Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS Chambre de proximité [Adresse 4] [Localité 5]

JCP Amiens

N° RG 25/00240 - N° Portalis DB26-W-B7J-IIBS

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

[V] [O]

C/

S.A.R.L. GERANCIMOP

Expédition délivrée le 6/6/25 Mme [O]

Exécutoire délivrée le 6/6/25 Mme [O]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [V] [O] [Adresse 2] [Localité 1]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. GERANCIMO [Adresse 3] [Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [O] et Monsieur [C] [B] ont conclu avec la SARL GERANCIMO un contrat de mandat de gestion en date du 1er septembre 2009 portant sur un logement sis [Adresse 6].

Reprochant divers manquements à la société GERANCIMO, et après une tentative infructueuse de conciliation, Madame [V] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE par requête reçue le 12 octobre 2023, aux fins d’obtenir sa condamnation, outre aux dépens, à lui payer les sommes de : *427,32 euros de dommages et intérêts au titre de la garantie loyers impayés, *142,72 euros de dommages et intérêts au titre la garantie vacance locative, *4.147 euros de dommages et intérêts au titre de l’assurance dégradation, *250 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a été radiée lors de son premier appel à l’audience du 01er juillet 2024 pour un défaut de comparution des parties.

Madame [V] [O] a sollicité, par courrier reçu le 25 juillet 2024, la réinscription de l’affaire.

Les parties ont ainsi régulièrement été convoquées par lettre recommandée à l’audience du 07 novembre 2024.

Par jugement du 28 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire d’AMIENS et « réservé le surplus ».

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée à l’audience du 07 avril 2025.

A l’audience du 07 avril 2025, Madame [V] [O] a réitéré ses prétentions formulées dans sa requête en exposant que : -le mandat de gestion confié à la société GERANCIMO comprenait une assurance prenant en charge les loyers impayés, la vacance locative et les dégradations locatives, -au départ de sa dernière locataire le 05 octobre 2022, des loyers étaient restés impayés, il y a eu une période de vacance locative et des dégradations locatives qui n’ont pu être pleinement couverts par la conservation du dépôt de garantie, - la société GERANCIMO n’a pas pris en charge le surplus contrairement à ce que le contrat de mandat de gestion prévoyait.

La société GERANCIMO, régulièrement convoquée par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, n’a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et fait droit à la demande si celle-ci est recevable, régulière et bien fondée.

Sur les demandes de dommages et intérêts : En application de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il résulte de l’article 1992 du même code que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion et que sa responsabilité est appliquée plus rigoureusement lorsque le mandat est à titre onéreux. Enfin, l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa par

Sur les dommages et intérêts au titre de la garantie loyers impayés Le mandat de gestion signé entre les parties prévoit dans un paragraphe consacré à la garantie des loyers, charges et taxes impayées, qu’elle porte sur le remboursement des pertes pécuniaires subies en raison du non-paiement des loyers, charges et taxes annexes comme indiqués dans le bail, sans limitation de durée, avec un maximum de 65.000 euros toutes taxes comprises dès le premier mois où il est constaté une défaillance totale ou partielle dans le paiement du terme échu. Il est prévu que le mandataire versera au mandant les indemnités acquises à compter du quatrième mois suivant le premier terme impayé, puis tous les trois mois à terme échu. Aussi, par avenant en date du 1er septembre 2013, le plafond de garantie a été porté à la somme de 90.000 euros. En l’espèce, Madame [V] [O] justifie qu’un contrat de bail a bien été signé avec Madame [J] [P] [W] le 1er décembre 2021, pour une durée de trois ans, prévoyant un loyer de 535,21 euros. Elle produit un arrêté de compte débiteur établi par la société GERANCIMO à l’attention de la locataire mentionnant un premier impayé pour le mois de septembre 2022 de 341 euros et un second pour le mois d’octobre 2022 de 86,32 euros, soit la somme de 427,32 euros. Elle justifie également avoir mis en demeure par lettre recommandée du 19 janvier 2023 la société GERANCIMO de respecter le contrat de gestion locative et l’avoir relancée le 16 mars suivant. Or cette dernière, défaillante, ne démontre pas avoir payé les sommes dues, étant précisé qu’aucune exclusion contractuelle à la garantie n’est applicable en l’espèce. Par conséquent, le manquement est caractérisé et justifie l’allocation de dommages intérêts à hauteur de la somme demandée, soit 427,32 euros.

