Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07897 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YSNS

N° de Minute : 25/00135

JUGEMENT

DU : 03 Juin 2025

[Y] [H]

C/

[J] [K] [U] [L] REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 2] assistée par Maître Marion GIRAUD, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 5] assistée par Maître Gaëlle THUAL, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 4] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2025

Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en juin 2022 avec prise d’effet au 7 juillet 2022, Madame [Y] [H] a donné à bail à Madame [J] [K] épouse [L] et Monsieur [U] [L], une maison à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 900 euros, outre 15 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 900 euros a été versé. Madame [J] [K] épouse [L] et Monsieur [U] [L] sont entrés dans les lieux le 7 juillet 2022.

Le 26 octobre 2022, Madame [J] [K] épouse [L] a signalé à l’agence NEXIM, en sa qualité de gestionnaire locatif de Madame [Y] [H], un problème d’infiltration d’eau.

Considérant que le logement était indécent, Madame [J] [K] épouse [L] a cessé de payer ses loyers.

Le 18 janvier 2024, Madame [Y] [H] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire sur la somme en principal de 2427,61 euros.

Le 9 février 2024, [J] [K] épouse [L] a quitté le logement.

Par acte d’huissier du 9 avril 2024, Madame [Y] [H] a fait citer Madame [J] [K], épouse [L] et Monsieur [U] [L] devant le tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 29 octobre 2024 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de : Monsieur et Madame [L] au paiement de l’arriéré des loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 9 février 2024, soit la somme de 3667,79 euros Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 29 octobre 2024, Madame [Y] [H] a comparu, représentée par son conseil. Madame [J] [K] épouse [L] a comparu, représentée par son conseil.

Monsieur [U] [L], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025 à la demande du conseil de Madame [Y] [H], nouvellement constituée.

L’affaire a fait l’objet d’un autre renvoi à l’audience du 25 mars 2025 à la demande du conseil de Madame [J] [K] épouse [L] pour répliquer.

A l’audience du 25 mars 2025, Madame [Y] [H] a comparu en personne, assistée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, Madame [Y] [H] réitère ses demandes introductives d’instance et rappelle à l’audience que les époux [L] seraient à l’origine du retard dans les travaux de réparation des infiltrations d’eau et que l’état du logement ne peut dès lors lui être imputé.

Madame [J] [K], épouse [L], a comparu en personne, assistée par son avocat.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle reconnaît le montant de l’arriéré locatif mais indique avoir cessé de payer les loyers en raison de l’insalubrité des lieux. Elle précise également que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué alors que le gestionnaire locatif indique que le logement a été restitué dans « un bon état de propreté générale ».

Madame [J] [K], épouse [L], sollicite le remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 900 euros et à titre reconventionnel la condamnation de Madame [Y] [H] à lui payer la somme de 3375 euros au titre d’un trouble de jouissance. En outre, Madame [J] [K], épouse [L], s’estime fondée à obtenir 1500 euros au titre du préjudice moral subi du fait des désordres persistants qui l’ont stressée et contrainte à placer ses enfants chez leur père à compter de septembre 2023. Enfin, Madame [J] [K], épouse [L] demande la condamnation de Madame [Y] [H] au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

A l’audience, Madame [J] [K] indique être divorcée de Monsieur [U] [L].

Bien que régulièrement cité, Monsieur [U] [L] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la non comparution de l’un des défendeurs :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, les locataires ont été régulièrement cités sur leurs lieux de travail respectifs. En conséquence, le jugement sera donc réputé contradictoire.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7, a) et c), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de répondre des dégradations locatives et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En l’espèce, Madame [Y] [H] verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer qui est resté infructueux et un décompte actualisé au 12/03/2024 de 3667,79 euros. Madame [J] [K] ne conteste pas le montant de la dette.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 alinéa 3 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restants dues au bailleur.

