Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Carine SANCHEZ

Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [G] [W] [S] [B]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/09373 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6APL

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE Madame [P] [V] [L] [N] épouse [D] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Carine SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0972

DÉFENDEUR Monsieur [G] [W] [S] [B] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/09373 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6APL

EXPOSÉ DU LITIGE

A la suite du partage successoral ayant mis fin à l’indivision à laquelle elle était partie, Mme [P] [N], épouse [D] est devenue propriétaire, le 16 mai 2022, du lot de copropriété n°20 situé dans l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, elle a fait assigner M. [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : son expulsion sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,sa condamnation à lui verser les sommes de 5 596,45 euros et 1 248,21 euros au titre des indemnités d'occupation et des charges impayées au mois de septembre 2024, à parfaire le jour de l'audience, sa condamnation à verser à l'indivision [D] [Y] la somme de 4 080,11euros au titre des indemnités d'occupations échues et impayées entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2022, sa condamnation à lui verser la somme de 631,29 euros par trimestre jusqu'à la libération des lieux, sa condamnation à lui verser la somme de 2 640 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens en ce compris le coût d ela sommation de quitter les lieux du 9 avril 2024. Elle indique que M. [G] [B] est occupant dans droit ni titre de l’appartement dont elle est propriétaire et qu'il ne lui a versé aucune indemnité d'occupation depuis le 1er juillet 2022, justifiant ainsi que son expulsion soit ordonnée et qu'il soit condamné à lui verser les indemnités d'occupation échues entre cette date et le jour de l'audience augmenté des charges ; elle indique en outre qu'elle est bien-fondée, en tant que représentante de l'indivision successorale et sur le fondement de l'article 815-2 du code civil, à obtenir sa condamnation au paiement des indemnités d'occupation non réglées depuis le 1er juillet 2017 jusqu'au 1er juillet 2022, dont le montant s'élève, selon elle, à 4 080,11 euros.

Lors de l'audience du 18 mars 2025, Mme [P] [N], épouse [D], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [G] [B], bien que régulièrement cité à comparaître en étude, ne s'est pas présenté ni fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l'article 473 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection a mis dans les débats la question de la recevabilité de la demande portant sur la condamnation au paiement des indemnités d'occupation pour la période antérieure au 1er juillet 2022, tirée du défaut de qualité à agir.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, date à laquelle elle a été rendue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la note en délibéré

En application de l'article 761 du code de procédure civile, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Conformément à l'article 817 du même code, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l'article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Les articles 15 et 16 de ce code prévoient en outre que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l'espèce, la procédure initiée par Mme [P] [N], épouse [D] relève bien de la procédure orale. M. [G] [B] n'a pas comparu, alors qu'il a été régulièrement avisé de la date de l'audience et n'a donc pu être autorisé à faire parvenir de quelconques observations dans le cours du délibéré.

La communication d'une note de plusieurs pages, postérieurement à la clôture des débats, qui en outre n'a pas été adressée en copie à la requérante, est contraire aux principes de la procédure orale comme au principe du contradictoire que le juge est tenu de faire respecter.

Par conséquent, il n'en sera pas tenu compte.

Sur la demande d'expulsion

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l'article L. 412 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

Il est rappelé qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Mme [P] [N], épouse [D] rapporte la preuve qu'elle est propriétaire, depuis le 16 mai 2022, du lot n°20 situé [Adresse 3] à [Localité 5], cadastré [Adresse 4] à [Localité 5], correspondant à un appartement au 3ème étage gauche.

Elle soutient que M. [G] [B] est occupant sans droit ni titre de ce logement et verse au dossier, pour en justifier : les comptes de Me [I], administrateur judiciaire désigné le 2 décembre 2009,les courriers qu'elle a adressés à M. [G] [B] les 29 juin 2022, 27 août 2023 et 18 décembre 2023, la sommation de quitter les lieux qu'elle lui a fait délivrer le 09 avril 2024. Il résulte cependant de ces pièces que l'occupation sans droit ni titre n'est pas établie par la requérante.