Sur les dommages et intérêts au titre de la garantie vacance locative Le contrat prévoit également une garantie de vacance locative consistant en un remboursement des pertes financières subies par le mandant du fait de l’absence de perception des loyers, charges et taxes résultant de la non-relocation des locaux d’habitation. Cette garantie prend effet le lendemain de la date de l’état des lieux de sortie contradictoire. Le montant de la garantie est de 100% du montant des loyers, taxes et charges pendant six mois après application de deux mois de franchise pour les studios t1 et t1 bis et d’un mois pour les autres types de logement. L’avenant du 1er septembre 2013 ramène la durée de la garantie à quatre mois. En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie que la locataire a quitté le logement le 5 octobre 2022 et que le congé a été donné par elle tel que cela ressort du courrier adressé par la société GERANCIMO aux propriétaires le 7 septembre 2022. Madame [V] [O] produit également le courrier du 19 janvier 2023 adressé à la société dans lequel elle reproche l’absence de remise en état du logement ayant empêché la remise en location prévue au 3 novembre 2022 ainsi que la vente prévue en janvier 2023. Dès lors, il convient de considérer que Madame [V] [O] justifie de la vacance locative sur la période invoquée soit du 5 octobre 2022 au 13 janvier 2023, vacance locative due au départ de la locataire ayant donné congé, peu important qu’il soit évoqué a posteriori l’éventualité d’une vente. La société GERANCIMO, défaillante, ne démontre pas avoir payé les sommes en contravention à la garantie locative, étant précisé qu’aucune exclusion contractuelle à la garantie n’est applicable en l’espèce. Elle sera condamnée à payer à Madame [V] [O] la somme de 142,72 euros à titre de dommages et intérêts après déduction de la franchise.

Sur les dommages et intérêts au titre de la garantie dégradation Le contrat de bail prévoit que la garantie porte sur les pertes pécuniaires consécutives à des dégradations et destructions causées par le locataire et constatés à son départ par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement dans la limite de 7.700 euros. L’avenant au contrat porte le plafond d’indemnisation à 10.000 euros par sinistre. Madame [V] [O] produit un devis mentionnant divers travaux dans l’appartement en cause, pour un montant total de 4.147 euros. En outre, il ressort de l’état des lieux de sortie du 5 octobre 2022, par comparaison à l’état des lieux d’entrée, les éléments suivants : -dans l’entrée : il est noté que le détecteur de fumée ne fonctionne plus et est à remplacer et que la porte ne ferme plus. Ces éléments n’apparaissent pas dans l’état des lieux d’entrée. -dans la salle de bain : l’état des lieux d’entrée fait état de rayons tâchés concernant le meuble vasque, de traces légères et de trous rebouchés sur les murs et l’état de lieux de sortie mentionne notamment la dégradation du meuble vasque, des joints à refaire, de la peinture sur la faïence. Il est donc justifié de dégradations postérieures à l’état des lieux d’entrée et de la nécessité de réaliser les travaux prévus sur le devis. -dans le séjour : l’état des lieux d’entrée fait état de quelques éclats sur le carrelage alors que l’état des lieux de sortie mentionne que le carrelage est gondolé ainsi que des chevilles restées sur les murs nécessitant de faire des réparations. -dans la cuisine : à l’entrée la crédence apparaît en bon état, tandis qu’il est indiqué qu’elle est dégradée avec des brûlures et des éléments décollés à remplacer à la sortie, ces éléments étant corroborés par les photographies annexées à l’état des lieux de sortie. Toutefois concernant l’état des murs de la cuisine, si l’état des lieux d’entrée mentionne des trous rebouchés ainsi que des traces d’usage, l’état des lieux de sortie indique que le mur est dégradé (petits trous, diverses traces). En l’état de ces éléments, et étant relevé que les photographies de la cuisine du logement réalisées lors de la sortie ne mettent pas en valeur ces dégradations, celles-ci ne sont pas démontrées. Or pour la remise en état des trous et tâches sur le mur, le devis inclus la somme de 860 euros toutes taxes comprises, qu’il convient donc d’exclure. La société défenderesse ne justifiant pas avoir indemnisé la propriétaire conformément à la garantie souscrite, le manquement est caractérisé et justifie l’allocation de dommages et intérêts du fait du préjudice matériel subi, et ce à hauteur de 3.287 euros. Madame [V] [O] sera déboutée du surplus de ses demandes. Sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 250 euros, présente dans sa requête, sera également rejetée en ce qu’elle n’est pas développée.

Sur les demandes accessoires : Sur les dépens Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la société GERANCIMO, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SARL GERANCIMO à payer à Madame [V] [O] la somme de 3.857,04 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [V] [O] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL GERANCIMO aux dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

LA GREFFIERE, LE JUGE,