pas été réalisée, faute d'avoir obtenu un prêt avant le 15 novembre 2012, seuls les promettants pouvaient décider de poursuivre la vente. Or, les époux [L] avaient indiqué aux notaires, dans plusieurs courriers, qu'ils ne souhaitaient pas passer outre la date échue de réalisation de la condition suspensive et poursuivre cette vente, de sorte que la promesse était caduque, ce dont les notaires n'ont pas tenu compte. Ils n'ont en effet eu de cesse que de vouloir contraindre les parties à la vente. En effet, le 5 et le 12 juin 2012, ils ont indiqué aux vendeurs être en mesure de conclure la vente, précisant que s'ils ne se présentaient pas à l'étude, ils entameraient 'une procédure à leur égard.' Le 12 juin 2012, ils ont convié M. [X] à un 'rendez-vous de signature de la vente', alors que les époux [L] par courriel du même jour avaient de nouveau exprimé leur volonté de ne pas procéder à la vente.

Il reproche également aux notaires d'avoir procédé à l'appel des fonds auprès de la banque, ces fonds ayant été virés sur le compte séquestre de l'étude notariale. Les notaires ont ainsi arrêté des dates pour le rendez-vous de signature et mandaté un huissier pour sommer les époux de se présenter, malgré un courrier de leur conseil indiquant une nouvelle fois leur refus de vendre. Les vendeurs ne s'étant pas présentés, les notaires ont établi un procès-verbal de carence, mentionnant que la condition suspensive était réalisée. Or, ce procès-verbal qui a permis à M. [X] de solliciter la réalisation judiciaire de la vente, a conduit à une procédure de plus de dix ans, aux termes de laquelle la promesse de vente a finalement été considérée comme caduque. Il soutient donc que la confirmation de la réalisation de la condition suspensive, l'insistance à conclure la vente et l'appel des fonds constituent des manquements au devoir de conseil des notaires, ainsi qu'à leur devoir d'assurer la sécurité juridique des actes qu'ils instrumentent. Cette situation a conduit M. [X] à régler les mensualités d'un crédit visant à financer l'acquisition d'un immeuble dont il ne pouvait plus devenir propriétaire. Il en déduit qu'il aurait dû être averti des risques que présentait la poursuite de la vente malgré le refus des promettants, d'autant plus qu'il avait été autorisé à prendre possession de l'immeuble pendant la durée de la promesse de vente. Par ailleurs, il fait valoir que le notaire ne peut pas être déchargé de sa responsabilité au prétexte qu'il aurait sollicité lui-même la rédaction du procès-verbal de carence. En effet, le notaire n'est pas le porte-plume de son client et n'a pas à dresser un acte sur demande, sans conseiller son client et sans s'assurer que les mentions qu'il comporte sont correctes.

M. [X] fait valoir, en second lieu, que les notaires ont également commis une faute en qualité de séquestre des fonds empruntés. Ils avaient en effet connaissance du litige relatif à la caducité de la promesse de vente et n'auraient pas dû procéder au versement du prix de vente dès la communication de l'arrêt de la cour d'appel d'Agen du 26 janvier 2015. Ils auraient, en effet, dû attendre l'expiration du délai de pourvoi en cassation et solliciter la remise d'un certificat de non pourvoi avant d'ordonner la mainlevée du séquestre. Le caractère exécutoire de l'arrêt d'appel ne leur était pas opposable, tant que le litige n'était pas définitivement réglé entre lui-même et les époux [L], dans la mesure où les notaires n'étaient pas parties au litige et où ce versement n'avait pas été ordonné judiciairement. Or, la levée du séquestre a entraîné des conséquences lourdes pour M. [X], puisque la cour d'appel de renvoi a déclaré la promesse caduque, entraînant ainsi les restitutions réciproques de l'immeuble et du prix de vente. Mais les époux [L] ayant refusé de reverser le prix de vente, il a été contraint de saisir le juge de l'exécution et de subir les conséquences financières de cette procédure supplémentaire. Il soutient qu'il n'aurait pas eu à engager ces frais si la somme avait été conservée par les notaires.

