Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 24/10550 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZZN N° de MINUTE : 25/00860

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL BLIERIOT & ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance initiale rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance de Bobigny le 17 octobre 2016, prorogée régulièrement depuis lors et dernièrement le 13 juin 2024. [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001092 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ERNEST RENAN [Adresse 3] [Localité 2] non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ERNEST RENAN est propriétaire du lot n°37 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 07 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 17 octobre 2016, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner la SCI ERNEST RENAN aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner la SCI ERNEST RENAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES la somme de 7.336,05 € correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 3ème trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 10/07/2024,

La condamner au paiement de la somme de 6,63€ au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

La condamner également au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires,

La condamner aux entiers dépens,

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI ERNEST RENAN, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI ERNEST RENAN au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI ERNEST RENAN n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l'audience du 21 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI ERNEST RENAN; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux de décisions de l'administrateur judiciaire des 02 avril 2021, 14 mars 2022, 24 octobre 2022, 21 décembre 2022, 19 janvier 2023, 10 mars 2023, 31 mai 2023, 31 janvier 2024, 5 mars 2024, 16 mai 2024 et 16 octobre 2024 ayant approuvé les travaux de diagnostic thermique, d'isolation thermique, de purge et de traitement des surfaces infestées par un champignon, de reprise du plancher haut des caves, d'étude de la plomberie, du chauffage et de l'isolation, de flocage, d'étaiement, de débarras des encombrants situés dans les caves, de reprise structurelle des zones non accessibles, de dévoiement des canalisations en cave et de lever d'arrêté d'insalubrité du 4 juin 2015 et ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ainsi que le budget prévisionnel du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Cependant, les demandes ne sont formées par le syndicat des copropriétaires qu'à l'égard du lot n°37, seul lot pour lequel il est au demeurant justifié de la qualité de propriétaire de la SCI ERNEST RENAN. Or le décompte arrêté au 15 mai 2024 porte sur les sommes dues au titre des lots n°37 et 38. Il s'en déduit qu'il convient d'écarter les sommes appelées au titre du lot n°38, soit la somme totale de 1.411,87 euros.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 04 août 2023 de 6,63 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI ERNEST RENAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.924,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 6,63 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 14 mai 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant été exposés le 04 août 2023, soit antérieurement à cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, la SCI ERNEST RENAN paye très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. Ce préjudice est d'autant plus important qu'en raison de la situation financière gravement obérée de la copropriété, celle-ci a été placée sous administration provisoire.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la SCI ERNEST RENAN a ainsi nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par l'administrateur provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI ERNEST RENAN, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI ERNEST RENAN sera condamnée aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI ERNEST RENAN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 17 octobre 2016, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 5.924,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 17 octobre 2016, régulièrement prorogée depuis lors, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI ERNEST RENAN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 17 octobre 2016, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ERNEST RENAN aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT