Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Société SEQENS -SA D’HLM

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/09847 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EPE

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE Madame [E] [A] veuve [D], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-019308 du 07/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDERESSE Société SEQENS -SA D’HLM dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/09847 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EPE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 7 novembre 2018, la SA d'HLM SEQENS a donné à bail d'habitation à Mme [E] [A], veuve [D] un appartement de type T3 de 65 m² situé au 2ème étage de l'immeuble du [Adresse 1].

Se plaignant de problèmes d'humidité dans son logement, de la présence de nuisibles mais également de troubles du voisinage, Mme [E] [A], veuve [D] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la SA d'HLM SEQENS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : sa condamnation à exécuter des travaux de mise en conformité dans le logement (reprise de l'étanchéité de la toiture, reprise des revêtement des murs et sols de la chambre sur cour, remise en état de la fenêtre de la chambre, remise en état de la porte palière, avec installation d’une porte assurant le clos et le couvert, création d'une ventilation dans la salle de bain et les WC, installation de chauffages fonctionnels dans la chambre sur cour et dans le salon, désinsectisation et dératisation), sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision,la fixation du montant du loyer à la somme mensuelle de 100 euros, hors charges jusqu'à l'achèvement des travaux, sa condamnation à lui verser la somme de 11 551,50 euros, assortie des intérêts légaux à compter de l'assignation, à parfaire, en réparation du préjudice de jouissance subi par la requérante, sa condamnation à lui verser la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral et de santé subi par M. [F] et sa famille, sa condamnation à payer à Me Alexandra BOISSET la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sa condamnation à s'acquitter des dépens. Elle estime que la SA d'HLM SEQENS lui délivre un logement qui ne répond pas aux normes de décence, du fait de la présence d'infiltrations d'eaux pluviales dans l'une des chambres du logement, de traces de moisissures qui en résultent, de l'absence de ventilation fonctionnelle dans les WC, d'une porte d'entrée non isolée, de chauffages défectueux et de la présence de nuisibles dans l'appartement. Elle se dit aussi victime d'agression de la part de sa voisine de palier et soutient qu'il est de la responsabilité de son bailleur de lui garantir une jouissance paisible des lieux pris à bail. Elle explique que la SA d'HLM SEQENS est restée inactive face à ces différents problèmes et qu'elle engage ainsi sa responsabilité sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 justifiant qu’elle soit condamnée à indemniser le préjudice de jouissance du fait de l'indécence des lieux à hauteur de 75% du loyer entre janvier 2022.

Lors de l'audience du 18 mars 2025, Mme [E] [A], veuve [D], représentée par son conseil, indique avoir été relogée le 15 novembre 2024 et se désiste ainsi de ses demandes relatives à la réalisation de travaux et à la réduction du prix du loyer. Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance pour les autres demandes et précise que la demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance, comme celle tendant à l'indemnisation de son préjudice moral, est motivée à la fois par l'indécence du logement et par les troubles de voisinage.

La SA d'HLM SEQENS, bien que régulièrement assignée en étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'indemnisation des différents postes de préjudice

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (..)

Par ailleurs, le bailleur est obligé, notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Enfin, l'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice de jouissance Mme [E] [A], veuve [D] sollicite la réparation de son préjudice pour avoir été privée de la jouissance d'une partie de son appartement entre le mois de janvier 2022 et le mois d'octobre 2024, qu'elle estime à 75% du loyer pendant 34 mois. Elle précise lors de l'audience que son préjudice de jouissance est également caractérisé par les troubles de voisinage qu'elle a subis.

Elle produit, pour en justifier : le courrier de la direction du logement de l'habitat de la ville de [Localité 4] qui lui a été adressé le 17 mai 2023 constatant des infiltrations d'eaux pluviales dans les murs et le plafond de la chambre de droite,une attestation, non datée de sa fille Mme [C] [D], relative à ces infiltrations, qui entraînent, selon elle, le gonflement des murs, la fissuration du plafond, le développement de moisissures, des clichés photographiques représentant des boursouflures éventrées à la jonction d'un mur et d'un plafond, une flaque sur un parquet, un gros plan sur ce qui semble être un produit anti-nuisibles et une paire de gant en latex, (ces deux photos étant datées du 24 septembre 2019), deux gros-plans d'une porte d'entrée pris en photo depuis l'extérieur,un courrier de la requérante à son bailleur en date du 15 février 2024 aux termes duquel elle sollicite un relogement pour elle et son fils M. [G] [D] et la réponse adressée par la SA d'HLM SEQENS le 23 février 2024, le rapport de l’association Droits & Habitats suite à sa visite du 9 juillet 2024, faisant état, en substance, d'un défaut de ventilation dans la salle d'eau ; d'une humidité importante dans la chambre sur cour du fait des infiltrations d'eau et du défaut d'étanchéité de la fenêtre, engendrant des moisissures et des risques pour la santé de ses occupants qui n'y pénètrent plus ; du fonctionnement défectueux du radiateur de cette chambre et de l'un des radiateurs du salon, d'infiltrations d'air, par endroits, au niveau de la porte d'entrée : et enfin, de la présence de rongeurs et de cafards, selon les déclarations des occupants. Un arrêté de police de 2024 relatif au risque d'effondrement du plancher bas du logement situé au 3èmpe étage gauche dans le logement du dessous, voisin de celui de la requérante, deux dépôts de plaintes en date des 7 août 2023 et 22 septembre 2024. La pièce n°3 correspondant au rapport de l'association Droits & Habitats suite à la visite du 30 août 2023 n'est pas produite.

Il résulte de ce qui précède qu'aucune pièce ne vient attester de désordres dans le logement antérieurement au 17 mai 2023 et qu'ainsi, la période au cours de laquelle le préjudice subi est évalué doit être ramenée à 17 mois.

Par ailleurs, les désordres se situent très majoritairement dans la chambre sur cour, dans laquelle le chauffage ne fonctionne pas et où sont constatées des traces d'infiltrations d'eaux pluviales ainsi qu'un défaut d’étanchéité à l'air, engendrant des moisissures et ayant de possibles répercussions sur la santé des occupants qui ne l'utilisent plus, comme en témoigne une photographie versée au rapport de l'association Droits & Habitats sur laquelle un entassement de sacs est visible et comme cela est mentionné par la fille de la requérante.

La responsabilité du bailleur, qui ne comparait pas, peut ainsi être retenue s'agissant de l'indécence de la chambre sur cour qui apparaît effectivement caractérisée, étant relevé qu'il n'est pas justifié de la réalisation des travaux qu'il évoque dans son courrier du 23 février 2024 adressé à la requérante et qu'en tout état de cause, les désordres persistent, notamment en raison du défaut d'étanchéité de la fenêtre et du fonctionnement défectueux du chauffage constatés en juillet 2024 auxquels il n'a pas été remédié.

Concernant les autres pièces du logement, le bailleur ne contestait pas que les convecteurs du couloir et du séjour ne fonctionnaient pas dans son courrier de réponse à la requérante en février 2024 et d'après le rapport de l'association Droits & Habitats, celui du salon n'était toujours pas en état de marche le 9 juillet 2024, ce qui a pu causer un préjudice de jouissance sur une période de trois mois d'hiver (de janvier à mars 2024).

La preuve de la présence de nuisibles et de rongeurs n'est pas rapportée puisqu'elle ne ressort que des seules déclarations de la requérante et de l'attestation de sa fille. Aucun élément objectif (constat notamment par les personnes ayant réalisé la visite des lieux pour l'association Droits & Habitats) ne permet, en effet, de corroborer ces déclarations.

Il en résulte que la locataire n'a pas pu utiliser pendant 17 mois une pièce entière de son logement dont la surface, représente 15% de la surface totale du logement ( 9,95 m² sur 65m²). Néanmoins, s'agissant d'une chambre et donc de l'une des pièces de vie de l’appartement, il convient d'estimer à 25% de la surface totale la perte de jouissance de cette pièce.

Le loyer total est de 453 euros.

Ainsi, le préjudice lié à l'impossibilité de jouir de cette pièce peut ainsi être chiffré à 1 925,25 euros (453 euros x 25% X 17 mois), et sera augmentée, en raison du fonctionnement défectueux du chauffage pendant trois mois d'hiver, de 300 euros, soit un total de 2 225,25 euros, somme au paiement de laquelle la SA d'HLM SEQENS sera condamnée, au titre du préjudice de jouissance subi par la locataire du fait de l'indécence du logement.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024, date de l'assignation, conformément à la demande et en application de l'article 1231-6 du code civil.

La demande de réparation du préjudice de jouissance formée par Mme [E] [A], veuve [D] au titre du manquement de la SA d'HLM SEQENS à son obligation de jouissance paisible n'est pas fondée, la requérante produisant seulement deux plaintes déposées à un an d'intervalle mais aucun autre élément de nature à corroborer ses déclarations notamment concernant la durée des troubles allégués, étant précisé qu'elle a fait l'objet d'un relogement moins de deux mois après la deuxième plainte et qu'ainsi, le bailleur a satisfait à son obligation de délivrance.

Sur le préjudice moral et de santé Selon l'article 446-2 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, la demande de réparation, à hauteur de 2 500 euros, du préjudice moral subi par M. [F] et sa famille du fait de la délivrance non conforme, formée au dispositif de l'assignation dont Mme [E] [A], veuve [D] a demandé le bénéfice le jour de l'audience, est manifestement erronée en ce qu'il n'est question de cet individu ni dans les pièces du dossier ni dans le corps de l'assignation.

Elle n'est ainsi motivée par aucun moyen de droit ou de fait et Mme [E] [A], veuve [D] en sera déboutée.

A l'inverse, la demande de condamnation de la SA d'HLM SEQENS à verser à Mme [E] [A], veuve [D] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral que cette dernière dit avoir subi n'apparaît que dans le corps de l’assignation et non dans le « par ces motifs » et n'a pas été soutenue oralement, de sorte qu'elle ne saisit pas le juge des contentieux de la protection.

Sur les demandes accessoires

La SA d'HLM SEQENS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de condamner la SA d'HLM SEQENS à payer la somme de 1000€ au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA d'HLM SEQENS à verser à Mme [E] [A], veuve [D] la somme de 2225,25 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts aux taux légal à compter du 16 octobre 2024,

DÉBOUTE Mme [E] [A], veuve [D] de sa demande au titre du préjudice moral et de santé subi par M. [F] et sa famille,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SA d'HLM SEQENS à verser à Maître Alexandra BOISSET, avocat de Mme [E] [A], veuve [D], la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens,

RAPPELLE que lorsque l’avocat recouvre intégralement l’indemnité fixée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il renonce à percevoir la part contributive de l'État,

CONDAMNE la SA d'HLM SEQENS aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits et signé par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La Juge des contentieux de la protection