En l’espèce, des loyers étant impayés, le solde de compte adressé aux époux [L] en date du 9 avril 2024 déduit le dépôt de garantie du montant de la dette qui s’élève dès lors à 2831,79 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [U] [L] à la somme de 2831,79 euros au titre des loyers impayés.

Sur la demande reconventionnelle en réparation du préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu'un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : - Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - […] - La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Par ailleurs, aux termes de l’article 6 alinéa 3 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. L’article 1721 du code civil prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. En l'espèce, Madame [J] [K] soutient que 4 mois après son entrée dans les lieux, elle a constaté et signalé par mail le 26 octobre 2022 au gestionnaire locatif, NEXIM, les premières infiltrations affectant le logement loué. Contrairement à ce que soutient Madame [Y] [H], le sinistre a été déclaré à l’assureur de Madame [J] [K] dans les plus brefs délais et non le 21 mars 2023 comme indiqué dans ses écritures. L’assureur de Madame [J] [K] a mandaté une entreprise pour la recherche de fuite. Cette entreprise constate que la source de l’infiltration est située à l’extérieur de la maison et qu’il revient donc à la propriétaire d’en gérer la réparation. Comme l’atteste deux mails versés au débat, Madame [J] [K] contacte la société NEXIM pour que cette dernière agisse au plus vite. Le mail du 25 novembre 2022 fait par ailleurs état du dysfonctionnement de l’installation électrique dans la chambre touchée par les infiltrations. Un mail du 22 décembre 2022 écrit par Madame [S] [I] de la société NEXIM fait état d’un devis de la société ATS qui doit être signé par les deux propriétaires du fait de la jonction entre les deux toitures. Il est à noter que Madame [Y] [H] ne verse aucune pièce au débat attestant des diligences effectuées avant janvier 2023. Le 7 janvier 2023, un mail de Madame [J] [K] relate ses inquiétudes sur l’absence de nouvelles quant à la signature de ce devis et à la réalisation des travaux eu égard au développement d’un champignon dans la chambre. Il ressort des pièces versées au débat que des travaux ont été réalisées sur la toiture par un artisan le 10 janvier 2023. A la suite du passage de l’artisan, Madame [J] [K] s’inquiétait une nouvelle fois auprès de NEXIM de l’absence d’amélioration. La société NEXIM répondait le 30 janvier 2023 qu’elle allait solliciter un nouveau passage de l’entreprise. Il faut noter que la responsable du pôle Habitat privé de la mairie d’[Localité 6] dans son rapport du 14 mars 2023 fait état d’une infiltration au niveau du chien assis et du développement de champignon avancé obligeant la locataire à couper l’arrivée d’électricité dans la chambre. Le rapport dispose que la chambre est inutilisable en l’état. L’artisan est de nouveau intervenu le 4 mars 2023. Comme le précise Madame [Y] [H], l’expertise amiable diligentée par la MAAF le 14 avril 2023 fait état de la réparation de la toiture en mars 2023 et des dommages occasionnés sur les embellissements de la chambre et salon. Toutefois, plusieurs pièces font état des différents désordres affectant le logement à la suite de cette expertise : -Monsieur [E] [T], inspecteur environnement à la mairie d’[Localité 6] indique par mail du 12 septembre 2023 qu’il est nécessaire de proposer un calendrier de travaux indiquant le délai de réalisation sous la forme suivante 1) Reprise des fuites de toiture 2) Asséchement intérieur 3) Remplacement et reprise des éléments dégradés 4) Réception des travaux. -Le mail de Monsieur [Z] en date du 12 septembre 2023 indiquant qu’ils ont pu constater sur la partie de la chambre que les supports restent très imbibés d’eau (taux supérieur à 70%). -Le procès-verbal de constat du 17 novembre 2023 réalisé par Maître [R] [D], commissaire de justice, qui constate de multiples traces d’infiltration dans le logement. Dans la chambre de droite, le commissaire de justice constate que le placoplâtre est imbibé d’eau. Concernant la chambre de gauche, il est constaté que la pièce est inhabitable. Est notamment indiqué « que les murs sur façade sont fortement imbibés d’eau, tachés et marqués par les infiltrations. Le plâtre est tombé en plusieurs endroits sur la façade avant ». -La ville d’[Localité 6] dresse un second rapport en date du 12 décembre 2023 dans lequel elle relate « la persistance des fuites en toiture a entrainé une dégradation généralisée du logement ». Le rapport mentionne également que les chambres donnant sur le parking sont dans un état inhabitable et impropre à tout usage (coupure d’électricité au compteur, absence de chauffage, forte humidité et présence de moisissures) -Le courrier en date du 13 décembre 2023 de la MAAF à la suite de la réunion d’expertise qui a eu lieu le 24 novembre 2023 en l’absence de NEXIM ou de Mme [H]. L’expert indique constater des infiltrations sur les murs du garage dont l’origine est une infiltration par le balcon/ terrasse couvrant. Madame [Y] [H] reproche à Madame [J] [K] son indisponibilité constante pour le passage des entreprises et ainsi sa carence fautive. Il ne ressort pas des pièces versées au débat une carence fautive de Madame [J] [K] dans la mesure où les multiples échanges entre Madame [J] [K] et la société NEXIM démontrent que le dossier a été suivi de part et d’autre. Il ressort tout au plus de ces échanges un désaccord sur le déroulé des opérations. La société NEXIM s’est en effet employée à faire intervenir les entreprises de rénovation intérieure alors que Madame [J] [K] s’est évertuée à expliquer que le problème d’infiltration devait être définitivement résolu avant la réalisation des travaux de rénovation intérieure. Il est d’ailleurs constaté par Monsieur [E] [T] que « l’absence du traitement initial du problème aggrave la situation ». Madame [J] [K] était dès lors dans son droit d’exiger que les travaux de toiture soient réalisés efficacement. La persistance des infiltrations et l’inoccupation de 2 chambres caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. Ces infiltrations et traces d’humidité occasionnent nécessairement un préjudice de jouissance à la locataire qui, compte tenu de leur nature, leur ampleur et leur durée, sera justement évalué à la somme de 3000 euros. Sur la demande reconventionnelle de condamnation en réparation du préjudice moral subi par Madame [J] [K] Les développements précédents ont permis de caractériser le manquement du bailleur à ses obligations. Madame [J] [K] sollicite en outre la condamnation de Madame [Y]

[H] à réparer son préjudice moral du fait du stress engendré par la situation et des risques importants pour sa santé liés à l’insalubrité de son logement. A ce titre, elle verse au débat une attestation de son médecin traitant qui déclare que Madame [J] [K] « habite une maison présentant des signes d’insalubrité susceptibles d’engendrer des manifestations pathologiques potentiellement graves de son état de santé l’incitant à déménager aussi rapidement que possible dans un logement sain ». Madame [J] [K] soutient également que ses enfants ont dû quitter le domicile en raison de son insalubrité pour aller vivre chez leur père. Cependant, aucune pièce versée au débat ne permet de l’attester. La persistance des désordres et les multiples démarches effectuées par Madame [J] [K] lui ont occasionné un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 800 euros.

Sur les demandes accessoires :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, les trois parties sont perdantes. Toutefois, eu égard aux différents préjudices subis par Monsieur [U] [L] et Madame [J] [K], la charge des dépens sera supportée par Madame [Y] [H].

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [Y] [H] sera condamnée à payer à Madame [J] [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [J] [K] à payer à Madame [Y] [H] la somme de 2831,79 euros au titre des loyers impayés.

CONDAMNE Madame [Y] [H] à payer 3000 euros à Madame [J] [K] au titre d’un préjudice de jouissance

CONDAMME Madame [Y] [H] à payer 800 euros à Madame [J] [K] au titre de son préjudice moral.

CONDAMME Madame [Y] [H] aux entiers dépens

CONDAMME Madame [Y] [H] à verser 1000 euros à Madame [J] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [Y] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 3 juin 2025.

LE GREFFIER LA JUGE