En effet, les comptes établi par Me [I] attestent de la présence de M. [G] [B] dans les lieux a minima depuis 2014 et il est tantôt indiqué qu'il s'est acquitté d'une provision sur charge (pour la première fois, le 14 août 2014), tantôt qu'il a réglé un « loyer » (par exemple, le 26 avril 2018, en page 45).

Ces mentions laissent donc supposer l'existence d'un titre d'occupation dont rien ne justifie qu'il aurait été résilié, étant relevé, en outre que la requérante se réfère elle-même à la loi du 1er septembre 1948 dans ses écritures et qu'elle fait référence aux « charges locatives » aux termes du courrier qu'elle lui a adressé le 29 juin 2022.

Si la preuve d'un fait négatif, tel qu'une occupation sans droit ni titre est impossible à rapporter, force est de constater, en l'espèce, que les pièces produites par la demanderesse elle-même tendent à prouver l'inverse.

Par conséquent, la demande d'expulsion formée par Mme [P] [N], épouse [D] n'apparaît pas bien fondée et elle en sera déboutée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d'occupation et des charges à compter du 1er juillet 2022

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre de M. [G] [B] dans les lieux n'est pas établie, de sorte qu'il ne peut être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation.

Faute par ailleurs pour Mme [P] [N], épouse [D] de se prévaloir d'un contrat de bail et, a fortiori, de le produire, aucun loyer ne peut non plus lui être du et la demande ne saurait être requalifiée en ce sens.

Par conséquent la demande formée par Mme [P] [N], épouse [D], faute d'être fondée en droit, sera rejetée.

Sur la demande au titre des indemnités d'occupation antérieures

Selon l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 125 aliéna 2 du code de procédure civile prévoit que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En application de l'article 815-2 du code civil, Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. L'article 815-3 du même code dispose, quant à lui, que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis;

Les actes conservatoires sont ceux qui sont destinés à prévenir un péril imminent ou à préserver le bien indivis. Ainsi, il a déjà été jugé que l'action engagée tendant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre et au paiement d'une indemnité d'occupation, avait pour objet la conservation des droits des coïndivisaires et entrait ainsi dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d'un péril imminent (Civ. 1Ère, 4 juillet 2012, pourvoi n° 10-21.967).

Toutefois, la demande d'un indivisaire en paiement de loyers constitue une action relative à l'inexécution des obligations nées du bail et s'analyse comme un acte d'administration. (Civ. 3e, 30 juin 1999, pourvoi n° 97-21.447)

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [G] [B] n'est pas établie. Ainsi, Mme [P] [N], épouse [D] n'a pas d'intérêt à agir en recouvrement des sommes dues au titre de l'occupation des lieux par M. [G] [B] lorsque le bien était encore en indivision, puisqu'il n'est pas démontré qu'il s'agit d'un acte conservatoire à l'instar de l'action en paiement d'une indemnité d'occupation dont le fondement repose sur le droit de propriété donc chacun des copropriétaire, à titre personnel peut en effet se prévaloir.

En outre, il convient de relever que pour cette période, un administrateur était désigné judiciairement, dont la mission était d'encaisser les loyers et d'émettre les quittances, ce qui démontre, ainsi qu'indiqué dans l'ordonnance qui le désigne, que l'indivision était conflictuelle et que l'action en recouvrement, y compris d'éventuelles indemnités d'occupation, pouvait difficilement revêtir dans de telles circonstances, la qualification d'acte conservatoire pouvant être exercée par un seul des coindivisaire.

Sa demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [N], épouse [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande tendant à la condamnation de M. [G] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure au 1er juillet 2022,

DÉBOUTE Mme [P] [N], épouse [D] de ses autres demandes,

CONDAMNE Mme [P] [N], épouse [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, assorti de l'exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées,

La greffière, La juge des contentieux de la protection.