Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

MINUTE ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00136 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUJZ AFFAIRE : S.C.I. SCI FARMA C/ S.A.S.U. KAIS’S MARKET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI FARMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S.U. KAIS’S MARKET, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Seyf-eddine MOKEDDEM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l'audience du : 15 Mai 2025 Date de délibéré indiquée par la Présidente: 12 Juin 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2024, la SCI Farma a consenti à la SAS Kais's Market, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3]) pour une durée de 9 années entières à compter du 1er août 2024 et pour un loyer principal annuel hors charges de 1 620 euros payable mensuellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, la SCI Farma a assigné la SAS Kais's Market devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L'affaire est retenue à l'audience du 15 mai 2025.

Sur le fondement des articles L143-2 et 145-41 du code de commerce, la SCI Farma sollicite de voir : - Constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire et ainsi prononcer la résiliation du bail conclu entre la requérante et la défenderesse concernant les locaux sis [Adresse 2], - Ordonner l'expulsion de la défenderesse desdits locaux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - Condamner la défenderesse à payer à la requérante ; - A titre de provision au paiement de l'arriéré locatif, soit la somme de 10 056 euros, - A titre d'indemnité d'occupation au paiement de la somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus, et ce jusqu'à libération effective et totale des lieux, - La somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner la défenderesse aux entiers dépens de l'instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et charges, de la levée de l'état d'endettement ainsi que de l'assignation.

La SCI Farma expose que le locataire ne paye plus les loyers, qu'un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse.

La société Kais's Market sollicite de se voir accorder un délai de paiement de 12 mois pour s'acquitter de la somme de 3 985,80 euros (somme demandée dans l'assignation), soit 12 mensualités de 332,15 euros, de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et de voir écarter l'exécution provisoire de la décision, et enfin de voir ordonner qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, et de voir ordonner que chacune des parties conservera la charge des dépens engagés.

Elle expose avoir subi d'importants préjudices suite à un dégât des eaux survenu le 27 octobre 2024, et avoir été contrainte de cesser son activité jusqu'au 14 février 2025, date de l'expertise.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est, toutefois, pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail.

L'article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d'effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, " à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de ses accessoires et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement postérieur à l'expiration du délai ci-dessus. La résiliation interviendra alors de plein droit sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire. (…) En cas de résiliation du bail pour les causes énoncées ci-dessus, ou en cas de résiliation judiciaire, le preneur devrait quitter les lieux loués sans terme ni délai. S'il refusait de quitter les lieux loués, il suffirait, pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé rendue par monsieur le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des biens, exécutoire, nonobstant appel ou opposition ".

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la SAS Kais's Market le 23 octobre 2024 pour la somme principale de 4 142 euros, arrêtée au 16 octobre 2024.

Le preneur, en ne réglant pas l'intégralité de la somme, ne s'est pas libéré du montant de la dette dans le délai d'un mois. Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 novembre 2024.

Toutefois, en application de l'article L145-41 du Code de commerce, il peut être accordé des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l'espèce.

En l'espèce, la SCI Farma justifie du montant de sa créance de 10 041,80 euros déduction faite des frais impayés selon décompte en date du 14 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, somme au paiement de laquelle est condamné le locataire.

Au regard du montant de la dette et du dégât des eaux qu'a subi le locataire, il convient d'accorder des délais de payement à la SAS Kais's Market, délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative et la poursuite de l'activité commerciale.

La SAS Kais's Market est autorisée à se libérer de sa dette par 12 versements mensuels de 835 euros en sus du loyer courant, jusqu'à apurement de la dette.

À défaut de payement du loyer courant ou d'une échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la SAS Kais's Market sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible, et une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges et ce jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés. Le propriétaire pourra faire procéder à l'expulsion de la SAS Kais's Market et de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés.

L'équité conduit à ne pas faire droit à la demande de la SCI Farma au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de condamner la SAS Kais's Market aux dépens de l'instance comprenant nécessairement le coût de l'assignation sans qu'il ne soit besoin de le préciser, conformément à l'article 491 du Code de procédure civile, mais comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SAS Kais's Market à régler à la SCI Farma la somme de 10 041,80 euros à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée au 14 mai 2025, terme de mai 2025 inclus,

L'AUTORISE à se libérer de cette dette par 12 versements mensuels de 835 euros et la 12ème correspondant au solde restant, en sus du loyer courant, jusqu'à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 05 de chaque mois, le premier avant le 05 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail,

Mais DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire retrouve son plein effet et la SAS Kais's Market sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d'occupation trimestrielle égale au loyer augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, et le propriétaire peut faire procéder à l'expulsion de la SAS Kais's Market et de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique en cas de besoins, des lieux occupés,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SAS Kais's Market aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 157,49 euros.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie : Me Seyf-eddine MOKEDDEM Me François PAQUET-CAUET COPIES- - DOSSIER Le 12 Juin 2025