L'Office notarial Saint-Cyr, Me [Z] et Me [H] font valoir, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'ils n'ont pas commis de faute à l'égard de M. [X], ni en dressant le procès-verbal de carence litigieux, ni en débloquant les fonds de l'emprunt postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel d'Agen.

Concernant la rédaction du procès-verbal de carence, ils font valoir que les actes sous seing privés des 4 et 13 septembre 2012 correspondaient à un compromis de vente et non à une promesse de vente, de sorte que les parties s'étaient déjà engagées à vendre. Ils soutiennent que M. [X] avait connaissance des délais relatifs à la vente, puisqu'il se trouvait en possession du compromis et de ses annexes, et que ces délais lui avaient été rappelés par l'office notarial dans un courriel en date du 15 mars 2013. La condition suspensive avait d'ailleurs été stipulée dans le seul intérêt de M. [X] qui pouvait librement y renoncer. L'appelant a donc choisi de contracter le prêt litigieux en connaissance de cause. De plus, les parties avaient convenu que M. [X] pouvait prendre possession des lieux avant la signature de l'acte définitif. Cette occupation s'étant prolongée jusqu'en 2022, elle pouvait être analysée comme la volonté des parties de poursuivre leurs engagements. Aussi, afin de finaliser la vente du bien dans lequel il avait réalisé des travaux, M. [X] avait adressé à l'étude un courriel en date du 27 juin 2013, afin de convenir d'un rendez-vous de signature susceptible d'aboutir à la rédaction d'un procès-verbal de carence. La rédaction de ce procès-verbal est donc à l'initiative exclusive de M. [X], l'office notarial ne l'ayant jamais incité à la réalisation de la vente et l'ayant au contraire interrogé par courriel sur la réalisation de la condition suspensive. Ils font valoir que M. [X] a été conseillé par son avocat sur cette stratégie judiciaire, en dehors de tout avis de leur part. Enfin, ils soutiennent qu'en raison de leur obligation d'instrumenter et du fait qu'ils n'avaient pas à trancher eux-mêmes le différend opposant les parties, ils ne pouvaient pas refuser de réaliser cet acte, nécessaire à la mise en 'uvre d'une procédure judiciaire. Concernant le décaissement des fonds empruntés, ils font valoir qu'il a été sollicité par M. [X] lors de la signature de l'offre de prêt, comme en atteste la demande de décaissement signée par celui-ci le 13 juin 2013 comportant des références identiques à celles portées sur l'offre de prêt de la Banque Populaire.

Concernant le versement des fonds séquestrés aux époux [L] après l'arrêt de la cour d'appel d'Agen, ils estiment qu'ils n'ont commis aucune faute, dans la mesure où l'arrêt de la cour d'appel d'Agen était exécutoire et où le pourvoi en cassation n'est pas un recours assorti d'un effet suspensif. L'arrêt déclarant la vente parfaite et ordonnant la levée des conditions suspensives, l'étude notariale a dressé un acte authentique de vente le 18 mai 2015, publié le 5 juin 2015. Aucune faute ne peut donc leur être imputée du fait de la libération concomitante des fonds.

En l'espèce, la responsabilité civile professionnelle des notaires relève des dispositions de l'article 1382 du code civil, dans sa version en vigueur applicable au litige, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à M. [X] qui entend engager la responsabilité civile professionnelle de l'Office notarial Saint-Cyr, de Me [Z] et de Me [H], notaires associés, de rapporter la preuve de l'existence d'une faute commise par ces derniers, d'un préjudice certain et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice dont il sollicite la réparation.

L'appréciation de la faute notariale s'effectue par comparaison avec les diligences qu'effectuerait un 'officier ministériel normalement diligent', étant précisé que le notaire n'est garant que de l'effectivité de ses actes.

Il ressort de la chronologie des faits que :

- un compromis de vente et non une promesse de vente, sous condition suspensive de l'octroi d'un prêt avant le 15 novembre 2012, a été conclu entre les époux [L] et M. [X] les 4 et 13 septembre 2012,

- M. [X] était en possession de ce compromis de vente et de ses annexes pour les avoir reçus du notaire rédacteur afin de purger le délai de rétractation dont il bénéficiait sur le fondement de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation,

- les parties au compromis de vente se sont mises d'accord entre elles, hors intervention du notaire, pour que M. [X] prenne possession des lieux avant la signature de l'acte définitif de vente,

- par courrier du 15 mars 2013, l'office notarial Saint-Cyr a rappelé à M. [X] que :

'Lors de la signature du compromis de vente dont référence en marge, il avait été stipulé en condition suspensive l'obtention d'un prêt et ce au plus tard le 15 novembre 2012, la date butoir de l'acte authentique étant prévue le 30 novembre 2012 au plus tard' et lui a demandé où il en était de ses démarches et de lui adresser 'l'attestation de dépôt de prêt de sa banque' (pièce n° 3 des notaires),

- selon ordre manuscrit du 13 juin 2013, M. [X] a demandé à l'étude notariale de procéder au décaissement des fonds auprès de la banque afin de pouvoir finaliser la vente (pièce n° 5 des notaires),

- par courriel du 27 juin 2013, M. [X] a sollicité de l'étude notariale une date de signature susceptible d'aboutir à un procès-verbal de carence dans les termes suivants :

'Bonjour, J'ai besoin d'un PV de carence pour mon avocat.

Il faut me donner une date de signature dans 10 jours pour pouvoir l'envoyer par huissier à Mr [L]. Pouvons-nous fixer une date dès aujourd'hui '' (Pièce n° 6 des notaires).

Comme l'a relevé à juste titre le tribunal, ce courriel démontre que la rédaction d'un procès-verbal de carence a été sollicitée par M. [X], après avoir pris conseil auprès de son avocat. Ce procès verbal n'a donc pas été établi à l'initiative du notaire, contrairement à ce que soutient l'appelant. En réalité, l'appelant a souhaité organiser la vente du bien après avoir donné son accord pour le décaissement des fonds par la banque, dans le but de se maintenir dans les lieux, alors qu'il s'avait que le délai initial de réalisation de la condition suspensive d'octroi du prêt était expiré et que les époux [L] ne souhaitaient plus vendre leur bien immobilier.

Aucune faute ne saurait être reprochée aux notaires dans la rédaction du procès verbal de carence dressé par Me [Z], notaire associé de l'office notarial Saint-Cyr, le 21 août 2013, ce procès verbal reprenant expressément et intégralement les conditions suspensives du compromis de vente et l'intégralité des mails contenant la position des époux [L], en annexes (pièce n° 11 de M. [X]).

M. [X] soutient vainement que les officiers ministériels auraient dû refuser d'être son 'porte-plume', alors que la rédaction d'un procès-verbal de carence constitue la procédure idoine pour constater le refus d'une partie de participer à un acte et le préalable nécessaire à une poursuite judiciaire de la vente dans ce type d'hypothèse, étant rappelé que les notaires ne pouvaient valablement refuser d'instrumenter l'acte sollicité par l'acquéreur, alors qu'ils n'avaient pas à prendre position sur le désaccord opposant les parties et que la caducité du compromis de vente était sujette à débats ainsi qu'en atteste la longueur de la procédure judiciaire.

C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré qu'aucune faute n'a été commise par l'office notarial dans la rédaction du procès-verbal de carence du 21 août 2013.

S'agissant de la prétendue faute des notaires instrumentaires d'avoir, à la suite de l'arrêt exécutoire de la cour d'appel d'Agen en date du 26 janvier 2015, versé aux époux [L], les fonds consignés, c'est à tort que M. [X] indique que le notaire aurait dû solliciter un certificat de non pourvoi.

En effet, comme l'a relevé le tribunal, le pourvoi en cassation n'a pas d'effet suspensif et en conséquence l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Agen le 26 janvier 2015 était exécutoire nonobstant le pourvoi formé à son encontre.

Me [G] [H], notaire associé de l'office notarial Saint-Cyr, n'a donc pas commis de faute en dressant l'acte authentique de vente du bien objet du litige en date du 18 mai 2015 entre les époux [L] et M. [X], conformément aux termes de l'arrêt de la cour d'appel d'Agen (pièce n° 8 des notaires).

C'est en conséquence à juste titre que le tribunal a considéré qu'aucune faute ne saurait être reprochée aux notaires instrumentaires dans la libération des fonds, alors qu'un acte concomitant établi sur la base d'un jugement exécutoire et constatant le transfert de propriété, était diligenté.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Me [U] [Z], Me [G] [H] et la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Office notarial Saint-Cyr.

Sur la nullité du prêt et les restitutions consécutives

M. [X] fait valoir qu'un contrat de prêt est l'accessoire du contrat de vente d'un bien immobilier, lorsqu'il est destiné à en financer l'acquisition. Dès lors, la nullité du contrat de vente entraîne la nullité du contrat de prêt. M. [X] soutient donc que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la nullité du contrat de prêt. En conséquence de cette nullité, il fait valoir que les parties doivent être replacées dans la situation antérieure à la conclusion du contrat de prêt, ce qui signifie que le capital doit être restitué au prêteur, mais non les frais et accessoires (notamment les intérêts échus), qui doivent être remboursés à l'emprunteur. En l'espèce, M. [X] soutient donc qu'il doit restituer la somme de 230 424,38 euros à la banque, correspondant au capital de départ de 339 600 euros, diminué de la somme de 109 175,62 euros déjà versée. La banque doit quant à elle lui restituer la somme de 67 576,05 euros au titre des intérêts et accessoires déjà réglés (176 750,67 euros au total ayant déjà été versés dont la somme de 109 175,62 euros correspondant au capital).

Il estime cependant que la banque a commis une faute en consentant un crédit immobilier le 30 mai 2013, sur la base d'une promesse de vente mentionnant une condition suspensive prenant fin le 15 novembre 2012, de sorte qu'elle doit être privée de sa créance de restitution. En effet, le prêteur est tenu, selon lui, de vérifier la régularité du contrat principal ou sa complète exécution, avant de verser les fonds. Il affirme que le risque de caducité était décelable à la seule lecture de la promesse, laquelle mentionnait la date d'expiration de la condition suspensive. Il soutient également que la banque ne peut pas lui opposer le respect du principe de non-immixtion, la vérification de la régularité du contrat de base étant seulement formelle et ne relevant pas de l'appréciation de l'opportunité de l'opération. Il fait également valoir que le fait que l'ordre de décaissement émane des notaires est indifférent, dans la mesure où la faute de la banque est antérieure au décaissement, cette faute correspondant uniquement à l'accord de financement donné à M. [X] le 30 mai 2013. Il fait également valoir que cette faute est à l'origine de son préjudice, car les notaires n'auraient pas considéré que la condition était levée et la vente possible, si la banque ne lui avait pas accordé de prêt. Il n'aurait donc pas entamé de procédure judiciaire à l'encontre des promettants. En outre, les notaires n'auraient pas reçu les fonds, ils ne les auraient pas virés aux époux [L] et il n'aurait pas eu à intenter une action devant le juge de l'exécution. Enfin, il fait valoir que si la banque soutient que sa faute est absorbée par une autre faute, il ne peut s'agir que de celle des notaires, contre qui elle doit alors se retourner si elle estime avoir subi un préjudice.

M. [X] soutient encore que la banque doit lui restituer les sommes qu'il a versées au titre de l'assurance emprunteur décès-invalidité.

L'Office notarial Saint-Cyr, Me [Z] et Me [H] font valoir qu'aucune faute ne peut leur être reprochée. Ils s'opposent aux demandes indemnitaires de la banque aux motifs qu'ils n'ont pas commis de faute à l'encontre de cette dernière. Ils ajoutent que l'unique cause du préjudice allégué par M. [X] est son comportement visant à poursuivre la vente forcée du bien.

La Banque Populaire Rives de Paris s'en rapporte à justice sur le mérite de la demande d'annulation ou de résolution du contrat de prêt.

Elle fait valoir que le tribunal a retenu à juste titre que M. [X] était redevable envers elle de la somme de 180 506,35 euros au titre des restitutions consécutives à l'annulation du crédit, après compensation des créances. M. [X] était en effet tenu de restituer le capital emprunté, déduction faite des sommes déjà versées. Elle fait valoir que le capital correspond à la somme de 339 600 euros, outre les intérêts au taux légal, à compter du 5 avril 2022, date de la signification des premières conclusions de la banque formulant une demande de restitution. Selon un décompte du 4 octobre 2023, M. [X] a remboursé la somme de 176 750,67 euros en capital et intérêts, que la banque doit donc lui restituer. Par compensation des deux créances, M. [X] doit ainsi restituer à la banque la somme actualisée au 4 octobre 2023 de 162 849,33 euros (soit 339 600 euros - 176 750,67 euros).

La Banque Populaire Rives de Paris fait également valoir qu'elle n'a pas à restituer les primes d'assurances décès-invalidité versées par M. [X] à l'assureur au titre de l'exécution du crédit immobilier.

Par ailleurs, la banque soutient qu'elle n'a commis aucune faute susceptible de la priver de sa créance de restitution. Elle allègue que le contrat de crédit litigieux est un crédit immobilier, et non un crédit à la consommation, de sorte que M. [X] ne peut se prévaloir de dispositions spécifiques aux crédits à la consommation et qu'elle n'était tenue que d'une obligation de mise en garde, au regard des capacités financières de son client et du risque d'endettement né de l'octroi du prêt. Or, aucun manquement à cette obligation ne lui est reproché par M. [X], qui a honoré l'ensemble des échéances. Elle était également tenue d'une obligation de non-immixtion, en vertu de laquelle le prêteur n'a pas à réaliser un contrôle juridique de l'opération financée par l'emprunt. Dès lors, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir contrôlé la validité de la promesse de vente et d'avoir octroyé un prêt que M. [X] avait lui-même sollicité en connaissance de la défaillance de la condition suspensive. De plus, elle fait valoir qu'elle avait reçu l'ordre de décaissement de la part des notaires, ce qui la conduisait légitimement à penser que la vente serait réalisée dans des conditions régulières, et ainsi à débloquer les fonds, en réponse à cette demande. En outre, M. [X] avait sollicité ce décaissement sans avertir sa banque de la volonté des époux [L] de ne pas poursuivre la vente, ce qui constitue un manquement à son obligation de loyauté et de bonne foi. Enfin, elle fait valoir que le risque de caducité de la promesse de vente n'était pas évident, comme le montre les 9 ans de procédure nécessaires à l'établissement de cette conclusion.

En tout état de cause, le préjudice allégué par M. [X] découle de ses propres fautes et il s'agit de fautes graves, si bien qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les actes de la banque et le préjudice invoqué. En effet, M. [X] s'était installé dans le bien et y avait initié des travaux avant d'en être propriétaire, et avant d'avoir sollicité et obtenu le crédit. Les préjudices financiers résultant des condamnations prononcées à l'encontre de l'appelant sont uniquement le résultat du choix de M. [X] de se maintenir dans les lieux, alors qu'il savait que les vendeurs ne voulaient plus poursuivre la vente, et ne sont nullement imputables à la banque.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que si une faute de nature à la priver de sa créance de restitution devait être retenue à son encontre, elle serait fondée à en demander le versement par les notaires. Elle soutient en effet que ceux-ci ont commis des fautes à plusieurs égards, notamment, en demandant la libération des fonds puis en aidant M. [X] à poursuivre la vente contre la volonté des vendeurs, en séquestrant les fonds sans en informer la banque, et en versant la somme aux époux [L] après l'arrêt de la cour d'appel d'Agen. Elle demande donc que l'Office notarial Saint-Cyr et les notaires, Me [Z] et Me [H], soient condamnés in solidum à lui verser le quantum de sa créance de restitution à l'encontre de M. [X], et à la garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge.

Les parties sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a annulé le crédit immobilier souscrit le 12 juin 2013 du fait de la caducité du compromis de vente des 4 et 13 septembre 2012.

L'annulation d'un contrat de crédit a pour effet de remettre les parties dans le même état que si le contrat n'avait pas existé.

Il en résulte qu'il appartient à l'emprunteur de restituer le capital emprunté dans les livres de l'établissement bancaire.

La Banque Populaire Rives de Paris produit un décompte actualisé à la baisse arrêté au 4 octobre 2023 (pièce n° 7), soit postérieurement au jugement dont appel, que M. [I] [X] ne conteste pas, duquel il résulte que sur un capital emprunté d'un montant de 339 600 euros, il a réglé, entre le 5 août 2013 et le 5 octobre 2023, des échéances en capital et intérêts d'un montant de 176 750,67 euros, ladite somme incluant 109 175,62 euros de capital.

La Banque Populaire Rives de Paris est ainsi tenue de restituer à M. [X] la somme de 176 750,67 euros correspondant aux échéances en capital et intérêts réglés par ce dernier.

C'est en revanche à juste titre que le tribunal a débouté M. [X] de sa demande tendant à voir condamner la banque à lui restituer les primes d'assurance décès-invalidité versées à la société APB Vie dans le cadre de la police d'assurance souscrite auprès de cette compagnie d'assurance, dans la mesure où la banque n'a perçu aucune somme à ce titre.

Après compensation entre les créances réciproques, M. [I] [X] sera condamné à payer à la Banque Populaire Rives de Paris une somme totale de 162 849,33 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022, date de signification des premières conclusions de la banque formant une demande de restitution, le jugement déféré étant confirmé de ce chef, sauf à actualiser le quantum de la condamnation prononcée au profit de la banque.

Enfin, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré, d'une part, que la banque n'avait commis aucune faute en versant les fonds prêtés, alors qu'elle avait reçu une demande officielle de décaissement des fonds du notaire instrumentaire, et, d'autre part, qu'au regard du principe de non-ingérence et de non-immixtion dans les affaires de son client, elle aurait commis une faute en ne débloquant pas les fonds.

Il y a lieu d'ajouter que M. [X] a lui-même sollicité auprès de la banque la demande de crédit, alors qu'il était informé de la décision des époux [L] de ne pas poursuivre la vente ce dont il ne l'a pas informée, puis ordonné à son notaire de solliciter le déblocage des fonds et enfin considéré, avec ses avocats pendant plus de 9 ans de procédure, que la vente était parfaite, de sorte qu'aucun manquement ne saurait être reproché à la banque de ces chefs, étant rappelé que cette dernière n'était tenue d'aucune obligation de vérification de l'opération principale qu'elle finançait et n'avait donc pas à vérifier la régularité du compromis de vente établi par les notaires.

Au surplus, M. [X] ne reproche à la banque aucun manquement à son devoir de mise en garde.

Au regard du sens de la présente décision, il n'y a pas lieu d'examiner la demande de la banque tendant à voir condamner l'Office notarial Saint-Cyr et les notaires, Me [Z] et Me [H], à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Sur les demandes reconventionnelles de la banque

La Banque Populaire Rives de Paris fait valoir que le banquier est en droit de solliciter l'indemnisation de son préjudice financier auprès des parties responsables, en cas d'annulation d'un crédit immobilier. Elle soutient que ce préjudice peut notamment résulter de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, ainsi que de la perte des intérêts échus. Concernant le contrat de prêt litigieux, elle fait valoir que les intérêts contractuels s'élevaient à 164 988 euros, les intérêts déjà échus s'élèvent à 67 575,05 euros et ceux à échoir à 97 412,95 euros. Elle soutient donc que son préjudice financier s'élève à 164 988 euros.

Elle fait valoir que M. [X], l'Office notarial Saint-Cyr ainsi que Me [Z] et Me [H], doivent être condamnés in solidum à l'indemniser à hauteur de cette somme, son préjudice étant le résultat de l'annulation du crédit par leurs fautes. S'agissant de M. [X], elle soutient qu'il a sollicité l'obtention du crédit et sa régularisation, malgré sa connaissance du refus de vendre des époux [L] et sans l'en avertir. S'agissant des notaires et de leur étude, elle fait valoir qu'ils ne l'ont pas non plus informée de ce refus, ils n'ont pas réagi à la signature de l'offre et ont procédé à l'appel des fonds malgré leur connaissance de ce fait, et ils ont séquestré les fonds sans l'en informer. Elle souligne également les différentes fautes que M. [X] fait valoir à leur égard. Elle en conclut que les notaires et M. [X] ont concouru par leurs fautes à la survenance de son préjudice qu'ils doivent donc être tenus de réparer in solidum.

M. [X] fait valoir que la banque ne démontre pas l'existence d'une faute de sa part. Le fait qu'il souhaitait poursuivre la réalisation de la vente malgré le refus des promettants n'était que la conséquence de l'affirmation des notaires concernant la validité de la promesse, ainsi que du prélèvement des mensualités par la banque. Il a été en effet contraint de poursuivre la vente, faute de quoi il aurait remboursé un crédit sans contrepartie. De plus, la banque a adopté un comportement déloyal en procédant à des prélèvements, alors qu'elle reconnaît elle-même que le crédit-immobilier est nul. Il souligne le fait qu'aucun incident de paiement n'est d'ailleurs intervenu. En conséquence, il soutient que la banque doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

L'Office notarial Saint-Cyr, Me [Z] et Me [H] font valoir que la banque sollicite la réparation d'un manque à gagner correspondant aux intérêts à échoir, en cas d'annulation ou de résolution du prêt immobilier. Or, aucune faute ne peut être imputée au notaire, justifiant qu'ils assurent cette réparation. Ils soutiennent, en premier lieu, que la demande de libération avant de procéder à la signature de l'acte de vente était un préalable nécessaire, à défaut duquel leur responsabilité aurait pu être engagée. En second lieu, ils allèguent qu'ils n'ont pas incité M. [X] à réaliser la vente et que l'établissement du procès-verbal de carence ne constitue pas une faute. En troisième lieu, ils font valoir que le séquestre des fonds par l'étude a été sollicité par M. [X] en raison de sa prise de possession des lieux et de sa volonté de voir aboutir la vente. En quatrième lieu, ils affirment que le versement des sommes aux époux [L] postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel d'Agen ne constitue pas non plus une faute, comme démontré supra. En tout état de cause, les sommes ayant été restituées à M. [X] à l'issue de la procédure devant le juge de l'exécution, aucun préjudice ne pourrait être caractérisé à ce titre. De plus, ils soutiennent que la charge de la preuve d'une faute imputable aux notaires revient à la banque, qui ne peut s'en remettre à la seule appréciation du tribunal.

En outre, ils font valoir que les intérêts ne sont que la contrepartie de l'indisponibilité des fonds, de sorte que la banque pourra les toucher auprès d'un autre emprunteur après avoir récupéré le capital prêté à M. [X], et qu'elle ne peut recevoir deux fois le loyer du capital prêté.

Enfin, ils font valoir qu'aucune solidarité ne peut être sollicitée sur des fondements de responsabilité juridiquement différents.

C'est à juste titre que le tribunal a considéré qu'aucune faute, d'une part, de M. [X] dans sa persévérance à poursuivre son acquisition immobilière et, d'autre part, des notaires, ainsi qu'il résulte des développements qui précédent, n'était démontrée.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la banque de ses demandes reconventionnelles à leur égard tendant à être indemnisée de la perte des intérêts dont elle se voit priver du fait de l'annulation du crédit.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'appelant sera donc condamné aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Christophe Fouquier, avocat au barreau de Paris, qui en a fait la demande sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner M. [I] [X] à payer, d'une part, à la Banque Populaire Rives de Paris la somme de 2 000 euros, et d'autre part, à l'Office notarial Saint-Cyr, Me [U] [Z] et Me [G] [H] ensemble, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager dans la présente instance pour assurer la défense de leurs intérêts.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2023 en l'ensemble de ses dispositions, sauf à l'actualiser sur le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. [I] [X] au profit de la Banque Populaire Rives de Paris ;

En conséquence,

CONDAMNE M. [I] [X] à payer à la Banque Populaire Rives de Paris la somme de 162 849,33 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022 ;

CONDAMNE M. [I] [X] à payer, d'une part, à la Banque Populaire Rives de Paris la somme de 2 000 euros, et d'autre part, à l'Office notarial Saint-Cyr, Me [U] [Z] et Me [G] [H] ensemble, la somme de 2 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [X] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me Christophe Fouquier, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

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LE GREFFIER LE PRÉSIDENT