Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Maître Thomas GUYON Me Valérie COURTOIS

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09261 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57VY

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 juin 2025

DEMANDERESSE S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [D] [T], [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09261 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57VY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2000 la société SAGI, aux droits de laquelle est venue la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3520,81 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [T] le 18 juin 2024.

Par assignation du 23 septembre 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [D] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3508,07 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais éventuels d’expulsion. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 4 février 2025, a été renvoyée à la demande de Mme [D] [T] et retenue à l’audience du 28 mars 2025.

À cette audience la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 1089,81 euros arrêtée au 2 avril 2025. Elle maintient que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Mme [D] [T], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, ne soulève plus la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la bailleresse et sollicite : Le rejet de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire l’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette locative, Le rejet des demandes accessoires. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions de Mme [D] [T] pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3520,81 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 juin 2024. Cette somme correspond selon le décompte et les avis d’échéance joints au commandement à la période courant du 1er mars 2024 au 1er juin 2024, la dernière ligne du décompte portant sur le prélèvement automatique du 1er juin 2024 d’un montant de 1211,13 euros. Or il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse que ce prélèvement n’a pas été rejeté. Par ailleurs, Mme [D] [T] a réglé la somme de 1211,13 euros le 6 juin 2024 et la somme de 1219,87 euros le 17 juin 2024. Le total de ces sommes est de 3642,13 euros.

Il s’ensuit qu’au jour du commandement de payer, Mme [D] [T] avait déjà réglé la somme réclamée ainsi qu’elle le soutient.

La bailleresse n’est donc pas fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire et sera déboutée de sa demande ainsi que de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [D] [T] conteste devoir la somme de 1089,81 euros. Le solde locatif était positif de 159,25 euros à la suite du prélèvement du 1er mars 2025 en paiement de l’échéance de ce mois. Mme [D] [T] a par ailleurs intégralement payé la somme de 1252,83 euros au titre de l’échéance du mois d’avril 2025. Il s’ensuit qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la somme de 1089,91 euros de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 a été réglée au jour de sa délivrance,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse portant sur le montant de la dette locative et DIT n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] aux dépens et la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge